房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入確認常見的稅收風(fēng)險
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2017-12-29
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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品時通常會采取一次性全額收款方式、分期收款方式、銀行按揭方式以及委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，那么在銷售收入確認時企業(yè)易發(fā)生哪些涉稅問題呢？
某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一家成立于2014年12月份的(港澳臺商)獨資經(jīng)營公司，注冊資本2000萬美元。主要經(jīng)營范圍為住宅與商務(wù)辦公寫字樓開發(fā)及銷售業(yè)務(wù)，企業(yè)所得稅由當(dāng)?shù)貒叶悇?wù)局管理。2017年3月，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)對該企業(yè)2015—2016年期間事項實施了稅務(wù)稽查。在本次檢查年度期間，該企業(yè)開發(fā)的樓盤項目尚未竣工結(jié)算。經(jīng)檢查，發(fā)現(xiàn)企業(yè)所得稅收入確認存在以下問題：
問題描述
2015年1月，該企業(yè)采用視同買斷方式委托A房屋中介公司預(yù)售該樓盤，委托銷售合同約定買斷價為每平方米10000元，超出買斷價的價差歸銷售公司所有，房地產(chǎn)企業(yè)不另支付手續(xù)費。當(dāng)年預(yù)售5000平方米，預(yù)售合同均由房地產(chǎn)企業(yè)與購房者簽訂，合同均價為每平方米11000元，銷售公司與房地產(chǎn)企業(yè)按買斷價進行核算，并已將結(jié)算款項通過轉(zhuǎn)賬方式支付給房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)于收到受托方A房屋中介公司已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。企業(yè)會計處理為：
借：銀行存款 5000萬元
貸：預(yù)收賬款5000萬元
那么企業(yè)預(yù)收賬款確認金額是否正確呢？
政策依據(jù)
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第六條第（四）項規(guī)定：
采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。
因此，該企業(yè)應(yīng)確認預(yù)收賬款5500萬元（11000*5000），并以此計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。
問題描述
2015年5月，該企業(yè)與B房屋中介公司簽訂委托銷售合同預(yù)售該樓盤，合同約定雙方采取保底價并實行超保底價部分雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品。委托銷售合同約定保底價為每平方米10000元，B房屋中介公司平均銷售價為每平方米11000元；當(dāng)年預(yù)售4000平方米，預(yù)售合同均由房地產(chǎn)企業(yè)與購房者簽訂，B房屋中介公司與房地產(chǎn)企業(yè)按均價每平方米10500元進行核算，并已將結(jié)算款項通過轉(zhuǎn)賬方式支付給開發(fā)企業(yè)。開發(fā)企業(yè)于收到受托方銷售公司已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。企業(yè)會計處理為：
借：銀行存款 4200萬元
貸：預(yù)收賬款4200萬元
那么企業(yè)預(yù)收賬款確認金額是否正確呢？
政策依據(jù)
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第六條第（四）項規(guī)定：
采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。
因此，該企業(yè)應(yīng)確認預(yù)收賬款4400萬元（11000*4000），并以此計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。
問題描述
在對該企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品核查中，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，首付款企業(yè)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)，賬務(wù)處理符合稅法規(guī)定。但發(fā)現(xiàn)企業(yè)2015年存在為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保情況，企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金共計500萬元從銷售收入中進行了扣減。
政策依據(jù)
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第十九條規(guī)定：
企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當(dāng)期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。
問題描述
為擴大銷售影響力，該企業(yè)2016年采取支付手續(xù)費方式委托母公司（境外機構(gòu)）銷售開發(fā)的樓盤項目，手續(xù)費標(biāo)準(zhǔn)為委托銷售收入的15%。當(dāng)年委托母公司銷售取得的收入2000萬元。該企業(yè)按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到母公司已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認實現(xiàn)收入2000萬元，并按照合同約定支付母公司手續(xù)費300萬元（2000*15%）。
政策依據(jù)
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十條規(guī)定：
企業(yè)委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機構(gòu)的銷售費用(含傭金或手續(xù)費)不超過委托銷售收入10%的部分,準(zhǔn)予據(jù)實扣除。
因此，企業(yè)允許列支扣除的手續(xù)費應(yīng)為200萬元（2000*10%）。
來源：中稅答疑新媒體智庫
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