| 重磅：點(diǎn)擊鏈接下載 《企業(yè)重組和資本交易稅收實(shí)務(wù)研究總結(jié) 萬(wàn)偉華◎編著 170萬(wàn)字 解讀政策背后的“稅收邏輯”》 |
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國(guó)家稅務(wù)總局揭陽(yáng)市稅務(wù)局 揭陽(yáng)市財(cái)政局 揭陽(yáng)市自然資源局關(guān)于印發(fā)《揭陽(yáng)市“三舊”改造稅收指引》的通知
發(fā)布時(shí)間：2021-11-19 來(lái)源：國(guó)家稅務(wù)總局揭陽(yáng)市稅務(wù)局
國(guó)家稅務(wù)總局各縣（市、區(qū)）、揭陽(yáng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移工業(yè)園稅務(wù)局,各縣（市、區(qū)）財(cái)政局，各縣（市、區(qū)）自然資源主管部門(mén)：
為進(jìn)一步發(fā)揮稅收職能作用，助力全市加快推動(dòng)“三舊”改造工作，促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展，國(guó)家稅務(wù)總局揭陽(yáng)市稅務(wù)局、揭陽(yáng)市財(cái)政局、揭陽(yáng)市自然資源局組織編寫(xiě)了《揭陽(yáng)市“三舊”改造稅收指引》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。執(zhí)行過(guò)程中的意見(jiàn)和建議，請(qǐng)向市級(jí)相應(yīng)主管部門(mén)反映。
國(guó)家稅務(wù)總局揭陽(yáng)市稅務(wù)局 揭陽(yáng)市財(cái)政局 揭陽(yáng)市自然資源局
2021年9月28日
附件：
揭陽(yáng)市“三舊”改造稅收指引
目 錄
第一類(lèi)：政府收儲(chǔ)模式4
一、情況描述4
二、典型案例4
三、稅務(wù)事項(xiàng)處理意見(jiàn)4
（一）被征收方（原權(quán)屬人）4
（二）受讓方7
（三）工程施工方10
第二類(lèi)：農(nóng)村集體自行改造模式11
一、情況描述11
二、典型案例11
三、稅務(wù)事項(xiàng)處理意見(jiàn)12
（一）被征收方（農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民）12
（二）受讓方14
第三類(lèi)：企業(yè)自行改造模式16
一、情況描述16
二、典型案例16
三、稅務(wù)事項(xiàng)處理意見(jiàn)16
（一）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬人16
（二）工程施工方19
第四類(lèi)：村企合作改造模式19
模式一：土地整理后出讓19
一、情況描述19
二、典型案例20
三、稅務(wù)事項(xiàng)處理意見(jiàn)20
（一）集體土地使用方21
（二）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織21
（三）合作方23
（四）土地受讓方23
模式二：土地整理后以復(fù)建地塊集中安置26
一、情況描述26
二、典型案例26
三、稅務(wù)事項(xiàng)處理意見(jiàn)27
（一）被征收方（農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民）27
（二）土地受讓方（開(kāi)發(fā)企業(yè)）28
（三）工程施工方32
根據(jù)我市現(xiàn)行“三舊”改造模式發(fā)展情況，國(guó)家稅務(wù)總局揭陽(yáng)市稅務(wù)局、揭陽(yáng)市財(cái)政局、揭陽(yáng)市自然資源局組織編寫(xiě)了《揭陽(yáng)市“三舊”改造稅收指引》。本指引將我市“三舊”改造分為四種改造模式，第一類(lèi)為政府收儲(chǔ)模式、第二類(lèi)為農(nóng)村集體自行改造模式、第三類(lèi)為企業(yè)自行改造模式、第四類(lèi)為村企合作改造模式,其中村企合作改造模式又分為土地整理后出讓、土地整理后以復(fù)建地塊集中安置兩種改造類(lèi)型。
本指引主要覆蓋上述四種模式，基于每種模式的典型案例梳理相關(guān)稅務(wù)事項(xiàng)，用于指導(dǎo)我市“三舊”改造項(xiàng)目的涉稅管理。本指引未盡事宜按照現(xiàn)行有效的稅收法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。今后國(guó)家和省有新規(guī)定的按新規(guī)定執(zhí)行。
第一類(lèi)：政府收儲(chǔ)模式
一、情況描述
收儲(chǔ)模式是指政府征收（含征收農(nóng)村集體土地及收回國(guó)有土地使用權(quán)等情況，下同）、收購(gòu)儲(chǔ)備土地并完成拆遷平整后出讓?zhuān)墒茏屓碎_(kāi)發(fā)建設(shè)的情形。
二、典型案例
我市某舊廠房拆除重建改造項(xiàng)目，原廠房用地由政府收回后以公開(kāi)出讓方式引入投資者Z房地產(chǎn)公司進(jìn)行改造。具體為：
（一）政府依照國(guó)土空間規(guī)劃，按照法定程序，收回原廠房用地，并向原廠房權(quán)屬人（被征收方）支付補(bǔ)償（貨幣及房產(chǎn)置換等方式）。
（二）經(jīng)政府委托的施工企業(yè)對(duì)該土地進(jìn)行建筑物拆除、土地平整等整理工作后，政府通過(guò)公開(kāi)方式出讓土地。
（三）Z房地產(chǎn)公司（受讓方）競(jìng)得土地后，向政府支付土地出讓價(jià)款，并在土地使用權(quán)出讓合同中約定用建造的本項(xiàng)目房產(chǎn)安置回遷戶(hù)。
三、稅務(wù)事項(xiàng)處理意見(jiàn)
該典型案例稅務(wù)事項(xiàng)涉及三個(gè)納稅人，即被征收方、土地受讓方和工程施工方。涉及主要稅種包括增值稅、土地增值稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅。
（一）被征收方（原權(quán)屬人）
被征收方的廠房用地被政府征收（收回），并取得相應(yīng)補(bǔ)償（貨幣、實(shí)物等）。
1.增值稅
根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件3《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》第一條第（三十七）款和《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于明確無(wú)償轉(zhuǎn)讓股票等增值稅政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2020年第40號(hào)）第三條規(guī)定，
土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相關(guān)有形動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)的行為，屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的情形，免征增值稅。
2.土地增值稅
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）第十一條規(guī)定，對(duì)被征收單位或個(gè)人因國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用、收回房地產(chǎn)的，免征其土地增值稅。
3.契稅
（1）根據(jù)《廣東省契稅實(shí)施辦法》（廣東省人民政府令第41號(hào)）第八條第（四）項(xiàng)及《關(guān)于解釋〈廣東省契稅實(shí)施辦法〉第八條第四項(xiàng)的批復(fù)》（粵府函〔2007〕127號(hào)）規(guī)定，被征收方的土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，異地或原地重新承受土地、房屋權(quán)屬，其成交價(jià)格或補(bǔ)償面積沒(méi)有超出規(guī)定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，免征契稅；超出的部分應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。
（2）根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進(jìn)行融資等有關(guān)契稅政策的通知》（財(cái)稅〔2012〕82號(hào)）第三條規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》有關(guān)規(guī)定征收居民房屋，居民因個(gè)人房屋被征收而選擇貨幣補(bǔ)償用以重新購(gòu)置房屋，并且購(gòu)房成交價(jià)格不超過(guò)貨幣補(bǔ)償?shù)模瑢?duì)新購(gòu)房屋免征契稅；購(gòu)房成交價(jià)格超過(guò)貨幣補(bǔ)償?shù)模瑢?duì)差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅。居民因個(gè)人房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對(duì)新?lián)Q房屋免征契稅；繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對(duì)差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅。
4.企業(yè)所得稅
（1）符合政策性搬遷規(guī)定情形的，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法〉的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2012年第40號(hào)）和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關(guān)問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2013年第11號(hào)）規(guī)定處理：企業(yè)應(yīng)當(dāng)就政策性搬遷過(guò)程中涉及的搬遷收入、搬遷支出、搬遷資產(chǎn)稅務(wù)處理、搬遷所得等所得稅征收管理事項(xiàng)，單獨(dú)進(jìn)行稅務(wù)管理和核算。在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，而在完成搬遷（不超過(guò)五年）的年度，對(duì)搬遷收入和支出進(jìn)行匯總清算。
（2）不符合政策性搬遷規(guī)定情形的，按照《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例的相關(guān)規(guī)定處理：取得的拆遷補(bǔ)償收入（含貨幣或非貨幣），應(yīng)計(jì)入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。
5.個(gè)人所得稅
根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2005〕45號(hào)）規(guī)定，對(duì)被拆遷人按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。
（二）受讓方
受讓方以出讓方式取得土地使用權(quán)，并用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶(hù)。
1.增值稅
（1）受讓方取得土地使用權(quán)
受讓方以出讓方式取得土地使用權(quán)，向政府部門(mén)支付土地價(jià)款，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布＜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法＞的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）的相關(guān)規(guī)定處理。
根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）第七條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。
（2）受讓方建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶(hù)
安置房產(chǎn)的增值稅處理，按房產(chǎn)接收方式的不同，分以下三種情況處理：
直接移交方式。不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)直接將安置房產(chǎn)首次登記到政府指定的行政事業(yè)單位，受讓方屬于為政府無(wú)償提供建筑服務(wù)，應(yīng)按照視同銷(xiāo)售的相關(guān)規(guī)定繳納增值稅。
無(wú)償移交方式。受讓方按照合同約定無(wú)償移交安置房產(chǎn)，屬于無(wú)償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照視同銷(xiāo)售的相關(guān)規(guī)定繳納增值稅。如配套建設(shè)用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象，不屬于視同銷(xiāo)售。
政府回購(gòu)方式。受讓方通過(guò)轉(zhuǎn)移登記將安置房產(chǎn)的權(quán)屬辦至政府指定回購(gòu)單位名下，應(yīng)按現(xiàn)行規(guī)定（銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)）繳納增值稅。
2.土地增值稅
安置房產(chǎn)的土地增值稅處理，按房產(chǎn)接收方式的不同，分以下三種情況處理：
（1）直接移交方式。其發(fā)生的建筑安裝工程成本確認(rèn)為取得土地使用權(quán)的成本扣除。
（2）無(wú)償移交方式。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）第六條的規(guī)定，用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶(hù)的，安置用房視同銷(xiāo)售處理，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條第（一）款的規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
（3）政府回購(gòu)方式。出讓合同（公告）約定按照不低于成本價(jià)移交的，據(jù)此確定土地增值稅應(yīng)稅收入。
3.契稅
根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2004〕134號(hào)）規(guī)定，以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確國(guó)有土地使用權(quán)出讓契稅計(jì)稅依據(jù)的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2009〕603號(hào)）規(guī)定，通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌程序承受?chē)?guó)有土地使用權(quán)的，對(duì)承受者應(yīng)按照土地成交總價(jià)款計(jì)征契稅，其中的土地前期開(kāi)發(fā)成本不得扣除。
契稅計(jì)稅依據(jù)應(yīng)包括為取得土地使用權(quán)而支付的土地出讓金、安置房費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等應(yīng)支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。
4.城鎮(zhèn)土地使用稅
根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕186號(hào)）規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
5.企業(yè)所得稅
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）規(guī)定，取得土地使用權(quán)所發(fā)生的支出作為土地開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行稅務(wù)處理。
安置房產(chǎn)的企業(yè)所得稅處理，按房產(chǎn)接收方式的不同，分以下三種情況處理：
（1）直接移交方式。按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）規(guī)定，配套建設(shè)的相關(guān)支出應(yīng)單獨(dú)核算，作為取得土地使用權(quán)的成本，計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。
（2）無(wú)償移交方式。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）規(guī)定，對(duì)無(wú)償移交行為視同銷(xiāo)售，計(jì)入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。
（3）政府回購(gòu)方式。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）的規(guī)定取得的相關(guān)收入應(yīng)計(jì)入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。
（三）工程施工方
工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等勞務(wù)。
1.增值稅
工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等服務(wù)，應(yīng)按建筑服務(wù)繳納增值稅。
2.企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例，施工企業(yè)從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務(wù)等各項(xiàng)收入，應(yīng)計(jì)入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。企業(yè)從事上述勞務(wù)持續(xù)時(shí)間超過(guò)12個(gè)月的，按照納稅年度內(nèi)完工進(jìn)度或者完成的工作量確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
第二類(lèi)：農(nóng)村集體自行改造模式
一、情況描述
在符合國(guó)土空間規(guī)劃的前提下，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將其所屬的國(guó)有建設(shè)用地，或?qū)⒓w建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地后，通過(guò)招標(biāo)方式引入土地前期整理合作方、或者自行組織完成改造范圍內(nèi)改造意愿征詢(xún)、土地房產(chǎn)調(diào)查、搬遷補(bǔ)償、土地平整等土地前期整理事項(xiàng)，在達(dá)到土地出讓條件后由政府以協(xié)議出讓方式將土地使用權(quán)出讓給該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成立的全（獨(dú)）資公司。
二、典型案例
我市Z村集體自行改造項(xiàng)目，改造范圍包括一宗原建成酒店用于出租的集體土地（證載土地使用權(quán)人為Z村經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社，土地用途為酒店用地）及若干宗村民住宅地（土地證載土地使用權(quán)人為Z村村民，土地用途為住宅用地）。Z村經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社（或全資子公司）與涉及到的村民簽訂改造補(bǔ)償協(xié)議后，由經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社向自然資源部門(mén)申請(qǐng)將集體用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地。當(dāng)?shù)刈匀毁Y源部門(mén)組織報(bào)批材料按程序上報(bào)，并獲批準(zhǔn)轉(zhuǎn)為國(guó)有后，由當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府協(xié)議出讓給Z村經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社全資成立的A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，由其用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。
三、稅務(wù)事項(xiàng)處理意見(jiàn)
該典型案例稅務(wù)事項(xiàng)涉及兩個(gè)納稅人，即被征收方和土地受讓方。涉及主要稅種包括增值稅、土地增值稅、契稅、個(gè)人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和企業(yè)所得稅。
（一）被征收方（農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民）
1.增值稅
根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件3《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》第一條第（三十七）款和《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于明確無(wú)償轉(zhuǎn)讓股票等增值稅政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2020年第40號(hào)）第三條規(guī)定，土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相關(guān)有形動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)的行為，屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的情形，免征增值稅。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地并交由政府出讓?zhuān)瑢儆谕恋厥褂谜邔⑼恋厥褂脵?quán)歸還給土地所有者，按規(guī)定可免征增值稅。
2.土地增值稅
農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織辦理征轉(zhuǎn)國(guó)有用地手續(xù)，未發(fā)生轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物行為，不屬于土地增值稅征收范圍。
3.企業(yè)所得稅
（1）符合政策性搬遷規(guī)定情形的，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法〉的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2012年第40號(hào)）和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關(guān)問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2013年第11號(hào)）規(guī)定處理：企業(yè)應(yīng)當(dāng)就政策性搬遷過(guò)程中涉及的搬遷收入、搬遷支出、搬遷資產(chǎn)稅務(wù)處理、搬遷所得等所得稅征收管理事項(xiàng)，單獨(dú)進(jìn)行稅務(wù)管理和核算。在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，而在完成搬遷（不超過(guò)五年）的年度，對(duì)搬遷收入和支出進(jìn)行匯總清算。
（2）不符合政策性搬遷規(guī)定情形的，按照《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例的相關(guān)規(guī)定處理：取得的拆遷補(bǔ)償收入（含貨幣或非貨幣），應(yīng)計(jì)入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。
4.個(gè)人所得稅
根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2005〕45號(hào)）規(guī)定，對(duì)被拆遷人按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。
（二）受讓方
受讓方以協(xié)議出讓方式取得土地使用權(quán)。
1.增值稅
受讓方以協(xié)議出讓方式取得土地使用權(quán)，向政府部門(mén)支付土地價(jià)款，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布＜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法＞的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）的相關(guān)規(guī)定處理。
根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）第七條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)扣除。
納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。
2.土地增值稅
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅管理規(guī)程》（國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局公告2019年第5號(hào)）第二十九條規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)向村集體或村民直接拆遷補(bǔ)償款，確認(rèn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)扣除。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局<關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國(guó)稅發(fā)[2019]91號(hào)）第二十一條第二款和第二十二條規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)支付的土地征用和拆遷補(bǔ)償費(fèi)必須是實(shí)際發(fā)生的，支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證應(yīng)一一對(duì)應(yīng)。
3.契稅
根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2004〕134號(hào)）規(guī)定，以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。
4.城鎮(zhèn)土地使用稅
根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕186號(hào)）規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
5.企業(yè)所得稅
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）的規(guī)定，取得土地使用權(quán)所發(fā)生的支出作為土地開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行稅務(wù)處理。
第三類(lèi)：企業(yè)自行改造模式
一、情況描述
在符合國(guó)土空間規(guī)劃的前提下，由企業(yè)自行選擇土地前期整理合作方，或由企業(yè)自行對(duì)土地進(jìn)行平整并達(dá)到土地出讓條件后，由政府直接以協(xié)議方式出讓給該企業(yè)。或者，在不實(shí)施拆除重建的情況下，由企業(yè)按照經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃用途自行實(shí)施“微改造”。
二、典型案例
我市N企業(yè)的舊廠房改造項(xiàng)目，由其自行出資，按照原址升級(jí)、功能改變的模式實(shí)施改造。由N企業(yè)通過(guò)向政府補(bǔ)繳地價(jià)，將土地用途由工業(yè)用途改變?yōu)榫幼∮猛?，并通過(guò)協(xié)議方式取得土地使用權(quán)后自行拆除重建。
三、稅務(wù)事項(xiàng)處理意見(jiàn)
該典型案例稅務(wù)事項(xiàng)涉及兩個(gè)納稅人，分別是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬人和工程施工方。涉及主要稅種包括增值稅、房產(chǎn)稅、契稅和企業(yè)所得稅。
（一）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬人
不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬人通過(guò)向政府補(bǔ)繳地價(jià)，將土地用途由工業(yè)用途改變?yōu)榫幼∮猛荆⑼ㄟ^(guò)協(xié)議方式取得土地使用權(quán)自行進(jìn)行改造開(kāi)發(fā)。
1.增值稅
不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬人通過(guò)協(xié)議方式取得土地使用權(quán)，向政府部門(mén)支付土地價(jià)款，向政府部門(mén)支付土地價(jià)款，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布＜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法＞的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）的相關(guān)規(guī)定處理。
2.城鎮(zhèn)土地使用稅
根據(jù)《廣東省財(cái)政廳 廣東省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)的通知》（粵財(cái)規(guī)〔2017〕4號(hào)）及《揭陽(yáng)市城鎮(zhèn)土地使用稅適用稅額表》的規(guī)定，工業(yè)用地的城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)為非工業(yè)用地稅額標(biāo)準(zhǔn)的50%。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬人通過(guò)向政府補(bǔ)繳地價(jià)，將土地用途由工業(yè)用途改變?yōu)榫幼∮猛荆擎?zhèn)土地使用稅應(yīng)由工業(yè)用地稅額標(biāo)準(zhǔn)改變?yōu)榉枪I(yè)用地稅額標(biāo)準(zhǔn)。
3.房產(chǎn)稅
根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕121號(hào)）的規(guī)定，自行改造企業(yè)補(bǔ)繳的地價(jià)款應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。
根據(jù)《廣東省稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅若干具體問(wèn)題的解釋和規(guī)定的通知》（（87）粵稅三字第6號(hào)）的規(guī)定，自行改造企業(yè)擴(kuò)建、改建裝修后的房產(chǎn)在下一個(gè)納稅期按擴(kuò)建、改建、裝修后的房產(chǎn)原值計(jì)稅。
4.土地增值稅
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）第七條規(guī)定，企業(yè)自行拆除舊廠房支付的土地平整費(fèi)用憑合法有效憑證扣除。
5.契稅
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于改變國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式征收契稅的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2008〕662號(hào)）的規(guī)定，對(duì)納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，應(yīng)征收契稅。計(jì)稅依據(jù)為因改變土地用途應(yīng)補(bǔ)繳的土地收益金及應(yīng)補(bǔ)繳政府的其他費(fèi)用。
6.企業(yè)所得稅
企業(yè)改造完成作固定資產(chǎn)自用的，根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例規(guī)定，符合固定資產(chǎn)改良支出條件且原固定資產(chǎn)已提足折舊的，按照固定資產(chǎn)預(yù)計(jì)尚可使用年限分期攤銷(xiāo)；未足額提取折舊前進(jìn)行改擴(kuò)建的，如屬于推倒重置的，該資產(chǎn)原值減除提取折舊后的凈值，應(yīng)并入重置后的固定資產(chǎn)計(jì)稅成本，并在該固定資產(chǎn)投入使用后的次月起，按照稅法規(guī)定的折舊年限，一并計(jì)提折舊；如屬于提升功能、增加面積的，該固定資產(chǎn)的改擴(kuò)建支出，并入該固定資產(chǎn)計(jì)稅基礎(chǔ)，并從改擴(kuò)建完工投入使用后的次月起，重新按稅法規(guī)定的該固定資產(chǎn)折舊年限計(jì)提折舊，如該改擴(kuò)建后的固定資產(chǎn)尚可使用的年限低于稅法規(guī)定的最低年限的，可以按尚可使用的年限計(jì)提折舊。
改變土地用途所補(bǔ)繳的土地出讓金及發(fā)生的相關(guān)支出，按無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)處理。
（二）工程施工方
工程施工方提供建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的建造、修繕、裝飾，線路、管道、設(shè)備、設(shè)施等的安裝以及其他工程作業(yè)。
1.增值稅
工程施工方提供建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的建造、修繕、裝飾，線路、管道、設(shè)備、設(shè)施等的安裝以及其他工程作業(yè)，應(yīng)按建筑服務(wù)繳納增值稅。
2.企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例，施工企業(yè)從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務(wù)等各項(xiàng)收入，應(yīng)計(jì)入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。企業(yè)從事上述勞務(wù)持續(xù)時(shí)間超過(guò)12個(gè)月的，按照納稅年度內(nèi)完工進(jìn)度或者完成的工作量確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
第四類(lèi)：村企合作改造模式
模式一：土地整理后出讓
一、情況描述
在符合國(guó)土空間規(guī)劃的前提下，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將其所屬的國(guó)有建設(shè)用地，或?qū)⒓w建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地后，通過(guò)招標(biāo)方式引入土地前期整理合作方，由合作方先行墊資完成改造范圍內(nèi)改造意愿征詢(xún)、土地房產(chǎn)調(diào)查、搬遷補(bǔ)償、土地平整等土地前期整理事項(xiàng)，在達(dá)到土地出讓條件后交由政府以招標(biāo)、拍賣(mài)或掛牌或協(xié)議方式出讓土地，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織取得出讓分成或返還物業(yè)，合作方按土地整理協(xié)議取得相應(yīng)收益。
二、典型案例
我市R村經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社與A企業(yè)（合作方）簽訂土地整理協(xié)議，由合作方開(kāi)展項(xiàng)目征地拆遷等前期工作，包括以貨幣支付改造范圍內(nèi)集體土地使用方提前解除租賃合同的違約費(fèi)用及其地上建筑物補(bǔ)償?shù)牟疬w補(bǔ)償費(fèi)用、搬遷費(fèi)用，聘請(qǐng)工程施工方開(kāi)展場(chǎng)地圍蔽、拆除建筑物、平整土地工作等。
（一）完成地上房屋拆遷和土地平整后，該村經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社向市自然資源部門(mén)申請(qǐng)辦理集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地手續(xù)。獲批轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，R村經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社委托市自然資源局進(jìn)行公開(kāi)交易，引入H開(kāi)發(fā)企業(yè)（土地受讓方）作為改造主體進(jìn)行改造。
（二）H開(kāi)發(fā)企業(yè)（土地受讓方）向政府支付地價(jià)款，并與R村經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社簽訂合作開(kāi)發(fā)協(xié)議。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織按照合作開(kāi)發(fā)協(xié)議取得部分改造物業(yè)，合作方按土地整理協(xié)議取得相應(yīng)收益（包括拆遷費(fèi)用與合理利潤(rùn)）。
（三）H開(kāi)發(fā)企業(yè)（土地受讓方）按國(guó)土空間規(guī)劃實(shí)施改造后，按照合作開(kāi)發(fā)協(xié)議的約定，將約定物業(yè)無(wú)償移交R村經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社。
三、稅務(wù)事項(xiàng)處理意見(jiàn)
該典型案例稅務(wù)事項(xiàng)涉及四個(gè)納稅人，分別是集體土地使用方、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、合作方和土地受讓方。涉及主要稅種包括增值稅、土地增值稅、契稅和企業(yè)所得稅。
（一）集體土地使用方
1.增值稅
集體土地使用方因農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織提前解除租賃合同而收到違約費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、搬遷費(fèi)用等經(jīng)濟(jì)利益，未發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為，無(wú)需繳納增值稅。
2.企業(yè)所得稅
（1）符合政策性搬遷規(guī)定情形的，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法〉的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2012年第40號(hào)）和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關(guān)問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2013年第11號(hào)）規(guī)定處理：企業(yè)應(yīng)當(dāng)就政策性搬遷過(guò)程中涉及的搬遷收入、搬遷支出、搬遷資產(chǎn)稅務(wù)處理、搬遷所得等所得稅征收管理事項(xiàng)，單獨(dú)進(jìn)行稅務(wù)管理和核算。在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，而在完成搬遷（不超過(guò)五年）的年度，對(duì)搬遷收入和支出進(jìn)行匯總清算。
（2）不符合政策性搬遷規(guī)定情形的，按照《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例的相關(guān)規(guī)定處理：取得的拆遷補(bǔ)償收入（含貨幣或非貨幣），應(yīng)計(jì)入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。
（二）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織
農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織向自然資源主管部門(mén)申請(qǐng)辦理集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地手續(xù)，按合作開(kāi)發(fā)協(xié)議的約定無(wú)償從H開(kāi)發(fā)企業(yè)（土地受讓方）處取得部分建成物業(yè)。
1.增值稅
根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件3《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》第一條第（三十七）款和《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于明確無(wú)償轉(zhuǎn)讓股票等增值稅政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2020年第40號(hào)）第三條規(guī)定，土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相關(guān)有形動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)的行為，屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的情形，免征增值稅。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地并交由政府出讓?zhuān)瑢儆谕恋厥褂谜邔⑼恋厥褂脵?quán)歸還給土地所有者，按規(guī)定可免征增值稅。
2.契稅
根據(jù)《廣東省契稅實(shí)施辦法》（廣東省人民政府令第41號(hào)）第八條第（四）項(xiàng)及《關(guān)于解釋〈廣東省契稅實(shí)施辦法〉第八條第四項(xiàng)的批復(fù)》（粵府函〔2007〕127號(hào)）規(guī)定，被征收方的土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，異地或原地重新承受土地、房屋權(quán)屬，其成交價(jià)格或補(bǔ)償面積沒(méi)有超出規(guī)定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，免征契稅；超出的部分應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。
3.企業(yè)所得稅
無(wú)償取得建成物業(yè)，應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例的相關(guān)規(guī)定計(jì)入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。
（三）合作方
合作方向集體土地使用方支付土地前期整理費(fèi)用，聘請(qǐng)工程施工方完成場(chǎng)地圍蔽、建筑物拆除、平整土地等費(fèi)用，并取得相應(yīng)收益。
1.增值稅
土地前期整理合作方提供建筑物拆除、土地平整等服務(wù)，應(yīng)按建筑服務(wù)繳納增值稅。
2.企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例，合作方完成場(chǎng)地圍蔽、建筑物拆除、平整土地等工程取得的各項(xiàng)收入，應(yīng)計(jì)入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。企業(yè)從事上述勞務(wù)持續(xù)時(shí)間超過(guò)12個(gè)月的，按照納稅年度內(nèi)完工進(jìn)度或者完成的工作量確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（四）土地受讓方
1.增值稅
受讓方取得土地使用權(quán)并向政府部門(mén)支付土地價(jià)款，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布＜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法＞的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）的相關(guān)規(guī)定處理。
根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）第七條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)扣除。
納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。受讓方將約定物業(yè)無(wú)償移交農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，屬于無(wú)償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照視同銷(xiāo)售的相關(guān)規(guī)定繳納增值稅。
2.土地增值稅
土地受讓方無(wú)償移交約定物業(yè)，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）的規(guī)定，用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶(hù)的，安置用房視同銷(xiāo)售處理，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅管理規(guī)程》（國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局公告2019年第5號(hào)）第二十九條規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)向村集體經(jīng)濟(jì)組織直接支付貨幣補(bǔ)償，確認(rèn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)扣除。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局<關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國(guó)稅發(fā)[2019]91號(hào)）第二十一條第二款和第二十二條規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)支付的土地征用和拆遷補(bǔ)償費(fèi)必須是實(shí)際發(fā)生的，支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證應(yīng)一一對(duì)應(yīng)。
3.契稅
根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2004〕134號(hào)）規(guī)定，以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確國(guó)有土地使用權(quán)出讓契稅計(jì)稅依據(jù)的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2009〕603號(hào)）規(guī)定，通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌程序承受?chē)?guó)有土地使用權(quán)的，對(duì)承受者應(yīng)按照土地成交總價(jià)款計(jì)征契稅，其中的土地前期開(kāi)發(fā)成本不得扣除。
4.企業(yè)所得稅
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2019〕31號(hào)）的規(guī)定，取得土地使用權(quán)所發(fā)生的支出作為土地開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行稅務(wù)處理。
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）的規(guī)定，對(duì)無(wú)償移交行為視同銷(xiāo)售，應(yīng)計(jì)入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。
模式二：土地整理后以復(fù)建地塊集中安置
一、情況描述
村集體經(jīng)濟(jì)組織將集體土地申請(qǐng)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，分為融資地塊與復(fù)建地塊，并與開(kāi)發(fā)企業(yè)合作實(shí)施改造。
二、典型案例
（一）X村集體經(jīng)濟(jì)組織成員表決同意項(xiàng)目實(shí)施方案后，按程序報(bào)送有權(quán)機(jī)關(guān)審批后，該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過(guò)公開(kāi)交易方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)參與改造。
（二）在完成房屋拆遷補(bǔ)償安置后，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織向當(dāng)?shù)刈匀毁Y源部門(mén)申請(qǐng)辦理集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地手續(xù)，當(dāng)?shù)刈匀毁Y源部門(mén)組織報(bào)批材料按程序上報(bào)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)為國(guó)有后，復(fù)建地塊采取劃撥方式供應(yīng)給X村集體經(jīng)濟(jì)組織，融資地塊由政府協(xié)議出讓給開(kāi)發(fā)企業(yè)。
（三）開(kāi)發(fā)企業(yè)按要求繳納土地出讓金后對(duì)融資地塊實(shí)施改造，并承擔(dān)復(fù)建地塊物業(yè)建造及河涌整治、打通消防通道等工程成本。復(fù)建地塊土地使用權(quán)與地上物業(yè)權(quán)屬始終在X村集體經(jīng)濟(jì)組織名下，未發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移。
（四）X村集體經(jīng)濟(jì)組織是復(fù)建地塊業(yè)主單位，復(fù)建地塊的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，復(fù)建物業(yè)的設(shè)計(jì)、建造、安裝、裝修裝飾和竣工驗(yàn)收工作由開(kāi)發(fā)企業(yè)委托施工企業(yè)負(fù)責(zé)，相關(guān)費(fèi)用支出也由開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際負(fù)擔(dān)。設(shè)計(jì)、施工企業(yè)向開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票。
三、稅務(wù)事項(xiàng)處理意見(jiàn)
該典型案例稅務(wù)事項(xiàng)涉及三個(gè)納稅人，分別是被征收方、土地受讓方（開(kāi)發(fā)企業(yè)）和工程施工方。涉及主要稅種包括增值稅、契稅、企業(yè)所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和個(gè)人所得稅。
（一）被征收方（農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民）
1.增值稅
根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件3《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》第一條第（三十七）款和《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于明確無(wú)償轉(zhuǎn)讓股票等增值稅政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2020年第40號(hào)）第三條規(guī)定，
土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相關(guān)有形動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)的行為，屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的情形，免征增值稅。
2.契稅
村民受讓房屋，根據(jù)《廣東省契稅實(shí)施辦法》（廣東省人民政府令第41號(hào)）第八條第（四）項(xiàng)及《關(guān)于解釋〈廣東省契稅實(shí)施辦法〉第八條第四項(xiàng)的批復(fù)》（粵府函〔2007〕127號(hào)）規(guī)定，被征收方的土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，異地或原地重新承受土地、房屋權(quán)屬，其成交價(jià)格或補(bǔ)償面積沒(méi)有超出規(guī)定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，免征契稅；超出的部分應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。
3.企業(yè)所得稅
（1）符合政策性搬遷規(guī)定情形的，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法〉的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2012年第40號(hào)）和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關(guān)問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2013年第11號(hào)）規(guī)定處理：企業(yè)應(yīng)當(dāng)就政策性搬遷過(guò)程中涉及的搬遷收入、搬遷支出、搬遷資產(chǎn)稅務(wù)處理、搬遷所得等所得稅征收管理事項(xiàng)，單獨(dú)進(jìn)行稅務(wù)管理和核算。在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，而在完成搬遷（不超過(guò)五年）的年度，對(duì)搬遷收入和支出進(jìn)行匯總清算。
（2）不符合政策性搬遷規(guī)定情形的，按照《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例的相關(guān)規(guī)定處理：取得的拆遷補(bǔ)償收入（含貨幣或非貨幣），應(yīng)計(jì)入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。
4.個(gè)人所得稅
根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2005〕45號(hào)）規(guī)定，對(duì)被拆遷人按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。
（二）土地受讓方（開(kāi)發(fā)企業(yè)）
情形一：開(kāi)發(fā)企業(yè)取得融資地塊土地使用權(quán)，并以建造復(fù)建地塊房產(chǎn)為代價(jià)補(bǔ)償農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民
1.增值稅
開(kāi)發(fā)企業(yè)取得融資地塊土地使用權(quán)并向政府部門(mén)支付土地價(jià)款，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布＜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法＞的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）的相關(guān)規(guī)定處理。
根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）第七條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)扣除。
納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。
開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)復(fù)建地塊物業(yè)建造及河涌整治、打通消防通道等事項(xiàng)，且復(fù)建地塊土地使用權(quán)與地上物業(yè)權(quán)屬始終在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織名下，屬于無(wú)償提供建筑服務(wù)，應(yīng)按照視同銷(xiāo)售的相關(guān)規(guī)定繳納增值稅。
2.契稅
根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2004〕134號(hào)）規(guī)定，出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。契稅計(jì)稅依據(jù)為開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)而支付的土地出讓金、安置房費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等應(yīng)支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。
3.城鎮(zhèn)土地使用稅
根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕186號(hào)）規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
4.土地增值稅
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅管理規(guī)程》（國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局公告2019年第5號(hào)）第二十九條規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，復(fù)建地塊的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，復(fù)建物業(yè)的設(shè)計(jì)、建造、安裝、裝修裝飾和竣工驗(yàn)收工作及河涌整治、打通消防通道等實(shí)際發(fā)生并取得合法有效憑證的成本，確認(rèn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)扣除。
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局<關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國(guó)稅發(fā)[2019]91號(hào)）第二十一條第二款和第二十二條規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)支付的土地征用和拆遷補(bǔ)償費(fèi)必須是實(shí)際發(fā)生的，支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證應(yīng)一一對(duì)應(yīng)。
5.企業(yè)所得稅
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2019〕31號(hào)）的規(guī)定，取得土地使用權(quán)所發(fā)生的支出（包括復(fù)建地塊相關(guān)支出）作為土地開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行稅務(wù)處理。
情形二：開(kāi)發(fā)企業(yè)支付貨幣性質(zhì)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用于建設(shè)復(fù)建物業(yè)
開(kāi)發(fā)企業(yè)向G村集體經(jīng)濟(jì)組織直接支付貨幣補(bǔ)償，由村集體經(jīng)濟(jì)組織作為復(fù)建物業(yè)建設(shè)單位，自行委托施工企業(yè)進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工和竣工驗(yàn)收工作，相關(guān)費(fèi)用支出由村集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)際負(fù)擔(dān)。
1.增值稅
根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）第七條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。
開(kāi)發(fā)企業(yè)向G村集體經(jīng)濟(jì)組織直接支付貨幣補(bǔ)償可作為拆遷補(bǔ)償費(fèi)用在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)扣除。
2.契稅
根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2004〕134號(hào)）規(guī)定，出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。開(kāi)發(fā)企業(yè)向村集體經(jīng)濟(jì)組織直接支付貨幣補(bǔ)償應(yīng)計(jì)入契稅計(jì)稅依據(jù)。
3.土地增值稅
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅管理規(guī)程》（國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局公告2019年第5號(hào)）第二十九條規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)向村集體經(jīng)濟(jì)組織直接支付貨幣補(bǔ)償，確認(rèn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)扣除。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局<關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2019〕91號(hào)）第二十一條第二款和第二十二條規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)支付的土地征用和拆遷補(bǔ)償費(fèi)必須是實(shí)際發(fā)生的，支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證應(yīng)一一對(duì)應(yīng)。
（三）工程施工方
工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等勞務(wù)。
1.增值稅
工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等服務(wù)，應(yīng)按建筑服務(wù)繳納增值稅。
2.企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例，施工企業(yè)從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務(wù)等各項(xiàng)收入，應(yīng)計(jì)入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。企業(yè)從事上述勞務(wù)持續(xù)時(shí)間超過(guò)12個(gè)月的，按照納稅年度內(nèi)完工進(jìn)度或者完成的工作量確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
情形三：村集體經(jīng)濟(jì)組織將復(fù)建物業(yè)分配給村民（被拆遷人）
農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織向村民轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅應(yīng)視同銷(xiāo)售，三舊改造方案中約定按照合理價(jià)格（不低于成本價(jià)）移交視為有合理理由。村民受讓房屋，根據(jù)《廣東省契稅實(shí)施辦法》（廣東省人民政府令第41號(hào)）第八條第（四）項(xiàng)及《關(guān)于解釋〈廣東省契稅實(shí)施辦法〉第八條第四項(xiàng)的批復(fù)》（粵府函〔2007〕127號(hào)）規(guī)定處理。
滇公網(wǎng)安備 53010202000370號(hào)