房企“拆一還一”模式涉稅處理問答
云南百滇稅務師事務所有限公司 2017-12-04
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一、房企“拆一還一”模式主要涉及哪些稅種？是否每個稅種都要做視同銷售處理？視同銷售的計稅價格是否一致？
房地產(chǎn)企業(yè)的的“拆一還一”業(yè)務主要涉及到增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅問題。整體上看無論是那個稅種均要視同銷售，但計稅價格的確定有區(qū)別?！ ?/span>
具體講增值稅關(guān)于此的計稅價格總局上沒有文件明確，土地增值稅和企業(yè)所得稅都有相應的規(guī)定，不同稅種的處理按照相應的規(guī)定處理，至于增值稅的處理我們在接下來的問題中專門回答。
二、營改增后，對房企“拆一還一”模式下視同銷售的計稅價格尚未有總局層面的文件，那么計稅價格是平移營業(yè)稅政策按成本價為計稅價額呢？還是按照安置協(xié)議價格呢？還是按照市場公允價格呢？如果選擇按照成本價或安置協(xié)議價格，稅局是否可以以價格明顯偏低為由進行調(diào)整？如何應對？
1、關(guān)于計稅價格
因為總局沒有文件，各地規(guī)定很有差異，建議及時與當?shù)刂鞴芫譁贤ǎ悦猱a(chǎn)生爭議。
通常情況下，成本價＜安置協(xié)議價＜市場公允價，并且成本價和安置協(xié)議價通常會明顯偏低于市場公允價。毫無疑問價格越高，增值稅負擔越重，處理不好會有稅務風險。我們的觀點是，偏重于按照安置協(xié)議價作為計稅價格，理由我們接下來會進行分析。
2、如何應對價格明顯偏低價格明顯偏低進行納稅調(diào)整稅務風險？
（1）先看相關(guān)文件規(guī)定
財稅〔2016〕36號文件附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條規(guī)定，單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)應視同銷售，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。第四十四條規(guī)定，納稅人發(fā)生應稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生本辦法第十四條所列行為而無銷售額的，主管稅務機關(guān)有權(quán)按照規(guī)定確定銷售額?！ ?/span>
（2）拆遷補償實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換實質(zhì)相當于以安置房抵償被拆遷房屋的補償金額?！ ?/span>
第一，即使是“征一補一”不補差價的安置房也并非白給，因此不屬于上述視同銷售?！ ?/span>
其計稅依據(jù)應當為財稅〔2016〕36號文件附件1第十一條規(guī)定的其他經(jīng)濟利益，即抵償?shù)谋徊疬w房屋補償金額?！ ?/span>
第二，安置房價格雖然明顯低于市場公允價，但有正當理由?！ ?/span>
雖然安置房價格明顯低于一般同類商品房價格，但是由于拆遷補償活動涉及公共利益和被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益等原因，對于安置房價格無論給予何種方式的價格優(yōu)惠，只要能按照規(guī)定操作，證明拆遷補償費用真實性，并與回遷戶無關(guān)聯(lián)關(guān)系，也不應認定為價格不公允，不具有合理商業(yè)目的。這就像政府安居房項目建設(shè)，按照相關(guān)規(guī)定安居房價格遠低于同類非安居房價格，也不能認為安居房價格不公允，不具有合理商業(yè)目的。因為必須考慮“安置房”或者“安居房”這一特定的銷售對象?！ ?/span>
因此，在通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，不屬于視同銷售，也不屬于價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的行為，無論是收入還是拆遷補償費財稅處理是一致的，無須納稅調(diào)整。
三、補償?shù)姆课菽芊褡鳛椴疬w補償費可從銷售額中扣除？文件依據(jù)是什么？如何判定合法憑證？
1、補償?shù)姆课菘梢宰鳛椴疬w補償費可從銷售額中扣除?！ ?/span>
2、文件依據(jù)
（1）《國家稅務總局關(guān)于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第86號）第一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款，以及向其他單位或個人支付的拆遷補償費用?！ ?/span>
（2）財稅〔2016〕140號文件第七條和第八條規(guī)定，允許在計算銷售額時扣除但未扣除的，從2016年12月（稅款所屬期）起按照現(xiàn)行規(guī)定計算扣除?！ ?/span>
3、注意事項
對于合法有效憑證判定問題，原則上按照《財政部、國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第（三）款第11項的規(guī)定來判定。
財稅〔2016〕140號文件發(fā)布后，合法有效憑證中增加了財稅〔2016〕36號附件2規(guī)定的“國家稅務總局規(guī)定的其他憑證”，即納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。因此，向其他單位或個人支付的拆遷補償費用，提供上述拆遷補償費用材料能夠證明拆遷補償費用真實性的，也可以作為合法有效憑證進行差額扣除。
來源：智慧源地產(chǎn)財稅
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