| 重磅:點(diǎn)擊鏈接下載 《企業(yè)重組和資本交易稅收實(shí)務(wù)研究總結(jié) 萬(wàn)偉華◎編著 170萬(wàn)字 解讀政策背后的“稅收邏輯”》 |
?
營(yíng)改增后,房地產(chǎn)行業(yè)被納入增值稅征收范圍。由于營(yíng)業(yè)稅屬于價(jià)內(nèi)稅而增值稅屬于價(jià)外稅的區(qū)別,同時(shí)考慮增值稅差額政策,營(yíng)改增前后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算收入確認(rèn)有較大的變化,特別是按照一般計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目的土地增值稅清算收入的變化。
實(shí)務(wù)分析
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算收入的確認(rèn)
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào))規(guī)定,適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人,其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅清算收入不含增值稅應(yīng)納稅額,即:
土地增值稅清算收入=含稅銷售收入-增值稅應(yīng)納稅額=含稅銷售收入-含稅銷售收入÷(1+5%)×5%=含稅銷售收入÷(1+5%)
采用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人,其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅清算收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額,即:
土地增值稅清算收入=含增值稅銷售收入-銷項(xiàng)稅額=含稅銷售收入-銷售額×稅率=含稅銷售收入-(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-土地價(jià)款以及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用)÷(1+11%)×11%
根據(jù)上述分析,按規(guī)定允許土地價(jià)款扣減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅額,應(yīng)調(diào)增土地增值稅清算收入,不是調(diào)減納稅人在土地增值稅清算時(shí)確認(rèn)的土地成本。
2.采用一般計(jì)稅方法,計(jì)算繳納土地增值稅的影響分析
?。?)按照《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定,對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人,可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì)20%扣除。按規(guī)定選擇“允許以本項(xiàng)目土地價(jià)款扣減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅額,應(yīng)調(diào)增土地增值稅清算收入”,而不是選擇“調(diào)減納稅人在土地增值稅清算時(shí)確認(rèn)的土地成本”,雖收入調(diào)增和土地成本調(diào)減數(shù)額大小一樣,但是計(jì)算“其他扣除項(xiàng)目”時(shí),土地成本可以加計(jì)20%扣除,進(jìn)而放大土地成本調(diào)減數(shù)額為原數(shù)額的120%。
?。?)根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函〔2010〕220號(hào))第三條第(一)項(xiàng)規(guī)定,財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。
第(二)項(xiàng)規(guī)定,凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。
因此,按規(guī)定允許以本項(xiàng)目土地價(jià)款扣減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅額,應(yīng)調(diào)增土地增值稅的清算收入,而不是選擇調(diào)減納稅人在土地增值稅清算時(shí)確認(rèn)的土地成本,進(jìn)而影響“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”或“其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”的計(jì)算基數(shù),選擇“調(diào)增土地增值稅清算收入”比選擇“調(diào)減納稅人在土地增值稅清算時(shí)確認(rèn)的土地成本”,在計(jì)算土地增值稅時(shí),“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”或“其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”扣除金額大。
?。?)通過(guò)上述兩項(xiàng)分析,按規(guī)定允許以本項(xiàng)目土地價(jià)款扣減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅額,應(yīng)調(diào)增土地增值稅的清算收入,而不是選擇調(diào)減納稅人在土地增值稅清算時(shí)確認(rèn)的土地成本,既影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目在計(jì)算土地增值稅的可扣除成本,又影響了土地增值稅計(jì)算的增值額。
同時(shí)考慮到土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率,以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例確定企業(yè)適用的稅率,所以上述因素還影響了土地增值稅清算適用的稅率。
案例分析
甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為增值稅一般納稅人,開發(fā)的A項(xiàng)目是按一般計(jì)稅方法計(jì)稅,土地增值稅清算時(shí),取得項(xiàng)目銷售收入(含增值稅)88.8億元。假設(shè)增值稅允許扣除的土地價(jià)款和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用為27.75億元,房地產(chǎn)開發(fā)成本15億元,甲企業(yè)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除,不考慮其他情況,則:
?。?)土地增值稅清算收入=88.8-(88.8-27.75)÷(1+11%)×11%=88.8-6.05=82.75(億元)。
?。?)計(jì)入取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本(開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本)中土地價(jià)款和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用為27.75億,不是25億元〔27.75-(27.75÷1.11×11%)〕,則:
其他扣除項(xiàng)目=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+開發(fā)成本)×20%=(27.75+15)×20%=8.55(億元),并不是8億元〔(25+15)×20%〕。
?。?)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(27.75+15)×10%=4.275(億元)。
3.其他需要關(guān)注事項(xiàng)
(1)在計(jì)算土地增值稅清算收入(不含稅銷售額)時(shí),含稅銷售額減除的不是銷售發(fā)票上注明的增值稅額,而是根據(jù)含稅銷售額減去上述差額計(jì)稅辦法計(jì)算出的銷項(xiàng)稅額,換算為不含稅銷售額。
?。?)《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)〈增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定〉的通知》(財(cái)會(huì)〔2016〕22號(hào))明確,增值稅差額納稅的,按照規(guī)定土地價(jià)款等允許抵扣的稅額,沖減房地產(chǎn)企業(yè)存貨成本(即土地成本),實(shí)務(wù)中需要注意土地增值稅清算時(shí)的稅務(wù)處理和會(huì)計(jì)處理的差異。
來(lái)源:中國(guó)稅務(wù)報(bào)
本文內(nèi)容僅供一般參考用,并非旨在成為可依賴的會(huì)計(jì)、稅務(wù)或其他專業(yè)意見。我們不能保證這些資料在日后仍然準(zhǔn)確。任何人士不應(yīng)在沒有詳細(xì)考慮相關(guān)的情況及獲取適當(dāng)?shù)膶I(yè)意見下依據(jù)所載內(nèi)容行事。本文所有提供的內(nèi)容均不應(yīng)被視為正式的審計(jì)、會(huì)計(jì)、稅務(wù)或其他建議,我們不對(duì)任何方因使用本文內(nèi)容而導(dǎo)致的任何損失承擔(dān)責(zé)任。
本網(wǎng)站原創(chuàng)的文章未經(jīng)許可,禁止進(jìn)行轉(zhuǎn)載、摘編、復(fù)制及建立鏡像等任何使用。本網(wǎng)站所轉(zhuǎn)載的文章,僅供學(xué)術(shù)交流之目的,文章或資料的原文版權(quán)歸原作者或原版權(quán)人所有。文章如涉及版權(quán)問(wèn)題,請(qǐng)聯(lián)系我們(13700683513、79151893@qq.com 請(qǐng)附上文章鏈接),我們會(huì)盡快刪除。