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國家稅務總局宿州市稅務局 宿州市財政局宿州市住房和城鄉(xiāng)建設局關于發(fā)布宿州市2014-2022年度房地產開發(fā)項目土地增值稅四項成本單位面積扣除標準的公告
2024年第1號
為進一步規(guī)范我市房地產開發(fā)項目土地增值稅清算管理，提高土地增值稅清算質量和效果，促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號發(fā)布，國家稅務總局公告2018年第31號修正）、《安徽省地方稅務局轉發(fā)國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（皖地稅〔2007〕39號發(fā)布，國家稅務總局安徽省稅務局公告2018年第3號修正）等有關規(guī)定，國家稅務總局宿州市稅務局、宿州市財政局、宿州市住房和城鄉(xiāng)建設局制定了《宿州市2014-2022年度房地產開發(fā)項目土地增值稅四項成本單位面積扣除標準》（以下簡稱《單位面積扣除標準》）（見附件），現(xiàn)就有關事項公告如下：
一、本公告所稱的房地產開發(fā)項目土地增值稅四項成本是指：房地產開發(fā)成本中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用。
二、稅務機關在土地增值稅清算中，發(fā)現(xiàn)納稅人存在《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號發(fā)布，國家稅務總局公告2018年第31號修正）第四條第（二）項所規(guī)定情形的，即房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，參照《單位面積扣除標準》核定四項成本，并據以計算扣除。
三、稅務機關在土地增值稅清算審核中，發(fā)現(xiàn)納稅人申報的四項成本單位面積扣除金額高于《單位面積扣除標準》，主管稅務機關應發(fā)出《土地增值稅清算審核意見交換通知》，納稅人在收到通知之日起15日內回復意見、提交證據。稅務機關對納稅人提供的事實、證據予以復核，必要時引入第三方專業(yè)機構對工程造價進行復核。納稅人逾期未補正或經稅務機關集體審議認為事實不清、證據不足的，參照《單位面積扣除標準》核定四項開發(fā)成本，據以計算扣除。
四、稅務中介機構在土地增值稅清算鑒證工作中，發(fā)現(xiàn)四項成本單位面積扣除金額高于《單位面積扣除標準》的，應在《土地增值稅清算鑒證報告》中詳細說明情況。
五、稅務機關核定房地產開發(fā)項目四項成本的方法：
核定的四項成本=《單位面積扣除標準》中對應的單位面積扣除金額×清算房地產項目中對應房地產類型建筑面積。
六、本公告所稱建筑面積是指清算項目實際測繪面積,不能提供實測面積的為經規(guī)劃部門批準的建筑面積。
竣工年度是指質量檢驗部門出具的工程竣工驗收報告中所注明的竣工年度。
七、本公告適應于2014-2022年竣工的房地產開發(fā)項目，本公告施行前已完成項目清算審核的不按本公告執(zhí)行。
八、本公告自2024年3月1日起施行。
附件：宿州市2014-2022年度房地產開發(fā)項目土地增值稅四項成本單位面積扣除標準
國家稅務總局宿州市稅務局
宿州市財政局
宿州市住房和城鄉(xiāng)建設局
2024年1月 17日
附件：
宿州市2014-2022年度房地產開發(fā)項目土地增值稅四項成本單位面積扣除標準.doc
關于《國家稅務總局宿州市稅務局宿州市財政局宿州市住房和城鄉(xiāng)建設局關于發(fā)布宿州市2014-2022年度房地產開發(fā)項目土地增值稅四項成本單位面積扣除標準的公告》的解讀
為進一步規(guī)范我市土地增值稅管理，促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，國家稅務總局宿州市稅務局與宿州市財政局、宿州市住房和城鄉(xiāng)建設局聯(lián)合制發(fā)《國家稅務總局宿州市稅務局 宿州市財政局 宿州市住房和城鄉(xiāng)建設局關于發(fā)布宿州市2014-2022年度房地產開發(fā)項目土地增值稅四項成本單位面積扣除標準的公告》(以下簡稱《公告》)，現(xiàn)解讀如下：
一、《公告》出臺背景
《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號發(fā)布，國家稅務總局公告2018年第31號修正)、《安徽省地方稅務局轉發(fā)國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（皖地稅〔2007〕39號發(fā)布，國家稅務總局安徽省稅務局公告2018年第3號修正）規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，稅務機關可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。
本《公告》對外公告《宿州市在2014-2022年度竣工的房地產開發(fā)項目土地增值稅四項成本單位面積扣除標準》（以下簡稱《單位面積扣除標準》）。后續(xù)，宿州市將定期公告在2022以后年度竣工的房地產開發(fā)項目土地增值稅四項成本單位面積扣除標準，以進一步提高納稅遵從，提升土地增值稅清算質效，維護房地產業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，助力營造公平公正的稅收營商環(huán)境。
二、《單位面積扣除標準》測算過程
為做好我市《單位面積扣除標準》測算工作，由國家稅務總局宿州市稅務局提出測算需求，市財政局牽頭，市住建局、市工程建設標準定額站落實，宿州市工程建設造價協(xié)會組成專家組承擔本次測算任務。
本次委托安徽省宿州市輝鴻建筑安裝工程有限公司、安徽峙恒工程管理有限公司、安徽建業(yè)工程咨詢有限公司、安徽建鑫工程咨詢有限公司、安徽泰欣項目管理有限公司、安徽萬千工程項目管理有限公司、安徽瑞祺建筑工程有限公司組建專家團隊，選取市縣區(qū)53家樣本，按照宿州市標準定額站下發(fā)的宿州市建筑工程信息價、匯總收集各年度鋼筋、混凝土等材料價，按照竣工年度選取前一年度信息平均值，測算出2014-2022年度前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用單位面積扣除標準，專家組多次就測算結果召開組論證會，會同市稅務局、市財政局、市住建局溝通、磋商，確定宿州市2014-2022年度房地產開發(fā)項目土地增值稅四項成本單位面積扣除標準。
三、《公告》的適用情形
在土地增值稅清算過程中，納稅人符合《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號發(fā)布，國家稅務總局公告2018年第31號修正）第四條第二項應核定其應納稅額情形的，適用《單位面積扣除標準》核定四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。即：房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的。
四、《公告》的主要內容
《公告》共八條，內容包括《公告》制發(fā)依據、適用情形、計算公式、附件所列《單位面積扣除標準》等。
（一）《公告》制發(fā)依據
根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號發(fā)布，國家稅務總局公告2018年第31號修正)、《安徽省地方稅務局轉發(fā)國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（皖地稅〔2007〕39號發(fā)布，國家稅務總局安徽省稅務局公告2018年第3號修正）等有關規(guī)定。
（二）房地產開發(fā)項目土地增值稅四項成本內容
本公告所稱的房地產開發(fā)項目土地增值稅四項成本是指：前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用。
前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。
建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建 筑工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。
基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等
（三）《公告》適用情形
稅務機關在土地增值稅清算中，發(fā)現(xiàn)納稅人存在《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號發(fā)布，國家稅務總局公告2018年第31號修正)第四條第（二）項所規(guī)定情形的，即房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，參照《單位面積扣除標準》核定四項開發(fā)成本，并據以計算扣除。
（四）納稅人權益保護事項
稅務機關在土地增值稅清算審核中，發(fā)現(xiàn)納稅人申報的四項成本單位面積扣除金額高于《單位面積扣除標準》，主管稅務機關應發(fā)出《土地增值稅清算審核意見交換通知》，納稅人在收到通知之日起15日內回復意見、提交證據。稅務機關對納稅人提供的事實、證據予以復核，必要時引入第三方專業(yè)機構對工程造價進行復核。納稅人逾期未補正或經稅務機關集體審議認為事實不清、證據不足的，參照《單位面積扣除標準》核定四項開發(fā)成本，據以計算扣除。
（五）核定四項成本的計算公式
核定的四項成本=《單位面積扣除標準》中對應的單位面積扣除金額×清算房地產項目中對應房地產類型建筑面積
五、爭議解決機制
納稅人對稅務機關按照《公告》核定應納稅額有異議的，應當提供相關證據材料，經主管稅務機關調查核實，并按規(guī)定權限審核認定后予以調整。上述相關證據材料包括但不限于設計(施工)圖、工程量清單、裝飾材料清單、綠化苗木清單及有資質的工程造價咨詢企業(yè)出具符合要求的工程造價成果(文件)等。
六、《公告》生效時間
《公告》自2024年3月1日起施行，本公告適應于2014-2022年竣工的房地產開發(fā)項目，本公告施行前已完成項目清算審核的不按本公告執(zhí)行。
滇公網安備 53010202000370號