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萬偉華 云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司

《財政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2021年第24號 關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》規(guī)定：自2021年10月1日起，住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅，或適用一般計稅方法計算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。 

此政策僅限住房租賃企業(yè)，不適用其他企業(yè)向個人出租住房的情況，住房租賃企業(yè)具體標(biāo)準(zhǔn)請自行看24號公告，不在本文討論之列。

一般納稅人出租2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)適用簡易計稅方法，一般是按不動產(chǎn)項目來劃分，簡易計稅36個月內(nèi)不得變更，可以開具專票。

24號公告的規(guī)定區(qū)分一般納稅人和小規(guī)模納稅人來理解：

1、住房租賃企業(yè)對個人出租的住房，可能租自不同的房東，住房租賃企業(yè)中的一般納稅人不可以按不動產(chǎn)項目來分別適用簡易計稅或一般計稅，必須將向個人出租住房取得的全部出租收入適用簡易計稅，否則就應(yīng)將向個人出租住房取得的全部出租收入適用一般計稅。

同樣，簡易計稅36個月內(nèi)不得變更，不是針對具體的不動產(chǎn)項目，而是對整個公司向個人出租住房取得的全部出租收入。

出租住房也存在租給企業(yè)客戶給職工使用或者辦公（包括個人租賃后，要求開具公司抬頭的發(fā)票給公司報銷），不可以適用24號公告規(guī)定的按5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅，住房租賃企業(yè)中的一般納稅人應(yīng)適用一般計稅。

因為存在企業(yè)租房的情況，具體到一套住房，有可能一段時間租給個人按簡易計稅，接著一段時間租給企業(yè)按一般計稅。當(dāng)期不得抵扣的進項稅額如何劃分，購入或租入的這套住房的進項稅額在發(fā)生專用于和不專用于用途轉(zhuǎn)變的時候進項如何抵扣和轉(zhuǎn)出，會比較復(fù)雜。

2、住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個人出租住房，只能按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅，沒得選擇。

存在企業(yè)租房的情況，小規(guī)模納稅人應(yīng)適用5%征收率。

3、《國家稅務(wù)總局關(guān)于明確二手車經(jīng)銷等若干增值稅征管問題的公告 國家稅務(wù)總局公告2020年第9號》規(guī)定：本公告發(fā)布后出臺新的增值稅征收率變動政策，比照上述公式原理計算銷售額。24號公告規(guī)定的是按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅，即應(yīng)納稅額=含稅銷售額/（1+1.5%）×1.5%。

住房租賃企業(yè)向個人出租住房適用上述簡易計稅方法并進行預(yù)繳的，減按1.5%預(yù)征率預(yù)繳增值稅，應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額/（1+1.5%）×1.5%

4、個人報銷租房費用（發(fā)票個人抬頭）的，天津市稅務(wù)局和重慶國稅有過解答：企業(yè)為職工提供住宿而發(fā)生的房屋租賃支出,憑房屋租賃合同及合法憑證在職工福利費中列支；企業(yè)為職工報銷個人租房費，可憑出租方開具的合法憑證（發(fā)票抬頭可為企業(yè)職工個人）在職工福利費中列支。如無類似的執(zhí)行口徑，需要并入職工工資按職工薪酬繳納個人所得稅和企業(yè)所得稅前扣除。