權(quán)屬變更未辦理土地增值稅如何繳
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2018-05-03
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中國稅務(wù)報(bào)
案例：A公司與其自然人股東劉某于2005年1月簽訂一份不動(dòng)產(chǎn)交易合同，約定A公司轉(zhuǎn)讓一幢營業(yè)用房給劉某，轉(zhuǎn)讓價(jià)為300萬元。劉某已按合同支付了價(jià)款，但一直未辦理權(quán)屬過戶手續(xù)。2018年4月（該房產(chǎn)市場價(jià)為1000萬元），由于個(gè)人辦理抵押貸款需要，劉某決定辦理營業(yè)用房權(quán)屬登記，但在辦理過程中，A公司對稅務(wù)機(jī)關(guān)追征其土地增值稅提出異議。本文對土地增值稅稅款的追征問題進(jìn)行探討。
是否超過追征期
《稅收征收管理法》第五十二條規(guī)定，除了偷稅、抗稅和騙稅可以無限期追征外，稅務(wù)機(jī)關(guān)對稅款的追征期限一般分為三年和五年。
《稅收征收管理法》第三十一條規(guī)定，納稅人、扣繳義務(wù)人按照法律、行政法規(guī)規(guī)定或者稅務(wù)機(jī)關(guān)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定確定的期限，繳納或者解繳稅款。據(jù)此可以得知，追征期應(yīng)當(dāng)從稅款繳納期限屆滿次日起算。
《土地增值稅暫行條例》第十條規(guī)定，納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。因此，土地增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日，但納稅期限需要稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行核定。本案中A公司納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間雖然已經(jīng)超過5年，其納稅期限也未確定。因?yàn)锳公司一直未按規(guī)定向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，稅務(wù)機(jī)關(guān)自然也未能對其納稅期限作出核定。直至2018年4月，在A公司和劉某辦理權(quán)屬登記過戶手續(xù)時(shí)，待A公司向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)后，稅務(wù)機(jī)關(guān)才會(huì)對其土地增值稅的納稅期限進(jìn)行核定。很顯然，本案中A公司辦理過戶時(shí)土地增值稅并未超過追征期，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)依法追征稅款。
計(jì)稅收入如何確定
本案例中計(jì)稅收入是以辦理過戶手續(xù)時(shí)的市場價(jià)1000萬元確定，還是以合同價(jià)300萬元確定？依據(jù)《土地增值稅暫行條例》第二條及《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條等相關(guān)規(guī)定可知，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。本案中A公司轉(zhuǎn)讓價(jià)款300萬元應(yīng)作為轉(zhuǎn)讓收入。值得一提的是，依據(jù)《土地增值稅暫行條例》第九條規(guī)定，如果納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的或者轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)或參照房地產(chǎn)評估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。這里的評估價(jià)應(yīng)當(dāng)是轉(zhuǎn)讓時(shí)點(diǎn)的評估價(jià)，而不是辦理過戶手續(xù)時(shí)點(diǎn)的評估價(jià)。
是否應(yīng)當(dāng)繳納滯納金
依據(jù)《稅收征收管理法》第三十二條及《稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》第七十五條規(guī)定，納稅人未按照規(guī)定期限繳納稅款的，應(yīng)從法律、行政法規(guī)規(guī)定或者稅務(wù)機(jī)關(guān)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定確定的稅款繳納期限屆滿次日起加收滯納金。根據(jù)上文分析可知，本案中A公司只要在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的繳納期限屆滿前繳納土地增值稅，不需要繳納滯納金。
提示
本案中土地增值稅納稅期限需要稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行核定，但并非所有情形下的土地增值稅納稅期限都需要稅務(wù)機(jī)關(guān)專門核定，比如有些地方對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的土地增值稅納稅期限進(jìn)行了發(fā)文明確，就不再需要核定。
作者：朱冬，江蘇省泰州地稅局第三分局
來源：中國稅務(wù)報(bào)
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