云南省土地增值稅征管新規(guī)中關(guān)于土地增值稅核定征收率的前后變化對(duì)比
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2020-12-19
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云南省土地增值稅征管新規(guī)中關(guān)于土地增值稅核定征收率的前后變化對(duì)比
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相關(guān)文件：
1、云地稅發(fā)[2006]198號(hào) 云南省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)稅收一體化管理工作的指導(dǎo)意見(jiàn)
2、云南省地方稅務(wù)局貫徹國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知的意見(jiàn) 云南省地方稅務(wù)局公告2010年第3號(hào)
3、國(guó)家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局公告2020年第7號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征管若干事項(xiàng)的公告
4、國(guó)家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干征管問(wèn)題的公告(征求意見(jiàn)稿)審定版
國(guó)家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局公告2020年第7號(hào)于2020年12月11日發(fā)布(官網(wǎng)公布為2020年12月17日)，云南省地方稅務(wù)局公告2010年第3號(hào)同步廢止。
新規(guī)中，最出乎我們意料的是取消了固定的核定征收率，這必將會(huì)對(duì)今后的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓及出售產(chǎn)生非常大的影響，也需要企業(yè)納稅人積極關(guān)注的重要變化。
原云南省地方稅務(wù)局公告2010年第3號(hào)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)定了核定征收率：普通住宅為3%—5%；非普通住宅為3.5%—5.5%；寫(xiě)字樓、營(yíng)業(yè)用房、車(chē)庫(kù)等商品房為5.5%—6%。具體核定征收率由各州、市稅務(wù)局在上述幅度內(nèi)自行確定，并于8月15日前報(bào)省局備案。
同時(shí)各州市根據(jù)云南省地方稅務(wù)局公告2010年第3號(hào)制定了本地區(qū)的預(yù)征率和核定征收率文件。
云地稅發(fā)[2006]198號(hào)中對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的核定征收率規(guī)定：我省的核定比例在1%-3%的幅度內(nèi)確定。具體核定比例由各州、市地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r確定。
同時(shí)各州市根據(jù)云地稅發(fā)[2006]198號(hào)制定了本地區(qū)舊房轉(zhuǎn)讓核定征收率文件。
本次征求意見(jiàn)稿中也對(duì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的核定征收率進(jìn)行了規(guī)定：采取核定征收率方式進(jìn)行核定征收的，應(yīng)區(qū)分不同房地產(chǎn)類(lèi)型。核定征收率普通住宅原則上不得低于5%，非普通住宅和其他類(lèi)型房地產(chǎn)原則上不得低于6%。
同時(shí)對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的核定征收率進(jìn)行了規(guī)定：非個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，核定征收率普通住宅原則上不得低于5%，非普通住宅和其他類(lèi)型房地產(chǎn)原則上不得低于6%。個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物核定征收率暫按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
在國(guó)家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局公告2020年第7號(hào)文件中則取消了固定核定征收率的做法，采用了符合核定征收條件的情況下，具體項(xiàng)目具體確定核定征收率的方式，這種方式適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新房和非個(gè)人納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的情形，個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物核定征收仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行：
符合《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第七條之規(guī)定，確需采取核定征收率方式進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，必須由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格情況，參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)型、同規(guī)模開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稅負(fù)水平，以及具體項(xiàng)目情況測(cè)算并確定核定征收率。
隨著云南省地方稅務(wù)局公告2010年第3號(hào)的同步廢止以及非個(gè)人納稅人轉(zhuǎn)讓舊房固定核定征收率的取消，各州市制定的本地區(qū)的預(yù)征率和核定征收率文件或條款也面臨著廢止的境況，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局公告2020年第7號(hào)的規(guī)定，各州市不可能再制定固定核定征收率的文件，而會(huì)采用具體項(xiàng)目具體確定核定征收率的方式，同時(shí)核定征收率的管理應(yīng)該會(huì)收緊，2020年第7號(hào)文件及解讀中說(shuō)“一般情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的賬務(wù)相對(duì)比較健全，查賬征收應(yīng)作為土地增值稅清算的主要方式。?”，“查賬征收是土地增值稅清算的主要方式。核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法津法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍”，“核定征收率應(yīng)經(jīng)縣（市、區(qū)）稅務(wù)局集體審議確認(rèn)后，在實(shí)施前上報(bào)州（市）稅務(wù)局備案”。
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