營改增后，出租房產(chǎn)該如何計算房產(chǎn)稅？看過來！
云南百滇稅務師事務所有限公司 2017-12-22
| 重磅：點擊鏈接下載 《企業(yè)重組和資本交易稅收實務研究總結(jié) 萬偉華◎編著 170萬字 解讀政策背后的“稅收邏輯”》 |
?
廣東國稅
稅務輔導站
營改增后，出租房屋的房產(chǎn)稅計稅基礎(chǔ)有了最新規(guī)定，但在實際工作中，有些企業(yè)對此新政策不清楚，把收到的全部租金作為計算繳納房產(chǎn)稅的計稅基礎(chǔ)，導致多繳納房產(chǎn)稅。那么，出租房產(chǎn)，究竟該如何計算房產(chǎn)稅？
風車分割線
根據(jù)《財政部、國家稅務總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅和個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第二條規(guī)定，房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。因此，計算房產(chǎn)稅的關(guān)鍵是能準確地計算出增值稅。
根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于〈納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第16號）第三條規(guī)定，一般納稅人出租不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：（一）一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。（二）一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅。
第四條規(guī)定，小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：（一）單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)（不含個體工商戶出租住房），按照5%的征收率計算應納稅額。個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。（二）其他個人出租不動產(chǎn)（不含住房），按照5%的征收率計算應納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。
分割線 幾何形
例：A企業(yè)出租一套房產(chǎn)，全年收取含稅租金收入20萬元，下面分幾種情況來分析一下應繳納的房產(chǎn)稅。
1.假設A企業(yè)是一般納稅人，出租的是2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)（商鋪），選擇簡易計稅方法（一經(jīng)選擇簡易計稅，36個月不得改變），到稅務局備案后，按照5%的征收率計算增值稅應納稅額。需要注意的是，簡易計稅項目不得抵扣任何進項。
繳納增值稅=20 ÷（1+5%）×5%=0.95 （萬元）；
繳納房產(chǎn)稅=（20-0.95）×12%=2.29（萬元）。
2.假設A企業(yè)是一般納稅人，出租的是2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)（商鋪），但未到稅務局進行簡易計稅備案，則必須按照11%的稅率計算增值稅應納稅額，這種情況下可抵扣進項稅額。
增值稅銷項稅額=20 ÷（1+11%）×11%=1.98（萬元）；
應繳納的房產(chǎn)稅=（20-1.98）×12%=2.16（萬元）。
3.假設A企業(yè)是一般納稅人，出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)（商鋪），增值稅適用一般計稅方法計稅，房產(chǎn)稅的計算方法同2。
4.假設A企業(yè)是小規(guī)模納稅人（含個體工商戶）出租商鋪，按照5%的征收率計算應納稅額，房產(chǎn)稅的計算方法同1。
5.假設A企業(yè)是個體工商戶，對外出租住房，在增值稅和房產(chǎn)稅方面都有優(yōu)惠，增值稅方面按照5%的征收率計算減按1.5%征收；出租住房的，房產(chǎn)稅暫減按4%計算。
繳納增值稅=20÷（1+5%）×1.5%=0.29（萬元）；
應繳納房產(chǎn)稅=（20-0.29）×4%=0.79（萬元）。
分割線 幾何形
根據(jù)以上案例可知，企業(yè)出租房屋的情況也不同，是否備案，出租的是否是住房等，所繳納的增值稅也不盡相同，從而繳納的房產(chǎn)稅也不同。
來源：中國稅務報
作者：趙小紅
欲了解我們的服務或更多的稅收政策信息，敬請聯(lián)系我們（13700683513 萬偉華，或添加微信）。
本文內(nèi)容僅供一般參考用，并非旨在成為可依賴的會計、稅務或其他專業(yè)意見。我們不能保證這些資料在日后仍然準確。任何人士不應在沒有詳細考慮相關(guān)的情況及獲取適當?shù)膶I(yè)意見下依據(jù)所載內(nèi)容行事。本文所有提供的內(nèi)容均不應被視為正式的審計、會計、稅務或其他建議，我們不對任何方因使用本文內(nèi)容而導致的任何損失承擔責任。
本網(wǎng)站原創(chuàng)的文章未經(jīng)許可，禁止進行轉(zhuǎn)載、摘編、復制及建立鏡像等任何使用。本網(wǎng)站所轉(zhuǎn)載的文章，僅供學術(shù)交流之目的，文章或資料的原文版權(quán)歸原作者或原版權(quán)人所有。文章如涉及版權(quán)問題，請聯(lián)系我們（13700683513、79151893@qq.com 請附上文章鏈接），我們會盡快刪除。
微信掃一掃關(guān)注我們的微信公眾號
滇公網(wǎng)安備 53010202000370號