續(xù)簽房屋合同，不關(guān)注稅收政策變化損失大
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2018-02-26
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中國(guó)稅務(wù)報(bào)
自然人王某2010年5月購(gòu)入位于市區(qū)車(chē)站南路一幢商住兩用宿舍樓。2011年9月，王某將該宿舍樓出租給運(yùn)河酒店有限公司使用。按照雙方簽訂房屋經(jīng)營(yíng)租賃協(xié)議，租賃期自2012年至2017年，年租金210萬(wàn)元，其中房租190萬(wàn)元，電力設(shè)備租金15萬(wàn)元，辦公家具租金5萬(wàn)元。承租方應(yīng)在2012年1月10日前一次性支付6年租金1260萬(wàn)元，出租方收取租金時(shí)，應(yīng)提供合法票據(jù)。雙方均實(shí)際履行合同。
合同即將到期時(shí)，王某與原承租方初步商談后，草擬了意向性合同修改條款：續(xù)租宿舍樓，租賃期自2018年至2022年，先付款后使用，每年1月10日前一次性支付當(dāng)年租金230.80萬(wàn)元，其中房租220.50萬(wàn)元，電力設(shè)備租金8.24萬(wàn)元，辦公家具租金2.06萬(wàn)元。出租方應(yīng)提供增值稅專(zhuān)用發(fā)票。
意向合同需繳納的稅款
王某委托審計(jì)人員審核修改合同條款。審計(jì)人員分析了合同、電力設(shè)備和辦公家具清單等資料后認(rèn)為，與原合同相關(guān)稅種統(tǒng)一在地稅申報(bào)不同，修改后合同涉及營(yíng)改增政策，應(yīng)分別向國(guó)稅和地稅申報(bào)。
?。ㄒ唬?yīng)向地稅繳納的各稅
依據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅改征增值稅委托地稅機(jī)關(guān)代征稅款和代開(kāi)增值稅發(fā)票的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第19號(hào)）規(guī)定，王某取得的房租收入，在地稅申報(bào)。主管地稅機(jī)關(guān)規(guī)定，自然人出租非住房按出租收入的綜合稅率8.50%計(jì)算，其中增值稅5%、房產(chǎn)稅3%和個(gè)人所得稅0.5%。2018年應(yīng)繳稅費(fèi)：
1.應(yīng)繳增值稅=220.50÷1.05×5%=10.50（萬(wàn)元）。
2.應(yīng)繳房產(chǎn)稅=210.00×3%=6.30（萬(wàn)元）。
3.應(yīng)繳個(gè)人所得稅=210.00×0.5%=1.05（萬(wàn)元）。
合計(jì)應(yīng)繳稅款=10.50+6.30+1.05=17.85（萬(wàn)元）。
?。ǘ?yīng)向國(guó)稅繳納的各稅
電力設(shè)備、辦公家具租賃收入涉及增值稅在國(guó)稅申報(bào)，其他稅費(fèi)由國(guó)稅機(jī)關(guān)代征。
1.應(yīng)繳增值稅=（8.24+2.06）÷1.03×3%=10.00×3%=0.30（萬(wàn)元）。
2.應(yīng)繳城建稅和教育費(fèi)附加=0.30×（7%+5%）=0.04（萬(wàn)元）。
3.應(yīng)繳印花稅=（8.24+2.06）×5×0.1%=0.05（萬(wàn)元）。
4.應(yīng)繳個(gè)人所得稅=（10.00-0.04-0.05）×（1-20%）×20%=1.59（萬(wàn)元）。
合計(jì)應(yīng)繳稅款= 0.30+0.04+0.05+1.59 =1.98（萬(wàn)元）。
在國(guó)、地稅繳納稅款總額=17.85+1.98=19.83（萬(wàn)元）。
稅負(fù)率=19.83÷230.80=8.59%。
合并出租標(biāo)項(xiàng)的納稅變化
對(duì)于意向性合同修改條款，審計(jì)人員的意見(jiàn)是：電氣柜、變壓器等電力設(shè)備屬于房屋附屬設(shè)施，一般情況下不能單獨(dú)出租，只有與房屋一并使用才能發(fā)揮其效能。辦公家具已使用7年，可作為出租房屋的配套辦公設(shè)施。這兩類(lèi)動(dòng)產(chǎn)不需要在合同中單獨(dú)反映出租項(xiàng)目，應(yīng)并入到房租中，租金總額仍為230.80萬(wàn)元。但合同應(yīng)明確：承租方在租賃期內(nèi)，對(duì)電力設(shè)備和辦公家具按規(guī)定用途使用，不再單獨(dú)收費(fèi)，并對(duì)資產(chǎn)安全、完整負(fù)責(zé)和協(xié)助出租方定期盤(pán)點(diǎn)義務(wù)。
通過(guò)合并出租標(biāo)的項(xiàng)目，王某只需在地稅窗口納稅申報(bào)，且稅負(fù)也隨之發(fā)生變化。各稅種計(jì)算如下：
1.應(yīng)繳增值稅=230.80÷1.05×5%=10.99（萬(wàn)元）。
2.應(yīng)繳房產(chǎn)稅=219.81×3%=6.59（萬(wàn)元）。
3.應(yīng)繳個(gè)人所得稅=219.81×0.5%=1.10（萬(wàn)元）。
合計(jì)應(yīng)繳稅款=10.99+6.59+1.10=18.68（萬(wàn)元）。
稅負(fù)率=18.68÷230.80=8.09%。
經(jīng)計(jì)算與比較，承租方增加進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣金額0.19萬(wàn)元（10.99-10.50-0.30），是有利的。出租方減少稅費(fèi)現(xiàn)金流量支出金額1.15萬(wàn)元（19.83-18.68），稅負(fù)降低比率0.50%（8.59%-8.09%）。
作者：朱東吾 朱恭平
作者單位：京洲聯(lián)信揚(yáng)州稅務(wù)師事務(wù)所
來(lái)源：中國(guó)稅務(wù)報(bào)
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