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國(guó)家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告（2018年6月15日 國(guó)家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局公告2018年第21號(hào)）
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則和國(guó)家稅務(wù)總局的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將土地增值稅若干政策公告如下：
一、關(guān)于土地增值稅預(yù)繳申報(bào)期限問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理土地增值稅清算納稅申報(bào)前，對(duì)取得的房地產(chǎn)銷售（預(yù)售）收入，實(shí)行按月預(yù)繳申報(bào)，并自月份終了之日起15日內(nèi)申報(bào)預(yù)繳稅款。
二、關(guān)于土地增值稅預(yù)征率問題
?。ㄒ唬┏Ｕ闲宰》繉?shí)行零預(yù)征率外，各地不同類型房地產(chǎn)預(yù)征率如下：
1.普通住房2%；
2.非普通住房，福州市4%，其他設(shè)區(qū)市3%；
3.非住房，福州市6%，其他設(shè)區(qū)市5%。其中非住房中的工業(yè)廠房2%。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)適用不同預(yù)征率的不同類型房地產(chǎn)銷售收入分別核算并申報(bào)預(yù)繳；對(duì)未分別核算預(yù)繳的，從高適用預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。
（二）對(duì)測(cè)算的土地增值稅稅負(fù)率明顯偏高的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，可以實(shí)行單項(xiàng)預(yù)征率，即：在房地產(chǎn)預(yù)售環(huán)節(jié)，依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目取地成本、銷售價(jià)格、預(yù)計(jì)的開發(fā)成本及開發(fā)費(fèi)用等情況，測(cè)算應(yīng)納土地增值稅稅額（考慮普通住房免稅因素后），以測(cè)算的應(yīng)納稅額除以預(yù)計(jì)的轉(zhuǎn)讓收入，計(jì)算出該項(xiàng)目土地增值稅稅負(fù)率水平；若測(cè)算的稅負(fù)率水平，明顯高于以預(yù)征率測(cè)算的預(yù)征稅額計(jì)算出的項(xiàng)目整體預(yù)征率水平的，可以實(shí)行單項(xiàng)預(yù)征率預(yù)征。
單項(xiàng)預(yù)征率按照對(duì)該項(xiàng)目測(cè)算的土地增值稅稅負(fù)率水平合理確定，并依據(jù)稅負(fù)變化情況適時(shí)調(diào)整。
確定單項(xiàng)預(yù)征率未超過6%（含）的，由縣級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)班子集體審議確定；確定單項(xiàng)預(yù)征率超過6%的，報(bào)經(jīng)設(shè)區(qū)市級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)班子集體審議確定。
各縣級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)將單項(xiàng)預(yù)征率的執(zhí)行情況于年后15日內(nèi)報(bào)告設(shè)區(qū)市級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)，各設(shè)區(qū)市級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)匯總后在年后30日內(nèi)向報(bào)省局備案。
三、關(guān)于土地增值稅清算單位問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的次月15日前，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)備案《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》所載的建設(shè)項(xiàng)目名稱等基礎(chǔ)信息，并以申報(bào)備案的建設(shè)項(xiàng)目為單位進(jìn)行土地增值稅清算。
四、關(guān)于“已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積”計(jì)算問題
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第二條規(guī)定，已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。其中“已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積”包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售的房地產(chǎn)面積。
五、關(guān)于同一清算單位不同類型間扣除項(xiàng)目金額的分?jǐn)倖栴}
同一清算單位中包含普通住房、非普通住房和非住房不同類型房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額在不同類型房地產(chǎn)間，原則上按可售面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方式計(jì)算分?jǐn)偂Ｆ渌侠矸绞接筛髟O(shè)區(qū)市、平潭實(shí)驗(yàn)區(qū)稅務(wù)機(jī)關(guān)明確。
六、關(guān)于土地增值稅清算納稅申報(bào)和清算審核期限問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)如實(shí)辦理土地增值稅清算納稅申報(bào)，多退少補(bǔ)；清算申報(bào)認(rèn)為已多繳稅款的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，按規(guī)定給予辦理退稅。按照國(guó)家稅務(wù)總局《土地增值稅清算管理規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)我省清算納稅申報(bào)、補(bǔ)正資料、清算審核的期限明確如下：
?。ㄒ唬?duì)符合應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在滿足應(yīng)清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算納稅申報(bào)。對(duì)符合可進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算的稅務(wù)事項(xiàng)通知書送達(dá)之日起，90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算納稅申報(bào)。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理清算申報(bào)，但報(bào)送的清算資料不全的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在10個(gè)工作日內(nèi)補(bǔ)報(bào)，補(bǔ)齊資料后予以受理。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理清算申報(bào)后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在90日內(nèi)完成清算審核。
七、關(guān)于尾盤銷售納稅申報(bào)問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理清算申報(bào)后轉(zhuǎn)讓剩余房地產(chǎn)的，實(shí)行按月申報(bào)，并自月份終了之日起15日內(nèi)申報(bào)繳納稅款。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算申報(bào)的扣除項(xiàng)目金額與稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核結(jié)果有差異的，應(yīng)當(dāng)在審核結(jié)果通知書下達(dá)后的次月15日內(nèi)辦理更正申報(bào)。
八、關(guān)于土地增值稅核定征收問題
?。ㄒ唬┰谕恋卦鲋刀惽逅氵^程中，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)符合核定征收條件的，可以實(shí)行核定征收。其中：普通住房核定征收率不得低5%，非普通住宅核定征收率不得低于5.5%，非住房核定征收率不得低于6%。
?。ǘ?duì)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既未提供評(píng)估價(jià)格，也未提供購(gòu)房發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定實(shí)行核定征收，確定的核定征收率不得低于5%。
本公告自2018年6月15日起施行?！陡＝ㄊ〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于印發(fā)<福建省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理辦法（試行）>的通知》（閩地稅發(fā)〔2005〕195號(hào)）、《福建省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（閩地稅發(fā)〔2007〕24號(hào)）、《福建省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅管理的通知》（閩地稅發(fā)〔2008〕64號(hào)）、《福建省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》（閩地稅發(fā)〔2009〕105號(hào)）、《福建省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)問題的公告》（福建省地方稅務(wù)局公告2013年第2號(hào)）、《福建省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅核定征收有關(guān)問題的公告》（福建省地方稅務(wù)局公告2014年第4號(hào)）同時(shí)廢止。
特此公告。
國(guó)家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局
2018年6月15日
關(guān)于《國(guó)家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告》的解讀
一、本公告的制定目的
為貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于國(guó)稅地稅征管體制改革的有關(guān)要求，按照稅務(wù)總局的統(tǒng)一部署，對(duì)機(jī)構(gòu)合并前福建省地方稅務(wù)局制定的土地增值稅現(xiàn)行有效的規(guī)范性文件進(jìn)行清理，并在新機(jī)構(gòu)的掛牌當(dāng)日重新發(fā)布。
二、本公告歸集現(xiàn)行有關(guān)政策的主要內(nèi)容
根據(jù)清理結(jié)果，對(duì)《福建省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<福建省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理辦法（試行）>的通知》（閩地稅發(fā)〔2005〕195號(hào)）、《福建省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（閩地稅發(fā)〔2007〕24號(hào)）、《福建省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅管理的通知》（閩地稅發(fā)〔2008〕64號(hào)）、《福建省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》（閩地稅發(fā)〔2009〕105號(hào)）、《福建省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)問題的公告》（福建省地方稅務(wù)局公告2013年第2號(hào)）、《福建省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅核定征收有關(guān)問題的公告》（福建省地方稅務(wù)局公告2014年第4號(hào)）等規(guī)范性文件中現(xiàn)行有效的規(guī)定進(jìn)行歸集并重新發(fā)布。清理歸集重新發(fā)布的主要內(nèi)容如下：
一是修正土地增值稅預(yù)繳和尾盤銷售的申報(bào)期限的規(guī)定。根據(jù)原《福建省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<福建省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理辦法（試行）>的通知》(閩地稅〔2005〕195號(hào))第八條和原福建省地方稅務(wù)局發(fā)布的《納稅服務(wù)指南》有關(guān)規(guī)定，將預(yù)繳和尾盤銷售的申報(bào)期限修正表述為“實(shí)行按月申報(bào)，并在月份終了之后15日內(nèi)”申報(bào)繳納。
二是延續(xù)現(xiàn)行預(yù)征率規(guī)定。因廈門為計(jì)劃單列市，國(guó)地稅機(jī)構(gòu)合并后，本公告延續(xù)《福建省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)問題的公告》（福建省地方稅務(wù)局公告2013年第2號(hào)）規(guī)定的預(yù)征率，但對(duì)重新發(fā)布的各地預(yù)征率不包括廈門。同時(shí)，為便于基層稅務(wù)人員和納稅人更好地理解單項(xiàng)預(yù)征率政策，對(duì)實(shí)行單項(xiàng)預(yù)征率的內(nèi)容，在文字表述上，按同一口徑作適當(dāng)修正。
三是延續(xù)了《福建省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<福建省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理辦法（試行）>的通知》（閩地稅發(fā)〔2005〕195號(hào)）和《福建省國(guó)家稅務(wù)局福建省地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)稅源管理的公告》（福建省國(guó)家稅務(wù)總2017年第1號(hào)公告）有關(guān)清算單位確定的規(guī)定。
四是延續(xù)了辦理清算納稅申報(bào)的有關(guān)期限的規(guī)定。延續(xù)《福建省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》（閩地稅發(fā)〔2009〕105號(hào)）規(guī)定的90日內(nèi)辦理清算手續(xù)的規(guī)定，同時(shí)根據(jù)《稅收征收管理法》第二十五條的規(guī)定，對(duì)“辦理清算手續(xù)”適當(dāng)修正文字表述為“辦理清算納稅申報(bào)”。
五是延續(xù)《福建省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（閩地稅發(fā)〔2007〕24號(hào)）對(duì)“已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積”計(jì)算規(guī)定。
六是延續(xù)了《福建省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅管理的通知》（閩地稅發(fā)〔2008〕64號(hào)）中同一清算單位不同類型間扣除項(xiàng)目金額的分?jǐn)傄?guī)定。
七是延續(xù)《福建省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅核定征收有關(guān)問題的公告》（福建省地方稅務(wù)局公告2014年第4號(hào)）中的核定征收規(guī)定。
三、本公告的執(zhí)行時(shí)間
本公告自2018年6月15日起施行。
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