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經(jīng)營租賃可分為有形動產(chǎn)經(jīng)營租賃和不動產(chǎn)經(jīng)營租賃。

 

增值稅：

一、提供租賃服務增值稅納稅義務、扣繳義務發(fā)生時間為：

1、提供租賃服務收取預收款的，為收到預收款的當天；

2、非預收款方式的，為提供租賃服務并收到租金的當天或者租賃合同確定的付款日期的當天；

3、未簽訂書面租賃合同或者書面合同未確定付款日期的，為租賃服務完成的當天。

4、先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。

 

二、租賃服務稅率

1、不動產(chǎn)租賃服務稅率為11%，提供有形動產(chǎn)租賃服務稅率為17%，2018年5月1日后，不動產(chǎn)租賃服務稅率為10%，提供有形動產(chǎn)租賃服務稅率為16%。

 

2、一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機構所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)適用一般計稅方法計稅的，一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅，稅率10%。與機構所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應按照3％的預征率在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

小規(guī)模納稅人和個體工商戶出租其取得的不動產(chǎn)（不含個體工商戶出租住房），按照5%的征收率計算應納稅額。個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。納稅人出租與機構所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

其他個人出租其取得的不動產(chǎn)（不含住房），應按照5%的征收率計算應納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關申報納稅。

其他個人出租住房，應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關申報納稅。。

小規(guī)模納稅人中的單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關申請代開增值稅發(fā)票。

其他個人出租不動產(chǎn)，可向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關申請代開增值稅發(fā)票。

 

3、其他個人采取一次性收取租金的形式出租不動產(chǎn)，取得的租金收入可在租金對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。

 

4、納稅人出租不動產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發(fā)）第十四條規(guī)定的視同銷售服務。

 

5、一般納稅人將2016年4月30日之前租入的不動產(chǎn)對外轉租的，可選擇簡易辦法征稅；將5月1日之后租入的不動產(chǎn)對外轉租的，不能選擇簡易辦法征稅。

 

6、租入房屋的裝修費用不屬于不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣的情況，可一次性抵扣進項。

 

7、將建筑物、構筑物等不動產(chǎn)的廣告位出租給其他單位或者個人用于發(fā)布廣告，按照經(jīng)營租賃不動產(chǎn)服務繳納增值稅，符合條件的，可以選擇簡易辦法征稅，按照5%的征收率計算應納稅額。

 

8、停車場收費屬于車輛停放服務，按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務繳納增值稅，符合條件的，可以選擇簡易辦法征稅，按照5%的征收率計算應納稅額。

 

9、道路通行服務（包括過路費、過橋費、過閘費等）按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務繳納增值稅，但納稅人提供道路通行服務不適用 《國家稅務總局公告2016年第16號納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》。

公路經(jīng)營企業(yè)中的一般納稅人收取試點前開工的高速公路的車輛通行費，可以選擇適用簡易計稅方法，減按3%的征收率計算應納稅額。

試點前開工的高速公路，是指相關施工許可證明上注明的合同開工日期在2016年4月30日前的高速公路。

 

2018年1月1日至6月30日，納稅人支付的高速公路通行費，可憑收費公路通行費增值稅電子普通發(fā)票，或者取得的通行費發(fā)票（不含財政票據(jù)，下同）上注明的收費金額計算可抵扣的進項稅額。2018年7月1日期，按照收費公路通行費增值稅電子普通發(fā)票上注明的增值稅額抵扣進項稅額。

高速公路通行費可抵扣進項稅額=高速公路通行費發(fā)票上注明的金額÷（1+3%）×3%

2018年1月1日至12月31日，納稅人支付的一級、二級公路通行費，如暫未能取得收費公路通行費增值稅電子普通發(fā)票，可憑取得的通行費發(fā)票上注明的收費金額計算可抵扣進項稅額。

納稅人支付的橋、閘通行費，暫憑取得的通行費發(fā)票上注明的收費金額計算可抵扣的進項稅額。

一級公路、二級公路、橋、閘通行費可抵扣進項稅額=一級公路、二級公路、橋、閘通行費發(fā)票上注明的金額÷（1+5%）×5%

 

10、一般納稅人以納入營改增試點之日前取得的有形動產(chǎn)為標的物提供的經(jīng)營租賃服務以及在納入營改增試點之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動產(chǎn)租賃合同可以選擇適用簡易計稅方法計稅，征收率為3%。

 

11、將飛機、車輛等有形動產(chǎn)的廣告位出租給其他單位或者個人用于發(fā)布廣告，按照經(jīng)營租賃有形動產(chǎn)服務繳納增值稅，符合條件的，可以選擇簡易辦法征稅，按照3%的征收率計算應納稅額。

 

12、水路運輸?shù)墓庾鈽I(yè)務、航空運輸?shù)母勺鈽I(yè)務，屬于有形動產(chǎn)經(jīng)營租賃。

光租業(yè)務，是指運輸企業(yè)將船舶在約定的時間內出租給他人使用，不配備操作人員，不承擔運輸過程中發(fā)生的各項費用，只收取固定租賃費的業(yè)務活動。

干租業(yè)務，是指航空運輸企業(yè)將飛機在約定的時間內出租給他人使用，不配備機組人員，不承擔運輸過程中發(fā)生的各項費用，只收取固定租賃費的業(yè)務活動。

 

水路運輸?shù)某套?、期租業(yè)務，屬于水路運輸服務，不屬于有形動產(chǎn)租賃。

程租業(yè)務，是指運輸企業(yè)為租船人完成某一特定航次的運輸任務并收取租賃費的業(yè)務。

期租業(yè)務，是指運輸企業(yè)將配備有操作人員的船舶承租給他人使用一定期限，承租期內聽候承租方調遣，不論是否經(jīng)營，均按天向承租方收取租賃費，發(fā)生的固定費用均由船東負擔的業(yè)務。

航空運輸?shù)臐褡鈽I(yè)務，屬于航空運輸服務，不屬于有形動產(chǎn)租賃。

濕租業(yè)務，是指航空運輸企業(yè)將配備有機組人員的飛機承租給他人使用一定期限，承租期內聽候承租方調遣，不論是否經(jīng)營，均按一定標準向承租方收取租賃費，發(fā)生的固定費用均由承租方承擔的業(yè)務。

 

二、所得稅：

1、企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權取得的租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。

 

2、如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。

 

3、租賃服務屬于《產(chǎn)業(yè)結構調整指導目錄（2011年本）》第一類 鼓勵類 三十二、商務服務業(yè) 1、租賃服務，租賃服務收入占企業(yè)收入總額70％以上的，可以享受西部大開發(fā)所得稅優(yōu)惠政策，減按15％稅率繳納企業(yè)所得稅，企業(yè)自行判別、申報享受、相關資料留存?zhèn)洳椋A繳享受，無需再進行備案。
   注：2017年國民經(jīng)濟行業(yè)分類(GBT 4754—2017)中，租賃業(yè)包括機械設備經(jīng)營租賃、文體設備和用品出租、日用品出租，不動產(chǎn)出租屬于房地產(chǎn)業(yè)。和昆明市發(fā)改委溝通后，不動產(chǎn)出租不屬于上述租賃服務，不能享受西部大開發(fā)政策。這一點需要和當?shù)販贤ā?/span>

 

三、會計核算

1、對于經(jīng)營租賃的租金，出租人應當在租賃期內各個期間按照直線法確認為當期損益；其他方法更為系統(tǒng)合理的，也可以采用其他方法。

 

2、按照國家統(tǒng)一的會計制度確認收入或利得的時點早于按照增值稅制度確認增值稅納稅義務發(fā)生時點的，應將相關銷項稅額計入“應交稅費——待轉銷項稅額”科目，待實際發(fā)生納稅義務時再轉入“應交稅費——應交增值稅（銷項稅額)”或“應交稅費——簡易計稅”科目。

 

3、按照增值稅制度確認增值稅納稅義務發(fā)生時點早于按照國家統(tǒng)一的會計制度確認收入或利得的時點的，應將應納增值稅額，借記“應收賬款”科目，貸記“應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）”或（采用簡易計稅方法的）貸記“應交稅費——簡易計稅”科目，按照國家統(tǒng)一的會計制度確認收入或利得時，應按扣除增值稅銷項稅額后的金額確認收入。

 

四、房產(chǎn)稅

1、房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅，稅率為12%。

 

2、房產(chǎn)稅由產(chǎn)權所有人繳納。產(chǎn)權所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。房產(chǎn)稅由房產(chǎn)所在地的稅務機關征收。房產(chǎn)不在一地的納稅人，應按房產(chǎn)的座落地點，分別向房產(chǎn)所在地的稅務機關繳納房產(chǎn)稅。

 

3、合同中應劃分房產(chǎn)、場地、構筑物的租金，就房產(chǎn)的租金計算繳納房產(chǎn)稅。

 

4、轉租多數(shù)地區(qū)不再征收轉租部分的房產(chǎn)稅，但部分地區(qū)按轉租的差額征收房產(chǎn)稅。

 

5、對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4％的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。

 

6、無租使用其他單位房產(chǎn)的應稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。

 

7、對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

 

五、地方附加

1、納稅人跨地區(qū)出租不動產(chǎn)的，應在不動產(chǎn)所在地預繳增值稅時，以預繳增值稅稅額為計稅依據(jù)，并按預繳增值稅所在地的城市維護建設稅適用稅率和教育費附加征收率就地計算繳納城市維護建設稅和教育費附加。

 

2、預繳增值稅的納稅人在其機構所在地申報繳納增值稅時，以其實際繳納的增值稅稅額為計稅依據(jù)，并按機構所在地的城市維護建設稅適用稅率和教育費附加征收率就地計算繳納城市維護建設稅和教育費附加。

 

六、印花稅

1、財產(chǎn)租賃合同，包括租賃房屋、船舶、飛機、機動車輛、機械、器具、設備等，按租賃金額千分之一貼花。

 

2、合同中所載金額和增值稅分開注明的，按不含增值稅的合同金額確定計稅依據(jù)，未分開注明的，以合同所載金額為計稅依據(jù)。

 

3、對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。

 

七、個人所得稅

1、財產(chǎn)租賃所得是指個人出租建筑物、土地使用權、機器設備、車船以及其他財產(chǎn)取得的所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十。

 

2、對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個人所得稅。

 

3、個人將承租房屋轉租取得的租金收入，屬于個人所得稅應稅所得，應按‘財產(chǎn)租賃所得’項目計算繳納個人所得稅。取得轉租收入的個人向房屋出租方支付的租金，憑房屋租賃合同和合法支付憑據(jù)允許在計算個人所得稅時，從該項轉租收入中扣除。

 

4、財產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過四千元的，減除費用八百元；四千元以上的，減除百分之二十的費用，其余額為應納稅所得額。財產(chǎn)租賃所得，以一個月內取得的收入為一次。

 

5、財產(chǎn)租賃所得個人所得稅前扣除稅費的扣除次序調整為：（一）財產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費；（二）向出租方支付的租金；（三）由納稅人負擔的租賃財產(chǎn)實際開支的修繕費用；

（四）稅法規(guī)定的費用扣除標準。”

 

6、計征個人所得稅的財產(chǎn)租賃收入不含增值稅，即允許扣除的財產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費不含增值稅。