房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)之辨析
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2017-12-07
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曾經(jīng)只有官二代、富二代，如今多了一個(gè)人人羨慕的“拆二代”，因?yàn)椴疬w，有人一夜暴富，也有人惹上官司，有喜有悲。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也因?yàn)椴疬w補(bǔ)償費(fèi)而煞費(fèi)苦心，也曾怨聲載道，也曾暗自叫苦。
今天咱不講故事，我們主要來(lái)探討拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)問(wèn)題：
拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出是否需要發(fā)票？或者說(shuō)，取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)的一方是否需要繳納增值稅？
探討清楚了這個(gè)問(wèn)題，我們就知道了列支“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”的時(shí)候，是否需要增值稅發(fā)票來(lái)承載拆遷補(bǔ)償費(fèi)這個(gè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)了。
目前，實(shí)務(wù)中存在兩種觀點(diǎn)：
第一種觀點(diǎn)：對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償款應(yīng)該征增值稅。
大家了解了這個(gè)觀點(diǎn)，是不是“心痛到無(wú)法呼吸”呢？
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償款不應(yīng)征稅。
依據(jù)財(cái)稅[2016]36文件附件三《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》：下列項(xiàng)目免征增值稅：
（三十七）土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者。
可以這樣理解：拆遷補(bǔ)償款是一種“補(bǔ)償行為”，不是銷(xiāo)售行為。
正常商業(yè)交易買(mǎi)賣(mài)雙方自由出價(jià)、自愿成交，而房屋拆遷補(bǔ)償行為，不論是拆遷政策、拆遷方式，還是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償貨幣還是房屋，均由政府相關(guān)部門(mén)來(lái)進(jìn)行規(guī)定，被拆遷人沒(méi)有自行選擇的權(quán)利，企業(yè)取得拆遷補(bǔ)償和正常銷(xiāo)售行為有本質(zhì)的區(qū)別，不是一種市場(chǎng)行為。
盡管補(bǔ)償也收到了“對(duì)價(jià)”，但這里的“對(duì)價(jià)”不是因交易行為而產(chǎn)生的，因“拆遷”給予的“補(bǔ)償”，補(bǔ)償行為并不是應(yīng)稅行為，也不是繳納增值稅的必要條件，納稅與否與取得“對(duì)價(jià)”沒(méi)有必然聯(lián)系。
為什么會(huì)產(chǎn)生爭(zhēng)議呢？因?yàn)槎愂瘴募?duì)土地使用權(quán)支付的補(bǔ)償款是免征增值稅的，并沒(méi)有說(shuō)對(duì)房屋建筑物的補(bǔ)償是免稅的。
實(shí)務(wù)中，拆遷補(bǔ)償款并不僅僅是對(duì)土地使用權(quán)的補(bǔ)償，可能還包括：建筑物、構(gòu)筑物、機(jī)器設(shè)備等所有權(quán)的補(bǔ)償。
對(duì)于其他類(lèi)型的補(bǔ)償，稅法并沒(méi)有明確規(guī)定，所以各地稅務(wù)機(jī)關(guān)的做法就形成不一致的觀點(diǎn)。
來(lái)源：金穗源商學(xué)院
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