集體經(jīng)營性建設(shè)用地上市，稅費(fèi)如何算？
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2017-11-29
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為進(jìn)一步深入推進(jìn)農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地管理制度改革試點(diǎn)，全國人大常委會(huì)10月31日審議關(guān)于延長授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等33個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定期限的決定草案，擬將農(nóng)村土地制度三項(xiàng)改革試點(diǎn)期限延長至2018年12月31日。
由于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有建設(shè)用地的土地性質(zhì)不同，有一些地方?jīng)]有相關(guān)的法律條文規(guī)定，所以在稅費(fèi)方面，暫不能完全按照國有建設(shè)用地對待。所謂稅費(fèi)分為兩方面，一方面是稅，一方面是費(fèi)。在稅方面，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市主要涉及增值稅及附加稅費(fèi)、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅以及印花稅等。在費(fèi)方面主要是指土地增值收益調(diào)節(jié)金。根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于支持農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革有關(guān)稅收政策的通知》（2017年1月1日）精神，明確減免因農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革而發(fā)生的契稅、印花稅。涉及的其他稅收在財(cái)政部、國家稅務(wù)總局未明確集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市相關(guān)稅收政策之前，暫時(shí)不征收稅，所以我們現(xiàn)在主要討論的是“費(fèi)”，即土地增值收益調(diào)節(jié)金該如何計(jì)算。
何為土地增值收益調(diào)節(jié)金？土地增值收益調(diào)節(jié)金是指村（居）集體經(jīng)濟(jì)組織以土地所有者身份將農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，以及取得農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的土地使用者將其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)向政府繳納的費(fèi)用。
土地增值收益分配是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度改革的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在很長一段時(shí)間內(nèi)，由于城鄉(xiāng)二元土地管理制度，造成集體經(jīng)營性建設(shè)用地?zé)o法自由流轉(zhuǎn)，對其增值收益管理一直處于空白。
因此，在近期試點(diǎn)改革期間，主要以土地增值收益調(diào)節(jié)金形式探索土地增值收益分配管理，但從遠(yuǎn)期來看，農(nóng)村土地制度改革目標(biāo)為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場，實(shí)現(xiàn)集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地“同地、同權(quán)、同價(jià)”，所以，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市應(yīng)履行與國有建設(shè)用地同等義務(wù)，承擔(dān)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、民生保障等社會(huì)責(zé)任，按規(guī)定應(yīng)繳納相關(guān)稅費(fèi)。
土地增值收益調(diào)節(jié)金上交比例是多少？以何為評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)？不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不同，土地增值收益調(diào)節(jié)金收取的比例也不盡相同。以北京市大興區(qū)西紅門已入市地塊為例，按照政府收益占成交價(jià)款比重進(jìn)行衡量，結(jié)合區(qū)位、用途、地價(jià)形成等因素，確定農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地首次入市土地增值收益金的征收比率為12%，由區(qū)財(cái)政局統(tǒng)一征收管理。
探索配套財(cái)稅政策，開展稅費(fèi)問題的相關(guān)研究，不僅對北京市大興區(qū)集體經(jīng)營性建設(shè)用地改革有重要的理論價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義，對北京市其他區(qū)乃至全國破解入市試點(diǎn)中理論和實(shí)踐的難題都具有一定借鑒作用。
（來源：北京市地方稅務(wù)局）
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