海南省稅務(wù)局明確土地增值稅清算項目容積率的確定等5個土地增值稅問題
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2019-02-18
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來源：國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局 日期：2019-01-31
國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)政策問題的通知
瓊稅發(fā)〔2019〕8號
國家稅務(wù)總局海南省各市、縣、洋浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)稅務(wù)局，各派出單位，局內(nèi)各單位：
為了進一步加強土地增值稅管理，統(tǒng)一政策執(zhí)行口徑，現(xiàn)將土地增值稅有關(guān)問題明確如下：
一、關(guān)于土地增值稅清算條件的確定
土地增值稅清算條件中“預(yù)售許可證滿三年”是指自房管部門核發(fā)的屬于該清算項目的最后一個預(yù)售許可證所載的發(fā)證日期起算滿三年，“最后一個預(yù)售許可證”不包括換發(fā)或續(xù)辦的預(yù)售許可證。
土地增值稅清算條件中“該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”，是指已售建筑面積和用于出租與自用的可售建筑面積之和÷項目總可售建筑面積×100%≥85%。
二、關(guān)于土地增值稅清算項目容積率的確定
土地增值稅清算項目的容積率按以下順序依次確定：
(一)按國家主管部門對清算項目核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證上標明的容積率確認;
(二)國家主管部門對清算項目核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證上未標明容積率的，按整體立項的建設(shè)工程規(guī)劃許可證上標明的容積率確認;
(三)按國家有關(guān)部門核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證上標明的容積率確認;
(四)按其他合理的方式確認。
三、關(guān)于直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時土地購進成本的確定
對于取得土地使用權(quán)后直接再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)據(jù)實征收土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款合法有效憑據(jù)的，原則上不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。
對通過政府出讓方式取得土地使用權(quán)的，未能提供取得土地使用權(quán)所支付的地價款原始憑據(jù)，但能提供政府相關(guān)部門的文件、協(xié)議、合同或相應(yīng)合法有效憑據(jù)，并已繳清受讓環(huán)節(jié)相關(guān)稅費的，計征土地增值稅時，其實際支付的地價款可結(jié)合土地出讓合同或其他證明材料上記載的金額予以確認。
四、關(guān)于土地增值稅預(yù)征截止時間的確定
對已受理進入土地增值稅清算程序的清算項目，自送達土地增值稅清算受理文書之日起，不再預(yù)征土地增值稅。
五、關(guān)于房地產(chǎn)項目土地增值稅清算期間或清算后土地增值稅管理問題
(一)納稅人在清算期間銷售或有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，在稅務(wù)機關(guān)送達清算結(jié)論文書后，按不同類型分別申報繳納土地增值稅，納稅期限為送達清算結(jié)論文書之次月15日前;
(二)納稅人在稅務(wù)機關(guān)送達清算結(jié)論文書后銷售或有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按不同類型分別申報繳納土地增值稅，納稅期限為銷售或有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)之次月15日前。
六、本通知自發(fā)布之日起執(zhí)行?！逗Ｄ鲜〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于進一步加強土地增值稅征管工作的通知》(瓊地稅函〔2013〕476號)、《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)政策問題的通知》(瓊地稅發(fā)〔2014〕205號)同時廢止。
國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局
2019年1月22 日
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