營(yíng)改增后房地產(chǎn)熱點(diǎn)問(wèn)題的解析
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2018-04-11
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合作建房拿地方式能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？
依據(jù)財(cái)稅【2016】36號(hào)文件的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后，土地成本可以按國(guó)土部門提供的行政事業(yè)性收據(jù)，從銷售額中減除，但前提條件是土地成本必須取得當(dāng)?shù)貒?guó)土部門蓋章的行政事業(yè)性收據(jù)，如果沒(méi)有行事業(yè)性收據(jù)，就不能減除。
對(duì)非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出土地，房地產(chǎn)公司出資金的合作建房，非房地產(chǎn)公司應(yīng)視同銷售，按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)計(jì)征11%的增值稅，也就是說(shuō)，非房地產(chǎn)公司與房地產(chǎn)公司合作建房，約定分房產(chǎn)或分利潤(rùn)，不論哪種方式，都視同銷售。視同銷售繳納增值稅之后，項(xiàng)目公司可以憑增值稅專用發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。
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股權(quán)收購(gòu)拿地方式能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？
股權(quán)收購(gòu)是指一個(gè)公司收購(gòu)另一公司的股權(quán)，得到了被收購(gòu)方的土地，如果被收購(gòu)方的土地是通過(guò)“招拍掛”取得的，收購(gòu)方按被收購(gòu)方原來(lái)取得的國(guó)土部門出具的行政事業(yè)性收據(jù)，土地成本從銷售收入中減除。如果被收購(gòu)方的土地是通過(guò)轉(zhuǎn)讓得到的土地，被收購(gòu)方原來(lái)對(duì)土地的入賬價(jià)值，以原來(lái)被轉(zhuǎn)讓方視同銷售開(kāi)具的票據(jù)作價(jià)，可憑專用發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，如果被收購(gòu)方是通過(guò)國(guó)家無(wú)償劃撥來(lái)的則不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。
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不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資、分配等視同銷售行為如何控制風(fēng)險(xiǎn)？
不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資、分配在稅法中應(yīng)做視同銷售，營(yíng)改增以后，要繳納增值稅。依據(jù)財(cái)稅【2016】36號(hào)文件的規(guī)定，如果轉(zhuǎn)讓2016年4月30日之前的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇5%的簡(jiǎn)易計(jì)稅，如果不動(dòng)產(chǎn)是5月1日以后取得，應(yīng)視同銷售是按11%的稅率計(jì)算繳納增值稅。
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房屋代建模式財(cái)稅如何操作?
房屋代建必須具備三個(gè)條件：
（1）建設(shè)單位（發(fā)包方）自己擁有土地，應(yīng)以建設(shè)方的名義去當(dāng)?shù)匕l(fā)改委立項(xiàng)報(bào)建審批和規(guī)劃；
（2）房屋代建的房地產(chǎn)公司不能墊款；
（3）代建的房地產(chǎn)公司只能從中收取代理費(fèi)營(yíng)改增以后，房地產(chǎn)公司從事代建行為，按現(xiàn)代服務(wù)業(yè)6%繳納增值稅。
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紅線外附加工程所包含的進(jìn)項(xiàng)稅額能否抵扣？
紅線外所發(fā)生的工程是不能進(jìn)紅線之內(nèi)的成本的，因此，紅線外附加工程所取得的進(jìn)項(xiàng)稅不能抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅。但這要看各地方政策，目前，全國(guó)只有廣州市允許紅線外的成本可以進(jìn)成本。
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資質(zhì)共享與增值稅抵扣辦法的沖突?
資質(zhì)共享指建筑企業(yè)通過(guò)總公司的資質(zhì)中標(biāo)工程拿給公司旗下各不同子公司施工，營(yíng)改增后，增值稅納稅地點(diǎn)回到公司注冊(cè)所在地，必須以總公司名義建賬，所有收支通過(guò)總公司來(lái)實(shí)施。營(yíng)改增之后，資質(zhì)共享或資質(zhì)掛靠面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)是票流、資金流和信息流不一致，給增值稅進(jìn)項(xiàng)稅抵扣帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)。
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商業(yè)地產(chǎn)的停車收費(fèi)項(xiàng)目如何繳納增值稅？
商業(yè)地產(chǎn)的停車收費(fèi)，根據(jù)財(cái)稅【2016】36號(hào)文的規(guī)定，停車收費(fèi)按11%繳納增值稅。
營(yíng)改增后取得的建安發(fā)票，發(fā)票備注欄未注明建筑服務(wù)發(fā)生地及項(xiàng)目名稱的，不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。
營(yíng)改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào)）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱，否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。
“營(yíng)改增”將對(duì)試點(diǎn)企業(yè)的稅負(fù)、稅后利潤(rùn)、現(xiàn)金流產(chǎn)生重大直接影響；還將對(duì)稅務(wù)管理、財(cái)務(wù)管理、信息系統(tǒng)、組織架構(gòu)、營(yíng)銷模式產(chǎn)生重大間接影響和巨大挑戰(zhàn)。
“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有很大影響!
轉(zhuǎn)自：大成石家莊律師
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