房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算流程及注意事項(xiàng)
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2018-01-17
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隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造高額利潤(rùn)的同時(shí)也帶來(lái)了高稅負(fù)，稅收作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外部成本來(lái)說(shuō)，客觀上影響了其經(jīng)濟(jì)收益。土地增值稅就是較大的影響因素，是影響收益較大的稅種之一，如何在土地增值稅清算中有效地降低稅費(fèi)而保證企業(yè)收益，是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要重點(diǎn)思考的問(wèn)題，因?yàn)樗P(guān)系到自身的生存和發(fā)展。本文針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算展開討論，首先分析了其清算流程，然后點(diǎn)明了稅收增值稅清算的具體過(guò)程。
一、 明確土地增值稅清算的具體要求，優(yōu)先備好各項(xiàng)材料
土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。參照國(guó)家相關(guān)的稅務(wù)法規(guī)，凡是達(dá)到以下標(biāo)準(zhǔn)的個(gè)人或經(jīng)濟(jì)組織都要參與土地增值稅的繳納：一是房地產(chǎn)各項(xiàng)目徹底被完成、并已經(jīng)全部售出；二是沒(méi)有建設(shè)完成的項(xiàng)目但是被整個(gè)轉(zhuǎn)讓出去的；三是直接將土地使用權(quán)進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓獲得轉(zhuǎn)讓費(fèi)用的。
凡是達(dá)到了以上條件的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)就應(yīng)該命令其行為主體承擔(dān)增值稅繳納義務(wù)：一是已經(jīng)建設(shè)完畢并被驗(yàn)收的項(xiàng)目，二是所轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目面積達(dá)到總體規(guī)模的百分之八十五以上，以及尚未達(dá)到這一比重，然而，除轉(zhuǎn)讓后的其他面積已經(jīng)被出租；三是已經(jīng)手持銷售許可證，然而樓盤卻在三年時(shí)間內(nèi)沒(méi)能徹底售出的； 四是房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)主體已經(jīng)申請(qǐng)了稅務(wù)注冊(cè)登記，卻沒(méi)有履行增值稅繳納義務(wù)的；第四，國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
對(duì)達(dá)到清算條件應(yīng)當(dāng)進(jìn)行清算的納稅人，應(yīng)準(zhǔn)備報(bào)送清算資料：《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算鑒證報(bào)告》、國(guó)有土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、銷（預(yù)）售許可證、詳細(xì)規(guī)劃總平面圖復(fù)印件；取得土地使用權(quán)所支付金額的憑證、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表、銀行貸款合同及利息結(jié)算證明材料、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程決算及竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、無(wú)償提供公共配套設(shè)施及無(wú)償提供給有關(guān)單位的證明材料、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表等。
二、 明確項(xiàng)目收入及其應(yīng)注意的問(wèn)題
土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。準(zhǔn)確核算增值額，還需要有準(zhǔn)確的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入及扣除項(xiàng)目的金額。針對(duì)這種情況就需要房地產(chǎn)開發(fā)商將房地產(chǎn)項(xiàng)目作為清算目標(biāo)，對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目的各項(xiàng)情況進(jìn)行全面、細(xì)致、精準(zhǔn)地核算。
在確認(rèn)收入時(shí)，以全額的方式，開出房產(chǎn)銷售發(fā)票，以發(fā)票上面登記的錢數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)；沒(méi)開發(fā)票，以及發(fā)票尚未以全額的方式開出的，可以將買賣方的交易合約作為參考對(duì)象，合約中的交易金額作為交易標(biāo)準(zhǔn)；銷售合同書面上的房產(chǎn)面積不符合現(xiàn)實(shí)中所測(cè)得的面積的，在清算前房款已經(jīng)給補(bǔ)還的，必須在增值稅計(jì)算時(shí)對(duì)應(yīng)做出調(diào)整。現(xiàn)實(shí)情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商一般是將已經(jīng)轉(zhuǎn)為銷售收入的預(yù)收賬款科目借方金額形成銷售明細(xì)表，一般以樓號(hào)為單位來(lái)制作明細(xì)表，其中涵蓋：銷售合同編號(hào)、客戶姓名、銷售面積、每平米的價(jià)格、房款合計(jì)數(shù)等等。需要對(duì)清算項(xiàng)目銷售明細(xì)表的金額進(jìn)行核對(duì)，確保同一項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的收入金額與銷售合同、銷售發(fā)票金額相一致。
對(duì)銷售收入加以核對(duì)的過(guò)程中需要引起注意的收入確定問(wèn)題：第一，房產(chǎn)企業(yè)把所開發(fā)的房產(chǎn)用在員工身上，例如：各種福利待遇等等，以及用來(lái)償還外債、或者以各種方式來(lái)取得非貨幣性資產(chǎn)等，一旦出現(xiàn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移則視作和房產(chǎn)銷售性質(zhì)相同；第二，將開發(fā)的房產(chǎn)中的一部分為自己所用，例如：租賃他人、或自行開展商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等等，仍保有自身產(chǎn)權(quán)，未被轉(zhuǎn)讓的，則不納入土地增值稅核算范圍。
在確認(rèn)收入的同時(shí)，合理確定住宅類型，也就是是否為普通住宅，如果是普通住宅則要合法享受普通住宅增值稅優(yōu)惠政策，國(guó)家規(guī)定：普通住宅增值額在20%以內(nèi)的免稅。另外，需要注意誠(chéng)意金、訂金、退房違約金對(duì)土地增值稅清算的影響。
三、 確認(rèn)土地增值稅扣除項(xiàng)目應(yīng)注意的問(wèn)題
明確收入后，就需要進(jìn)一步確認(rèn)清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額。開放商在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中必然會(huì)涉及到一系列過(guò)程，每一個(gè)過(guò)程都要獲得或付出一定的資金，但無(wú)論哪一個(gè)過(guò)程都必須出具合法證件，例如：為獲土地使用權(quán)的付出、施工建設(shè)的費(fèi)用成本等等。不允許出現(xiàn)雖然持有合法憑證，但卻沒(méi)有實(shí)際繳納稅賦的不良現(xiàn)象，因?yàn)檫@會(huì)在很大程度上影響納稅的威嚴(yán)。
第一，取得土地使用權(quán)所支付的金額，要在符合法定程序的前提下得到有效憑據(jù)的支持，也就是要有國(guó)土資源部提供的合法證據(jù)，與之相對(duì)應(yīng)的契稅也要達(dá)到國(guó)家的法定標(biāo)準(zhǔn)。
對(duì)于拆遷安置問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，要嚴(yán)格依照法規(guī)與合約規(guī)定來(lái)將此確認(rèn)為拆遷補(bǔ)償費(fèi)。支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
第二，房產(chǎn)開發(fā)商在房產(chǎn)開發(fā)整個(gè)過(guò)程中涉及到多道程序，每一道程度都會(huì)涉及到一些費(fèi)用，例如：前期原料籌備費(fèi)、建設(shè)施工費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)據(jù)實(shí)扣除，要同具體的文件報(bào)告保持一致，這些文件包括：決算文件、施工合約文件、工程結(jié)算文件……
工程建設(shè)完成并被驗(yàn)收以后，參照合約內(nèi)容，需要將工程安裝企業(yè)的一部分工程費(fèi)用扣除，扣除的費(fèi)用充當(dāng)項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量擔(dān)保，工程安裝企業(yè)憑借這部分質(zhì)量擔(dān)保金來(lái)向房產(chǎn)企業(yè)申請(qǐng)發(fā)票，土地增值稅要根據(jù)發(fā)票中的金額數(shù)量來(lái)進(jìn)行核算；相反，沒(méi)有發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。 開放商由于工程進(jìn)度落后，導(dǎo)致建設(shè)工期超時(shí)完工所繳納的土地閑置費(fèi)不作為增值稅核算項(xiàng)目。房產(chǎn)企業(yè)對(duì)自身裝潢的房產(chǎn)用于銷售，其中所涉及的裝潢花銷歸入成本范圍；
第三，房產(chǎn)開發(fā)上在房屋建設(shè)的同時(shí)，與之向聯(lián)系建設(shè)的各項(xiàng)房產(chǎn)配套設(shè)施，例如：交通設(shè)備停放場(chǎng)、物業(yè)管理單位、幼兒園、等各項(xiàng)公共設(shè)施在落成以后，產(chǎn)權(quán)為所有業(yè)主共同享有，將所建設(shè)的房產(chǎn)不收取任何費(fèi)用上交給國(guó)家行政機(jī)構(gòu)、公立事業(yè)單位等等用于支持國(guó)家非商業(yè)事業(yè)，其成本、費(fèi)用可以扣除；所建設(shè)房產(chǎn)進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓的，則要對(duì)收入進(jìn)行核算，同時(shí)要扣除成本、費(fèi)用。
第四，房產(chǎn)開放商自行建設(shè)的房產(chǎn)銷售服務(wù)建筑、以及一些施工中搭建的樣板房等則要依照具體情況針對(duì)性處理。1、開放商在施工地點(diǎn)建設(shè)的暫時(shí)性房屋，例如：房屋銷售中心、供工人居住的樣板房等在建設(shè)、室內(nèi)設(shè)計(jì)過(guò)程中出現(xiàn)的花銷要列進(jìn)房產(chǎn)銷售中扣除。2、在這些臨時(shí)性建筑物內(nèi)進(jìn)行的室內(nèi)設(shè)計(jì)、裝飾等所產(chǎn)生的花銷，在完工后如果發(fā)生了有償轉(zhuǎn)讓，則要將轉(zhuǎn)讓收入列入土地增值稅開發(fā)成本中，予以扣除。
最后，房地產(chǎn)企業(yè)可以按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的20%予以加計(jì)扣除。
綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)必須積極應(yīng)對(duì)國(guó)家的政策措施，采用科學(xué)的計(jì)算方法對(duì)增值稅進(jìn)行科學(xué)計(jì)算，確定科學(xué)、合理的稅收籌劃方案，使企業(yè)在最小的成本范圍內(nèi)得到最大的收益。
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