營改增后，房地產(chǎn)會計必須知道的五個銷項稅問題
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2018-03-24
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房地產(chǎn)營改增后，面對如此大的變革，讓許多房地產(chǎn)會計頭疼不已。
本文就來梳理一下關(guān)于銷項稅的五個常見問題吧！
1
Q：許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外銷售的是精裝修房，非毛坯房。精裝修房除了對房屋進行設(shè)計裝修軟裝，有時也相應(yīng)贈送了家電，如空調(diào)電視等。
在核算銷項稅額時，是否應(yīng)將銷售房屋的價款、精裝修款、贈送家電價款分別進行核算，按照不同稅率計算銷項稅額？?還是作為混合銷售將精裝修房的整體對外銷售價格統(tǒng)一按照銷售不動產(chǎn)進行增值稅納稅申報？
A：對于房地產(chǎn)企業(yè)銷售精裝修房產(chǎn)，由于已在《商品房買賣合同》中表明出售的為精裝修房，相應(yīng)的裝飾、裝修、設(shè)備款等費用已包含在房屋銷售的價格中，不屬于無償贈送，因此房屋的裝修及家電等不應(yīng)視同銷售。
同時銷售精裝修房產(chǎn)涉及的裝修及家電價款歸屬于一項銷售行為，應(yīng)將取得的所有價款作為轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)進行增值稅納稅申報。
2
Q：在實際操作中，許多房地產(chǎn)企業(yè)為促進銷售、增加蓄客量會采取一些促銷手段，如買房贈送車輛/車位，這種情況下，增值稅應(yīng)如何申報計算？
A：買房贈送車輛應(yīng)按照簽訂的房屋銷售合同中標明的價款作為銷售不動產(chǎn)的銷售額，預(yù)繳或者直接申報繳納增值稅；小轎車應(yīng)按照視同銷售價格確認中的第二點“按照其他納稅人最近時期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定”來確定銷售額，按照銷售貨物（17%的稅率）來計算申報繳納增值稅。
買房贈送車位行為則應(yīng)區(qū)分以下情況：
①一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)買房贈送車位會進行如下實務(wù)處理，按照銷售房屋和銷售車位拆分銷售價格，并分別簽訂房屋和車位的銷售合同。這種情況下，企業(yè)應(yīng)按照合同約定價格分別預(yù)繳或者直接申報繳納增值稅。需要注意的是，要特別注意房屋和車位簽訂的銷售合同中標明的銷售價格是否符合市場價格，如果明顯偏低市場價格，則按照市場價格進行增值稅的預(yù)繳或者納稅申報。
②如果房地產(chǎn)企業(yè)買房贈送車位，未對車位單獨簽訂銷售合同，或者簽訂銷售合同，但合同金額明顯低于市場價格的，房地產(chǎn)企業(yè)需按照“按照納稅人最近時期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定”規(guī)定確認車位的銷售價格，并繳納增值稅。
3
Q：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常與人防辦簽訂回租協(xié)議，將地下人防進行劃線，改造成商鋪或者車位，以一次性躉交的方式將人防商鋪/車位的使用權(quán)出售給消費者。這種形式下，是否繳納增值稅，應(yīng)按什么科目繳納？
A：人防工程出售的是一種使用權(quán)而不是所有權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按提供不動產(chǎn)租賃服務(wù)來繳納增值稅，銷項稅額對應(yīng)的進項稅額應(yīng)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交與人防辦的回租租金；
但如果人防辦無法開具可抵扣的增值稅抵扣憑證，由此產(chǎn)生的費用應(yīng)直接計入成本，具體落實應(yīng)看各地的具體落實政策。
4
Q：預(yù)售環(huán)節(jié)繳納的意向金、訂金、認籌金是否作為預(yù)繳增值稅計稅依據(jù)？
A：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照預(yù)收款預(yù)繳增值稅。預(yù)收款是指房地產(chǎn)企業(yè)實際取得的售房款，應(yīng)包括定金以及分期取得的預(yù)收款（首付＋按揭＋尾款）和全款。房地產(chǎn)企業(yè)收取的意向金、訂金、認籌金不屬于預(yù)收款范疇，不需預(yù)繳增值稅。
5
Q：代收代付的契稅、印花稅、辦證費等是否屬于價外費用？
A：價外費用指價外收取的各種性質(zhì)的收費，雖然契稅、印花稅等不符合《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第十三條規(guī)定的“對行政單位之外的其他單位收取的符合條件的政府性基金和行政事業(yè)性收費”的范疇，但企業(yè)代收此部分稅費也是代收代付性質(zhì)，由相關(guān)部門開具以購房者為主體的發(fā)票或行政事業(yè)型收費憑據(jù)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收代付的契稅、印花稅、辦證費等不應(yīng)納入銷售額中。
專家提醒：
營改增是一項國家稅制方面的重大改革，涉及范圍廣泛，內(nèi)容龐大，在實操中想要完全理解吃透，仍需要不斷的學(xué)習(xí)和實踐哦。
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