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中山市自然資源局 國家稅務(wù)總局中山市稅務(wù)局 中山市財(cái)政局關(guān)于印發(fā)《中山市城中村改造稅費(fèi)優(yōu)惠政策指引》的通知
火炬開發(fā)區(qū)管委會(huì)，翠亨新區(qū)管委會(huì)，各鎮(zhèn)政府、街道辦事處，市各有關(guān)單位：
根據(jù)市委、市政府部署要求，結(jié)合國家城中村改造政策以及廣東省“三舊”改造稅收政策，中山市自然資源局聯(lián)合國家稅務(wù)總局中山市稅務(wù)局、中山市財(cái)政局編寫了《中山市城中村改造稅費(fèi)優(yōu)惠政策指引》，現(xiàn)發(fā)給你們，請(qǐng)結(jié)合實(shí)際抓好落實(shí)。
中山市自然資源局 國家稅務(wù)總局中山市稅務(wù)局
中山市財(cái)政局
2024年7月25日
中山市城中村改造稅費(fèi)優(yōu)惠政策指引
為貫徹落實(shí)國家、省決策部署，積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造，根據(jù)國家城中村改造政策以及廣東省“三舊”改造稅收政策，現(xiàn)梳理編寫城中村改造稅費(fèi)優(yōu)惠政策指引如下。
一、土地房屋征收環(huán)節(jié)
（一）免征增值稅〔對(duì)象：被征收人〕
根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于明確無償轉(zhuǎn)讓股票等增值稅政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2020年第40號(hào)）第三條規(guī)定，土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相關(guān)有形動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)的行為，屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件3)第一條第(三十七)項(xiàng)規(guī)定的土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的情形，免征增值稅。
（二）免征土地增值稅〔對(duì)象：被征收人〕
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號(hào)）第八條規(guī)定、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）第十一條規(guī)定，對(duì)被征收單位或個(gè)人因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)，免征土地增值稅。
（三）免征個(gè)人所得稅〔對(duì)象：被征收人（個(gè)人）〕
根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2005〕45號(hào)）規(guī)定，對(duì)被拆遷人（被征收人）按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。
（四）企業(yè)所得稅政策性搬遷〔對(duì)象：被征收人（企業(yè)）〕
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2012年第40號(hào)）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2013年第11號(hào)）規(guī)定，符合政策性搬遷規(guī)定情形的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)就政策性搬遷過程中涉及的搬遷收入、搬遷支出、搬遷資產(chǎn)稅務(wù)處理、搬遷所得等所得稅征收管理事項(xiàng)，單獨(dú)進(jìn)行稅務(wù)管理和核算。在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，而在完成搬遷（從搬遷開始包括搬遷當(dāng)年度，不超過五年）的年度，對(duì)搬遷收入和支出進(jìn)行匯總清算；不符合政策性搬遷規(guī)定情形的，按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例的相關(guān)規(guī)定處理，即取得的拆遷補(bǔ)償收入（含貨幣或非貨幣），應(yīng)計(jì)入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。
二、安置房建設(shè)或獲取環(huán)節(jié)
（一）免征土地增值稅〔對(duì)象：安置住房房源的轉(zhuǎn)讓人〕
根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2013〕101號(hào)）第二條規(guī)定，企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征轉(zhuǎn)讓人土地增值稅。
（二）免征城鎮(zhèn)土地使用稅〔對(duì)象：承擔(dān)改造建設(shè)任務(wù)的企業(yè)〕
根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2013〕101號(hào)）第一條規(guī)定，對(duì)改造安置住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在商品住房等開發(fā)項(xiàng)目中配套建造安置住房的，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料、房屋征收（拆遷）補(bǔ)償協(xié)議或棚戶區(qū)改造合同（協(xié)議），按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
（三）行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金優(yōu)惠
1.免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)〔對(duì)象：承擔(dān)改造建設(shè)任務(wù)的企業(yè)〕
根據(jù)《廣東省人民政府關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見》（粵府〔2014〕2號(hào)）第五條第（二）款規(guī)定，對(duì)位于石岐、東區(qū)、南區(qū)、西區(qū)、火炬開發(fā)區(qū)及翠亨新區(qū)范圍內(nèi)的改造項(xiàng)目，免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。改造項(xiàng)目中配套建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房（含廉租住房）的，按配建比例享受相應(yīng)的優(yōu)惠政策。
2.免征村鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)〔對(duì)象：承擔(dān)改造建設(shè)任務(wù)的企業(yè)〕
根據(jù)《廣東省發(fā)展改革委 廣東省財(cái)政廳關(guān)于免征部分涉企行政事業(yè)性收費(fèi)的通知》（粵發(fā)改價(jià)格〔2016〕180號(hào)）有關(guān)規(guī)定，對(duì)位于石岐、東區(qū)、南區(qū)、西區(qū)、火炬開發(fā)區(qū)及翠亨新區(qū)范圍以外的改造項(xiàng)目，免征相關(guān)企業(yè)的村鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。
（四）其他優(yōu)惠政策〔對(duì)象：承擔(dān)改造建設(shè)任務(wù)的企業(yè)〕
根據(jù)《廣東省人民政府關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見》（粵府〔2014〕2號(hào)）第五條第（二）款規(guī)定，改造安置小區(qū)的有線電視、供水、供電、供氣、排水、通訊、光纖、道路等市政公用設(shè)施由當(dāng)?shù)卣蛳嚓P(guān)單位出資配套建設(shè)，入網(wǎng)、管網(wǎng)增容等經(jīng)營性收費(fèi)項(xiàng)目按低限減半征收。
三、安置環(huán)節(jié)
（一）免征印花稅〔對(duì)象：承擔(dān)補(bǔ)償安置責(zé)任的企業(yè)、購房人〕
根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2013〕101號(hào)）第一條規(guī)定，對(duì)改造安置住房經(jīng)營管理單位、開發(fā)商與改造安置住房相關(guān)的印花稅以及購買安置住房的個(gè)人涉及的印花稅予以免征。在商品住房等開發(fā)項(xiàng)目中配套建造安置住房的，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料、房屋征收（拆遷）補(bǔ)償協(xié)議或棚戶區(qū)改造合同（協(xié)議），按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征印花稅。
（二）減免契稅〔對(duì)象：被征收人〕
根據(jù)《廣東省人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于廣東省契稅具體適用稅率等事項(xiàng)的決定》（廣東省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告第86號(hào)）第二項(xiàng)規(guī)定，土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征收、征用的，適用以下規(guī)定：
1.選擇貨幣補(bǔ)償，重新承受土地、房屋權(quán)屬，價(jià)格不超過貨幣補(bǔ)償?shù)模庹髌醵?；超出貨幣補(bǔ)償?shù)?，?duì)超出部分征收契稅；
2.選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，不支付差價(jià)的，免征契稅；支付差價(jià)的，對(duì)差價(jià)部分征收契稅。
（三）免征不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)〔對(duì)象：承擔(dān)改造建設(shè)任務(wù)的企業(yè)、安置住房所有權(quán)人〕
根據(jù)《國家發(fā)展改革委 財(cái)政部關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題的通知》（發(fā)改價(jià)格規(guī)〔2016〕2559號(hào)）第一條和第二條規(guī)定，安置住房所有權(quán)及其建設(shè)用地使用權(quán)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為零；核發(fā)一本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的不收取證書工本費(fèi)，向一個(gè)以上不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人核發(fā)權(quán)屬證書的，每增加一本證書加收證書工本費(fèi)10元。
（四）土地增值稅政策〔對(duì)象：承擔(dān)補(bǔ)償安置責(zé)任的企業(yè)〕
按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號(hào)）第六條規(guī)定處理：
1.房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
2.開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
3.貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
四、其他事項(xiàng)
（一）本指引適用于經(jīng)市政府確認(rèn)（改造方案批復(fù)、會(huì)議紀(jì)要等）的城中村改造項(xiàng)目。
（二）本指引有效期與援引文件一致，如遇國家法律、法規(guī)、規(guī)章或上級(jí)政策變化的，以上級(jí)法律政策規(guī)定為準(zhǔn)?！吨猩绞谐鞘懈戮?中山市財(cái)政局關(guān)于聯(lián)合發(fā)布我市城市更新（“三舊”改造）項(xiàng)目主要涉及的行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金目錄的通知》（中山更新發(fā)〔2020〕54號(hào)）同步廢止。
《中山市城中村改造稅費(fèi)優(yōu)惠政策指引》解讀
為貫徹落實(shí)國家、省決策部署，積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造，中山市自然資源局、國家稅務(wù)總局中山市稅務(wù)局、中山市財(cái)政局聯(lián)合編寫了《中山市城中村改造稅費(fèi)優(yōu)惠政策指引》（以下簡(jiǎn)稱《指引》）?，F(xiàn)解讀如下：
一、編寫背景說明
2023年7月，國務(wù)院辦公廳出臺(tái)在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的政策，要求各地積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造；2024年1月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等3部委印發(fā)申報(bào)保障性住房建設(shè)和城中村改造政策支持城市和項(xiàng)目的通知，將中山市納入國家政策擴(kuò)容城市范圍。為積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造，梳理明確有關(guān)稅費(fèi)支持政策，支持符合條件的項(xiàng)目加快落地實(shí)施，編制本《指引》。
二、文件主要內(nèi)容
《指引》共四部分內(nèi)容，前三部分主要梳理了城中村改造各環(huán)節(jié)中相關(guān)主體的稅費(fèi)政策，第四部分明確文件適用及相關(guān)附則說明。具體包括：
（一）在土地房屋征收環(huán)節(jié)，明確被征收人可享受的增值稅、土地增值稅和個(gè)人所得稅免征以及企業(yè)所得稅政策。
（二）在安置房建設(shè)或獲取環(huán)節(jié)，明確安置住房房源的轉(zhuǎn)讓人可享受的土地增值稅政策，承擔(dān)改造建設(shè)任務(wù)的企業(yè)可享受的城鎮(zhèn)土地使用稅、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、村鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和市政公用設(shè)施類費(fèi)用等政策。
（三）在安置環(huán)節(jié)，明確承擔(dān)補(bǔ)償安置責(zé)任的企業(yè)、購房人可享受的印花稅政策，被征收人可享受的契稅政策，承擔(dān)改造建設(shè)任務(wù)的企業(yè)、安置住房所有權(quán)人可享受的不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)政策，承擔(dān)補(bǔ)償安置責(zé)任的企業(yè)適用的土地增值稅政策。
三、其他事項(xiàng)說明
由于城中村改造項(xiàng)目情況較復(fù)雜，具體項(xiàng)目具有多種實(shí)施路徑，且同一項(xiàng)目的不同權(quán)屬人選擇的補(bǔ)償安置方式存在差別，如涉及有關(guān)政策條款具體實(shí)施或適用疑問的，建議有關(guān)實(shí)施主體、權(quán)屬人等可結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，就近就便向?qū)俚叵嚓P(guān)職能部門反映咨詢。
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