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整理編輯：萬偉華 云南百滇稅務師事務所有限公司

以下內(nèi)容為我們對相關政策的理解，或有偏差，以政策文件和稅務部門解答為準。

與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預收款預繳增值稅不同，增值稅是納稅義務時間時間未到，對預收款先行預繳一部分增值稅。土地增值稅是已經(jīng)具備納稅義務時間和按合同全額（轉讓房地產(chǎn)收入）納稅，但不具備清算條件，先按全額及一定比例預征稅款。

有理解為同一套房源，預征截止前收到的款應預征，截止后收到的款項不預征。我們認為預征規(guī)定的意思是，預征截止前銷售的房產(chǎn)應按合同總額全額預征，截止后銷售的房產(chǎn)不再（合同總額）預征。

有理解只需要按預收款預征土地增值稅，我們認為《國家稅務總局公告2016年第70號》發(fā)布后，才可以選擇按預收款預征土地增值稅。

按預收款預征是給與一種便捷的特殊的預征方式，并不是推翻了之前全額預征的基本規(guī)定，只有預收款方式下才能選擇按或不按預收款預征，不是預收款方式仍需按全額預征，同時這個規(guī)定基本是基于房款全額都能在交房前預收，如果交房前未交全房款，交付時仍應對合同總額未預繳部分進行預繳。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產(chǎn)；房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，收入按下列方法和順序確認：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定。

規(guī)定中“發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產(chǎn)”，房地產(chǎn)開發(fā)項目預售不應理解為在竣工移交，才確認視同銷售的土地增值稅轉讓收入，仍應按“轉讓房地產(chǎn)合同簽訂之日“確認土地增值稅納稅義務時間。應按回遷協(xié)議或其他行為簽訂協(xié)議為納稅義務時間，并按合同總額確認轉讓收入及預征。同時視同銷售收入和價格“按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定”的同一年度，應考慮按合同簽訂年度為同一年度。