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昆明市人民政府辦公廳

關(guān)于處理不動產(chǎn)登記有關(guān)問題的通知

昆政辦〔2018〕118號

各縣（市）、區(qū)人民政府，市政府各有關(guān)委辦局，各國家級、省級開發(fā)（度假）園區(qū)管委會：

為進(jìn)一步規(guī)范我市不動產(chǎn)登記工作，妥善解決不動產(chǎn)登記工作存在困難，切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益，有效化解社會矛盾，根據(jù)《省國土資源廳關(guān)于解決不動產(chǎn)統(tǒng)一登記若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》（云國土資〔2018〕14號）有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)就處理不動產(chǎn)登記有關(guān)問題通知如下：

一、 全市范圍內(nèi)國有建設(shè)用地，因歷史遺留問題未辦理不動產(chǎn)權(quán)證的商品房開發(fā)項目、城中村改造項目、保障性安居工程項目及其他權(quán)屬來源合法的房屋都適用于本通知。

二、 開發(fā)建設(shè)單位依法以出讓方式取得國有土地使用權(quán)開發(fā)建設(shè)的項目，房屋已辦理了《房屋所有權(quán)證》登記到業(yè)主名下，但未辦理個人已購住房的《國有土地使用證》，且不涉及土地使用權(quán)抵押或查封的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)予以受理登記申請，辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移、變更及抵押權(quán)等相關(guān)登記。具體按以下方式辦理：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的商品房項目，房屋所有權(quán)人可委托原開發(fā)建設(shè)單位統(tǒng)一向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請辦理不動產(chǎn)登記。原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已被吊銷營業(yè)執(zhí)照或者已注銷且無承繼單位的，可以由房屋所有權(quán)人或業(yè)主委員會申請辦理不動產(chǎn)登記。

（二）政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、國有企業(yè)自行開發(fā)建設(shè)或利用自有土地與其他單位聯(lián)建的，房屋所有權(quán)人可委托原開發(fā)建設(shè)單位或原土地使用權(quán)人統(tǒng)一提出申請，若上述主體滅失的，可委托承繼單位或主管單位申請辦理不動產(chǎn)登記。

（三）由兩個或兩個以上單位合作開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，合作一方或者多方已被吊銷營業(yè)執(zhí)照或者已注銷的，房屋所有權(quán)人或業(yè)主委員會可委托尚存續(xù)的剩余合作方或承繼單位申請辦理不動產(chǎn)登記。

（四）若原開發(fā)建設(shè)單位不接受委托或接受委托后90日內(nèi)未向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出申請辦理不動產(chǎn)登記的，房屋所有權(quán)人或業(yè)主委員會可自行申請辦理，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理后，應(yīng)及時通知原建設(shè)單位限期提交相應(yīng)宗地的《國有土地使用證》等相關(guān)資料，配合房屋所有權(quán)人或業(yè)主委員會完成有關(guān)登記手續(xù)，原建設(shè)單位未予配合的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可依法對原建設(shè)單位相應(yīng)的土地等不動產(chǎn)登記情況予以注銷、變更、更正等。

三、 以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的開發(fā)建設(shè)項目，房屋已辦理了《房屋所有權(quán)證》登記到業(yè)主名下，若房屋所有權(quán)人申請辦理不動產(chǎn)抵押登記和變更登記的，土地用途按照原規(guī)劃批準(zhǔn)用途確定，土地使用權(quán)類型保留“劃撥土地”性質(zhì)；若因不動產(chǎn)發(fā)生買賣、贈與、互換、繼承或受遺贈導(dǎo)致房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，需先按房屋成交價或評估價的1%補(bǔ)繳土地出讓金，辦理劃撥補(bǔ)辦出讓手續(xù)后，再向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請辦理不動產(chǎn)登記。

四、 因宗地、房屋不動產(chǎn)單元分割等引起實(shí)際用途與原土地批準(zhǔn)用途沖突的，按以下方式辦理不動產(chǎn)登記：

（一）依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門相關(guān)規(guī)定進(jìn)行建設(shè)并通過建設(shè)工程竣工驗收的，在不動產(chǎn)登記中，因宗地、房屋等不動產(chǎn)單元分割，形成分割后不動產(chǎn)單元實(shí)際用途與分割前批準(zhǔn)土地用途不一致的，通過備注方式按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證確定的用途明確房屋用途。若建設(shè)工程規(guī)劃許可證未明確的，由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對分割后實(shí)際用途征求同級城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門意見，經(jīng)同級城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門同意后方可按實(shí)際用途進(jìn)行不動產(chǎn)登記；如城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門有不同意見，依照城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門意見處理。確需改變原批準(zhǔn)用途的，應(yīng)按規(guī)定提出變更申請，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法審批。

（二）原批準(zhǔn)用途為“綜合”的土地使用權(quán)，在不動產(chǎn)登記時須規(guī)范登記用途，不得再登記為“綜合”，應(yīng)參照上一條意見辦理。登記時土地用途按照《土地利用現(xiàn)狀分類》二級類重新確定歸屬地類進(jìn)行登記；房屋用途按照《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確定的用途進(jìn)行填寫；若出現(xiàn)與《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)（試行）》表A.17用途分類不對應(yīng)的，應(yīng)按照表A.17重新規(guī)范確定房屋歸屬用途進(jìn)行登記，并在不動產(chǎn)登記簿及證書附記中注明原登記用途及依據(jù)。

（三）因不動產(chǎn)登記單元分割引起原登記用途發(fā)生調(diào)整的，分割后宗地使用年限不得超過該類用途的法定最高年限，登記時扣減已使用年限；如出現(xiàn)登記用途的法定最高年限高于原出讓土地年限的，統(tǒng)一以原出讓土地終止日期為準(zhǔn)進(jìn)行登記。

五、 為進(jìn)一步提高行政效能，簡化審批和資產(chǎn)處置程序，房地合一的不動產(chǎn)因銷售、買賣、互換、贈與發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)移，涉及對土地使用權(quán)進(jìn)行面積分?jǐn)偟模诶U清因權(quán)利轉(zhuǎn)移產(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi)前提下，不再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓審查，直接辦理不動產(chǎn)登記，上述情況涉及以劃撥方式取得的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金后，再申請辦理不動產(chǎn)登記。獨(dú)用宗類型土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，依法進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓審查。

六、 縣級以上人民政府和國有資產(chǎn)管理部門按規(guī)定對事業(yè)企業(yè)等單位的國有土地和房屋等資產(chǎn)進(jìn)行行政性調(diào)整、無償或有償劃轉(zhuǎn)的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)調(diào)整或劃轉(zhuǎn)批準(zhǔn)文件直接辦理不動產(chǎn)登記，而不再要求提供國土資源主管部門相關(guān)批準(zhǔn)文件。市屬國有企業(yè)內(nèi)部國有產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn)的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)經(jīng)市國資委備案的企業(yè)決定文件直接辦理不動產(chǎn)登記。

七、 依法建設(shè)的房屋等建構(gòu)（筑）物，在不動產(chǎn)登記時建構(gòu)（筑）物實(shí)測建筑面積（包括地上、地下部分）與規(guī)劃核實(shí)的建筑面積不相符，對實(shí)測總建筑面積未超出規(guī)劃核實(shí)總建筑面積或超出規(guī)劃核實(shí)總建筑面積但在《房屋測量規(guī)范》允許技術(shù)誤差范圍內(nèi)的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)房屋測量成果辦理不動產(chǎn)登記。對實(shí)測總建筑面積超出《房屋測量規(guī)范》允許技術(shù)誤差范圍的，權(quán)籍調(diào)查中按規(guī)劃核實(shí)總建筑面積進(jìn)行審查，不動產(chǎn)登記時只登記合法面積，超出面積不予登記認(rèn)可，但須在不動產(chǎn)登記簿、不動產(chǎn)權(quán)證書或證明中進(jìn)行注明“此不動產(chǎn)存在超規(guī)劃建筑面積XXX”，以便今后依法處理。 

八、 本通知自發(fā)布之日起施行。

昆明市人民政府辦公廳

2018年9月27日