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原創(chuàng) 萬偉華 云南百滇稅務師事務所有限公司
根據現(xiàn)實的情況，《財政部 國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知 財稅〔2004〕134號》將《中華人民共和國契稅暫行條例》和《中華人民共和國契稅暫行條例細則》規(guī)定的契稅成交價格為土地、房屋權屬轉移合同確定的價格，更加明確為出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。
《中華人民共和國契稅法》和《關于貫徹實施契稅法若干事項執(zhí)行口徑的公告 財政部 稅務總局公告2021年第23號》延續(xù)了相關的規(guī)定：土地使用權出讓的，計稅依據包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、征收補償費、城市基礎設施配套費、實物配建房屋等應交付的貨幣以及實物、其他經濟利益對應的價款。
對于實物配建房屋，簡單但不是太準確的分類為以下三大類，這三種分類目前一般都會作為拿地條件，簽訂配建協(xié)議作為土地使用權出讓合同的附件：
1、公共配套設施
公共配套設施主要指的建成后要移交政府相關部門或建成后屬于全體業(yè)主所有的公共配套設施，包括房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施。
雖然新老契稅規(guī)定中，實物配建都需要作為土地使用權出讓成交價格繳納契稅，但此類公共配套設施一般性不被認為是應繳納契稅的配建實物，不認為此類公共配套設施與取得土地成本有關，稅收處理上不計入土地征用及拆遷補償費。
2、回遷安置住房或回遷安置商業(yè)用房
拆遷補償一般包括貨幣補償和實物安置，貨幣補償價值一般是由按被征收房屋類似房地產的市場價格評估確定，實物安置一般是在拆遷回遷項目等量置換。
在稅收處理上，認為貨幣補償和安置用房補償應作為取得土地成本的拆遷補償費，同時實物安置應按視同銷售價格確認拆遷補償費，契稅的處理上記入的取得土地使用權的成交價格繳納契稅。
3、配建人才住房、國有住房租賃企業(yè)出租房源、保障性住房和商業(yè)用房等建筑物。
“限地價、競配建”模式下非回遷安置的實物配建中，土地出讓至開發(fā)企業(yè)名下，配建完成后產權由開發(fā)企業(yè)無償移交給政府相關部門，從各地稅務部門的解答和指引，企業(yè)所得稅、土地增值稅一般按視同銷售處理，同時確認為取得土地使用權的成本。
契稅通常也認為應按上述視同銷售后的金額繳納，也有觀點認為“限地價、競配建”模式下非回遷安置的實物配建不是拆遷補償費，應按企業(yè)的建設成本作為成交價格繳納契稅，如2021某地稅務局12366答復：按照合同或相關協(xié)議中約定的建造成本，在辦理土地使用權權屬登記手續(xù)前繳納契稅。
上述情況下的契稅及其他稅收處理，仍需以主管稅務部門文件或執(zhí)行為準。
滇公網安備 53010202000370號