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云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 萬偉華

國家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局公告2020年第7號于2020年12月11日發(fā)布，云南省地方稅務(wù)局公告2010年第3號同步廢止，需要關(guān)注云南省房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅預(yù)征率的前后變化，在此我們做個對比：

1、保障性住房預(yù)征

原規(guī)定：除經(jīng)濟(jì)適用住房外，其它房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，均應(yīng)實(shí)行預(yù)征。

注意征求意見稿中是：保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。

新規(guī)定：保障性住房實(shí)行零預(yù)征率

2、預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)

原規(guī)定：土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入和預(yù)收房款。

新規(guī)定：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)為預(yù)收款減去應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。

土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入，一般性認(rèn)為土地增值稅預(yù)征的計(jì)算方法是：

一般計(jì)稅：預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/（1+9%）*土地增值稅預(yù)征率

簡易計(jì)稅：預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/（1+5%）*土地增值稅預(yù)征率

國家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局公告2020年第7號明確土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)為預(yù)收款減去應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款，減少了類似的爭議。

3、預(yù)征分類

原規(guī)定：劃分為經(jīng)濟(jì)適用住房；普通住宅；非普通住宅；寫字樓、營業(yè)用房、車庫等商品房；單純開發(fā)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等五種類型。

新規(guī)定：劃分為保障性住房；普通住房；除普通住房外的其他類型房地產(chǎn)等三種類型。

4、預(yù)征率

原規(guī)定：預(yù)征率為：普通住宅為1%—1.5%；非普通住宅為1.5%—2.5%；寫字樓、營業(yè)用房、車庫等商品房為2.5%—3.5%；單純開發(fā)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的為3%—4%，然后按土地增值稅有關(guān)規(guī)定進(jìn)行清算。

新規(guī)定：自2020年12月11日起云南省房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)預(yù)征的土地增值稅，適用下列預(yù)征率：

（1）、保障性住房實(shí)行零預(yù)征率；

（2）、普通住房預(yù)征率為1.5%；

（3）、除普通住房外的其他類型房地產(chǎn)：

昆明市的五華區(qū)、盤龍區(qū)、西山區(qū)、官渡區(qū)、呈貢區(qū)、晉寧區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、旅游度假區(qū)、陽宗海風(fēng)景名勝區(qū)、安寧市、昆明空港經(jīng)濟(jì)區(qū)預(yù)征率為4%；

昆明市的其他縣（市、區(qū)）預(yù)征率為3%（注：東川區(qū)、富民縣、宜良縣、嵩明縣、祿勸縣、尋甸縣、石林縣）；

大理州、西雙版納州預(yù)征率為3%；

其他州（市）預(yù)征率為2.5%。（注：曲靖市、玉溪市、昭通市、保山市、麗江市、普洱市、臨滄市、德宏州、怒江州、迪慶州、楚雄州、紅河州、文山州）

（4）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對適用不同預(yù)征率的不同類型房地產(chǎn)銷售收入分別核算并申報預(yù)繳；對未分別核算預(yù)繳的，從高適用預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

（5）、對測算的土地增值稅稅負(fù)率明顯高于當(dāng)?shù)仡A(yù)征率水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，可以實(shí)行單項(xiàng)預(yù)征率。單項(xiàng)預(yù)征率按照對該項(xiàng)目測算的土地增值稅稅負(fù)率水平合理確定。