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廣東省“三舊”改造稅收指引（2019年版） 粵稅發(fā)[2019]188號
1.4征收或收購方式收儲后以“限地價(jià)、競配建”方式供地
1-4.1情況描述
“限地價(jià)、競配建”是指土地“招拍掛”環(huán)節(jié)政府限定最高地價(jià)，達(dá)到限定地價(jià)后，開發(fā)商競拍配套建設(shè)的面積。配套建設(shè)移交方式有以下幾種：
（一）直接移交方式：配套建設(shè)地塊和經(jīng)營性地塊合并供地，土地出讓合同中列明直接將配套建設(shè)地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)（可共用宗地）以出讓方式首次登記到政府指定行政事業(yè)單位。不動產(chǎn)登記部門依法依規(guī)將配套建設(shè)首次登記到政府指定的行政事業(yè)單位。
（關(guān)于公開征求《江門市配建房屋管理工作方案（修訂稿）》意見的情況說明：市本級商住用地產(chǎn)生的配建房屋的接收單位為江門市市區(qū)公房中心。各市（區(qū)）商住用地產(chǎn)生的配建房屋的接收單位由各市（區(qū)）政府根據(jù)自身實(shí)際確定。另市稅務(wù)部門已向省稅務(wù)部門咨詢，確認(rèn)在直接移交方式中，國有企業(yè)可參照行政事業(yè)單位作為接收單位執(zhí)行。）
（二）無償移交方式：政府指定接收單位與開發(fā)企業(yè)簽訂不動產(chǎn)無償轉(zhuǎn)讓協(xié)議，不動產(chǎn)權(quán)屬登記首次登記在開發(fā)企業(yè)名下，再通過轉(zhuǎn)移登記將權(quán)屬辦至政府指定接收單位名下。
（三）政府回購方式：政府指定回購單位與開發(fā)企業(yè)按約定價(jià)格（不低于成本價(jià)）簽訂商品房買賣合同，不動產(chǎn)權(quán)屬登記首次登記在開發(fā)企業(yè)名下，再通過轉(zhuǎn)移登記將權(quán)屬辦至政府指定回購單位名下。
1.4.2稅務(wù)事項(xiàng)處理意見
1.4.2.1受讓方
受讓方以出讓方式取得土地使用權(quán)。
一、增值稅
（一）受讓方取得土地使用權(quán)
受讓方以出讓方式取得土地使用權(quán)，向政府部門支付土地價(jià)款，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）的相關(guān)規(guī)定處理。
（—）受讓方移交配套建設(shè)
1.直接移交方式
不動產(chǎn)登記部門直接將配套建設(shè)首次登記到政府指定的行政事業(yè)單位，受讓方屬于為政府無償提供建筑服務(wù)，應(yīng)按照視同銷售的相關(guān)規(guī)定繳納增值稅。
2.無償移交方式
受讓方按照合同約定無償移交配套建設(shè)，屬于無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn),應(yīng)按照視同銷售的相關(guān)規(guī)定繳納增值稅。如配套建設(shè)用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象，不屬于視同銷售。
3.政府回購方式
受讓方通過轉(zhuǎn)移登記將配套建設(shè)的權(quán)屬辦至政府指定回購單位名下，應(yīng)按現(xiàn)行規(guī)定繳納增值稅。
二、土地增值稅
（一）直接移交方式。其發(fā)生的建筑安裝工程成本確認(rèn)為取得土地使用權(quán)的成本扣除。
（二）無償移交方式。出讓合同（公告）或不動產(chǎn)無償轉(zhuǎn)讓協(xié)議約定無償移交的，應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為取得土地使用權(quán)的成本，在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。
（三）政府回購方式。出讓合同（公告）約定按照不低于成本價(jià)移交的，據(jù)此確定土地增值稅應(yīng)稅收入。
三、契稅
根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財(cái)稅〔2004〕134號）規(guī)定，以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于明確國有土地使用權(quán)出讓契稅計(jì)稅依據(jù)的批復(fù)》（國稅函〔2009〕603號）規(guī)定，通過招標(biāo)、拍賣或者掛牌程序承受國有土地使用權(quán)的，對承受者應(yīng)按照土地成交總價(jià)款計(jì)征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。
四、企業(yè)所得稅
（一）直接移交方式。按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）規(guī)定，配套建設(shè)的相關(guān)支出應(yīng)單獨(dú)核算，作為取得土地使用權(quán)的成本，計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。
（二）無償移交方式。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）規(guī)定，對無償移交行為視同銷售，計(jì)入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。
（三）政府回購方式。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）的規(guī)定取得的相關(guān)收入應(yīng)計(jì)入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。
廣州市城市更新稅收指引（2021年版） 穗稅發(fā)〔2021〕93號
第六類：限地價(jià)、競配建、競自持等方式出讓土地
場景12：政府收儲后“限地價(jià)、競配建、競自持”方式出讓土地
政府主導(dǎo)征收收儲土地，按照新的片區(qū)規(guī)劃調(diào)整為住宅用地，公開對外出讓，政府限定最高地價(jià)，達(dá)到限定地價(jià)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競拍配建物業(yè)面積。達(dá)到限定的配建物業(yè)面積后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競拍自持物業(yè)面積。該場景涉稅環(huán)節(jié)包括土地收儲、土地出讓、配建物業(yè)移交、房地產(chǎn)開發(fā)銷售、自持物業(yè)運(yùn)營。
12.1 土地收儲環(huán)節(jié)
12.1.1被征收單位、個(gè)人
一、增值稅
（一）根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》第一條第三十七款規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者免征增值稅。原權(quán)屬人的土地使用權(quán)被政府收回，屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者，免征增值稅。
（二）根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于明確無償轉(zhuǎn)讓股票等增值稅政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2020年第40號）三條規(guī)定，土地所有者依法征收土地，并向土地使用權(quán)者支付土地及相關(guān)有形動產(chǎn)、不動產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)的行為，屬于《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》第一條第（三十七）款規(guī)定土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的情形。
二、土地增值稅
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號）第十一條規(guī)定，對被征收單位或個(gè)人因國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用、收回房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。
三、契稅
（一）根據(jù)《廣東省契稅實(shí)施辦法》（廣東省人民政府令第41號）第八條第四項(xiàng)及《關(guān)于解釋〈廣東省契稅實(shí)施辦法〉第八條第四項(xiàng)的批復(fù)》（粵府函〔2007〕127號）規(guī)定，被征收方的土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，異地或原地重新承受土地、房屋權(quán)屬，其成交價(jià)格或補(bǔ)償面積沒有超出規(guī)定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，免征契稅；超出的部分應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。
（二）根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進(jìn)行融資等有關(guān)契稅政策的通知》（財(cái)稅〔2012〕82號）第三條規(guī)定，市、縣級人民政府根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》有關(guān)規(guī)定征收居民房屋，居民因個(gè)人房屋被征收而選擇貨幣補(bǔ)償用以重新購置房屋，并且購房成交價(jià)格不超過貨幣補(bǔ)償?shù)模瑢π沦彿课菝庹髌醵?；購房成交價(jià)格超過貨幣補(bǔ)償?shù)?，對差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅。居民因個(gè)人房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對新?lián)Q房屋免征契稅；繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅。
四、企業(yè)所得稅
集體經(jīng)濟(jì)組織收回土地使用權(quán)后，屬于集體經(jīng)濟(jì)組織的土地再被政府收儲，其取得的屬于集體經(jīng)濟(jì)組織的貨幣補(bǔ)償，應(yīng)按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例的相關(guān)規(guī)定計(jì)入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。
五、個(gè)人所得稅
根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2005〕45號）規(guī)定，對被拆遷人按照國家有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。
12.1.2 土地原使用方
一、增值稅
根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）規(guī)定，土地原使用方因提前解除租賃合同而收到違約費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、搬遷費(fèi)用等經(jīng)濟(jì)利益，未提供增值稅應(yīng)稅行為，無需繳納增值稅。
二、企業(yè)所得稅
（一）土地原使用方提前解除租賃合同而收到違約費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、搬遷費(fèi)用等經(jīng)濟(jì)利益以及集體經(jīng)濟(jì)組織的廠房用地被政府征收、并取得貨幣補(bǔ)償，對納入政府城市更新改造、取得縣級及以上批復(fù)文件，符合《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2012年第40號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2013年第11號）規(guī)定的，可適用政策性搬遷的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理：企業(yè)在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，而在完成搬遷（不超過五年）的年度，對搬遷收入和支出進(jìn)行匯總清算。
（二）若不適用政策性搬遷規(guī)定的，按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例的相關(guān)規(guī)定處理：取得的拆遷補(bǔ)償收入（含貨幣或非貨幣），應(yīng)計(jì)入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。
12.2 土地使用權(quán)出讓環(huán)節(jié)
12.2.1 規(guī)劃自然資源部門
一、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，應(yīng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”繳納印花稅。
二、增值稅
根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》第一條第（三十七）款規(guī)定，土地所有者出讓土地使用權(quán)免征增值稅。
12.2.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
一、增值稅
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)，向政府部門支付土地價(jià)款，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）的相關(guān)規(guī)定處理。
二、土地增值稅
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定，
三、契稅
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于明確國有土地使用權(quán)出讓契稅計(jì)稅依據(jù)的批復(fù)》（國稅函〔2009〕603號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于免征土地出讓金出讓國有土地使用權(quán)征收契稅的批復(fù)》（國稅函〔2005〕436號）規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)按土地成交總價(jià)款繳納契稅，土地前期開發(fā)成本不得扣除。
四、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，應(yīng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”“權(quán)利、許可證照”繳納印花稅。
五、企業(yè)所得稅
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）的規(guī)定，作為土地開發(fā)成本進(jìn)行稅務(wù)處理。
12.3 配建物業(yè)移交環(huán)節(jié)
配建物業(yè)移交有三種方式：
方式1，直接移交方式，配建物業(yè)建設(shè)地塊和經(jīng)營性地塊合并供地，土地出讓合同中列明直接將配建物業(yè)建設(shè)地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)（可共用宗地）以出讓方式首次登記到政府指定行政事業(yè)單位。不動產(chǎn)登記部門依法依規(guī)將配建物業(yè)首次登記到政府指定的行政事業(yè)單位。
方式2，無償移交方式，政府指定接收單位與開發(fā)企業(yè)簽訂不動產(chǎn)無償轉(zhuǎn)讓協(xié)議，不動產(chǎn)權(quán)屬登記首次登記在開發(fā)企業(yè)名下，再通過轉(zhuǎn)移登記將權(quán)屬辦至政府指定接收單位名下。
方式3，政府回購方式，政府指定回購單位與開發(fā)企業(yè)按約定價(jià)格（不低于成本價(jià)的情形）簽訂商品房買賣合同，不動產(chǎn)權(quán)屬登記首次登記在開發(fā)企業(yè)名下，再通過轉(zhuǎn)移登記將權(quán)屬辦至政府指定回購單位名下。
方式1：直接移交方式
12.3.1.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
一、增值稅及附加稅費(fèi)
根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）規(guī)定，不動產(chǎn)登記部門直接將配建物業(yè)首次登記到政府指定的行政事業(yè)單位，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于為政府無償提供建筑服務(wù)，應(yīng)按照視同銷售的相關(guān)規(guī)定繳納增值稅。同時(shí)按相關(guān)規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加。
二、土地增值稅
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的配建物業(yè)建設(shè)支出，屬于取得土地使用權(quán)所支付的金額，允許計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目。
三、契稅
根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于貫徹實(shí)施契稅法若干事項(xiàng)執(zhí)行口徑的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第23號）第二條第（五）款規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的，計(jì)稅依據(jù)包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、征收補(bǔ)償費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、實(shí)物配建房屋等應(yīng)交付的貨幣以及實(shí)物、其他經(jīng)濟(jì)利益對應(yīng)的價(jià)款。
根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財(cái)稅〔2004〕134號）規(guī)定，以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于明確國有土地使用權(quán)出讓契稅計(jì)稅依據(jù)的批復(fù)》（國稅函〔2009〕603號）規(guī)定，通過招標(biāo)、拍賣或者掛牌程序承受國有土地使用權(quán)的，對承受者應(yīng)按照土地成交總價(jià)款計(jì)征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。
四、企業(yè)所得稅
按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十七條第（一）款規(guī)定，配建物業(yè)的相關(guān)支出屬于土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，在企業(yè)所得稅稅前扣除。
方式2：無償移交方式
12.3.2.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
一、增值稅及附加稅費(fèi)
根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同約定無償移交配建物業(yè)，屬于無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，應(yīng)按照視同銷售的相關(guān)規(guī)定繳納增值稅。同時(shí)按相關(guān)規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加。如配建物業(yè)用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象，不屬于視同銷售繳納增值稅。
二、土地增值稅
（一）若無償向政府、政府職能部門及承擔(dān)行政職能或從事公益服務(wù)的事業(yè)單位移交類型為學(xué)校、公交站場等公共公益事業(yè)設(shè)施或政府職能機(jī)構(gòu)、事業(yè)單位辦公及非營利性用房、場館，以及《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第四條第三項(xiàng)規(guī)定的物業(yè)，按建造與清算項(xiàng)目配套的公共設(shè)施處理。
（二）若無償移交的物業(yè)類型或用途或接收方是除上述第（一）點(diǎn)外的其他情形，應(yīng)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第六條視同銷售征收土地增值稅，土地增值稅應(yīng)稅收入按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條規(guī)定確定，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，允許計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目。
三、契稅
根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于貫徹實(shí)施契稅法若干事項(xiàng)執(zhí)行口徑的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第23號）第二條第（五）款規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的，計(jì)稅依據(jù)包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、征收補(bǔ)償費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、實(shí)物配建房屋等應(yīng)交付的貨幣以及實(shí)物、其他經(jīng)濟(jì)利益對應(yīng)的價(jià)款。
根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財(cái)稅〔2004〕134號）規(guī)定，以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于明確國有土地使用權(quán)出讓契稅計(jì)稅依據(jù)的批復(fù)》（國稅函〔2009〕603號）規(guī)定，通過招標(biāo)、拍賣或者掛牌程序承受國有土地使用權(quán)的，對承受者應(yīng)按照土地成交總價(jià)款計(jì)征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。
四、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，應(yīng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”繳納印花稅。
五、企業(yè)所得稅
（一）若受讓方無償移交政府或政府指定部門的配建物業(yè)，符合《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第十七條（一）款規(guī)定的，作為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
（二）若受讓方無償移交的配建物業(yè)，屬于除上述第（一）點(diǎn)外的其他情形，應(yīng)作為移交開發(fā)產(chǎn)品處理。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第七條規(guī)定，應(yīng)視同銷售。確認(rèn)視同銷售價(jià)格時(shí)，同類開發(fā)產(chǎn)品指政府保障性住房類產(chǎn)品。同時(shí)可按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第三十一條的規(guī)定，確認(rèn)為移交開發(fā)產(chǎn)品的土地成本。
12.3.2.2 接收單位
一、契稅
根據(jù)《中華人民共和國契稅法》第四條、《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于貫徹實(shí)施契稅法若干事項(xiàng)執(zhí)行口徑的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第23號）第二條規(guī)定，配建物業(yè)轉(zhuǎn)移應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。
根據(jù)《中華人民共和國契稅法》第六條、《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于貫徹實(shí)施契稅法若干事項(xiàng)執(zhí)行口徑的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第23號）第三條規(guī)定，國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研、軍事設(shè)施的，免征契稅。
二、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，應(yīng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”“權(quán)利、許可證照”繳納印花稅。
方式3：政府回購方式
12.3.3.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
一、增值稅及附加
根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過轉(zhuǎn)移登記將配建物業(yè)的權(quán)屬辦至政府指定回購單位名下，出讓合同（公告）約定不低于成本價(jià)移交的，應(yīng)按移交價(jià)格繳納增值稅。同時(shí)按相關(guān)規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加。
二、土地增值稅
出讓合同（公告）約定按照不低于成本價(jià)移交的，按移交價(jià)格確定土地增值稅應(yīng)稅收入。
三、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，應(yīng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”繳納印花稅。
四、企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際取得的相關(guān)收入應(yīng)計(jì)入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計(jì)算企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。
12.3.3.2 回購單位
一、契稅
根據(jù)《中華人民共和國契稅法》第四條、《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于貫徹實(shí)施契稅法若干事項(xiàng)執(zhí)行口徑的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第23號）第二條規(guī)定，應(yīng)按配建物業(yè)轉(zhuǎn)移合同的成交價(jià)格繳納契稅。
根據(jù)《中華人民共和國契稅法》第六條、《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于貫徹實(shí)施契稅法若干事項(xiàng)執(zhí)行口徑的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第23號）第三條規(guī)定，國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研、軍事設(shè)施的，免征契稅。
二、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，應(yīng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”“權(quán)利、許可證照”繳納印花稅。
12.4 房地產(chǎn)開發(fā)、銷售環(huán)節(jié)
12.4.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
一、增值稅及附加稅費(fèi)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納增值稅。采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，并按照《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間申報(bào)繳納增值稅。同時(shí)按相關(guān)規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加。
二、土地增值稅。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按季度先預(yù)繳土地增值稅，待項(xiàng)目符合土地增值稅清算條件后，按規(guī)定開展土地增值稅清算，補(bǔ)（退）清算稅款。
（二）對改造范圍大、改造時(shí)間長的連片改造項(xiàng)目，根據(jù)《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程〉的公告》（國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局公告2019年第5號）第十九條規(guī)定，土地增值稅以房地產(chǎn)主管部門審批、備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。具體結(jié)合項(xiàng)目立項(xiàng)、用地規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)審查（修建性詳細(xì)規(guī)劃）、工程規(guī)劃、銷售（預(yù)售）、竣工驗(yàn)收以及城市更新主管部門批復(fù)的片區(qū)策劃方案、項(xiàng)目實(shí)施方案等確定。
（三）在部分分期項(xiàng)目已完成清算后發(fā)生的，但屬于整體項(xiàng)目共同受益的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)，允許在未完成清算的分期項(xiàng)目之間計(jì)算分?jǐn)偂?/span>
（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)用地紅線外為政府建設(shè)公共設(shè)施或其他工程發(fā)生的支出，如能提供城市更新主管部門批復(fù)的片區(qū)策劃方案、項(xiàng)目實(shí)施方案，或者政府主管部門證明文件的，允許作為取得土地使用權(quán)所支付的金額予以扣除。
三、城鎮(zhèn)土地使用稅
根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕186號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式有償取得土地使用權(quán)，應(yīng)從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2019年第61號）、《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于延長部分稅收優(yōu)惠政策執(zhí)行期限的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第6號）規(guī)定，對公租房建設(shè)期間用地及公租房建成后占地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在其他住房項(xiàng)目中配套建設(shè)公租房，按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設(shè)、管理公租房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。
四、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，應(yīng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”“權(quán)利、許可證照”繳納印花稅。
根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2019年第61號）、《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于延長部分稅收優(yōu)惠政策執(zhí)行期限的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第6號）規(guī)定，對公租房經(jīng)營管理單位免征建設(shè)、管理公租房涉及的印花稅。在其他住房項(xiàng)目中配套建設(shè)公租房，按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設(shè)、管理公租房涉及的印花稅。
五、企業(yè)所得稅
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）規(guī)定處理。
12.4.2 工程施工企業(yè)
一、增值稅及附加稅費(fèi)
根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）規(guī)定，工程施工企業(yè)提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修繕等服務(wù)，應(yīng)按建筑服務(wù)繳納增值稅。同時(shí)按相關(guān)規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加。
二、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，工程施工企業(yè)簽訂的建筑安裝合同，應(yīng)按照“建筑安裝工程承包合同”繳納印花稅。
根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2019年第61號）、《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于延長部分稅收優(yōu)惠政策執(zhí)行期限的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第6號）規(guī)定，對公租房經(jīng)營管理單位免征建設(shè)、管理公租房涉及的印花稅。在其他住房項(xiàng)目中配套建設(shè)公租房，按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設(shè)、管理公租房涉及的印花稅。
三、企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例規(guī)定，施工企業(yè)從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務(wù)等各項(xiàng)收入，應(yīng)計(jì)入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。企業(yè)從事上述勞務(wù)持續(xù)時(shí)間超過12個(gè)月的，按照納稅年度內(nèi)完工進(jìn)度或者完成的工作量確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
12.5 自持物業(yè)運(yùn)營環(huán)節(jié)
方式1：經(jīng)營租賃
12.5.1.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
一、增值稅及附加稅費(fèi)
根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于在境外提供建筑服務(wù)等有關(guān)問題的公告》（2016年第69號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自持物業(yè)出租，應(yīng)按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃征收增值稅，如以長（短）租形式出租酒店式公寓并提供配套服務(wù)的，按照住宿服務(wù)繳納增值稅。同時(shí)按相關(guān)規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加。
根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2019年第61號）、《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于延長部分稅收優(yōu)惠政策執(zhí)行期限的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第6號）規(guī)定，對經(jīng)營公租房所取得的租金收入，免征增值稅。公租房經(jīng)營管理單位應(yīng)單獨(dú)核算公租房租金收入，未單獨(dú)核算的，不得享受免征增值稅優(yōu)惠政策。
二、房產(chǎn)稅
根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第二條、第三條規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。
根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2019年第61號）、《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于延長部分稅收優(yōu)惠政策執(zhí)行期限的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第6號）規(guī)定，對公租房免征房產(chǎn)稅，公租房經(jīng)營管理單位應(yīng)單獨(dú)核算公租房租金收入，未單獨(dú)核算的，不得享受免征房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。
根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房 經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號）規(guī)定，對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織按市場價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。
三、城鎮(zhèn)土地使用稅
根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕186號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2019年第61號）、《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于延長部分稅收優(yōu)惠政策執(zhí)行期限的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第6號）規(guī)定，對公租房建設(shè)期間用地及公租房建成后占地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在其他住房項(xiàng)目中配套建設(shè)公租房，按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設(shè)、管理公租房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。
四、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)租賃合同”繳納印花稅。
五、企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十九條規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。
方式2:長租或轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)
12.5.2.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
一、增值稅及附加稅費(fèi)
根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）規(guī)定，轉(zhuǎn)讓建筑物永久使用權(quán)的，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。同時(shí)按相關(guān)規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加。
二、土地增值稅
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房產(chǎn)長租或轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)的行為，不屬于土地增值稅征稅范圍，不征收土地增值稅，相關(guān)成本、費(fèi)用不計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目。
三、房產(chǎn)稅
根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》、廣東省稅務(wù)局關(guān)于房產(chǎn)稅有關(guān)政策問題的規(guī)定》（（87）粵稅三字第051號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房產(chǎn)長租或轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)的行為，屬于房產(chǎn)出租，按租金收入繳納房產(chǎn)稅，一次收取若干月（年）的租金，可按出租人的租金收入征收房產(chǎn)稅。
對原約定為長租或轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)、已一次性征收房產(chǎn)稅的房產(chǎn)，一定年限后實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)過戶的，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的規(guī)定征收相關(guān)稅費(fèi)，多繳納的房產(chǎn)稅予以退還。
四、城鎮(zhèn)土地使用稅
根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕186號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
五、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)租賃合同”繳納印花稅。
六、企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十九條規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。
滇公網(wǎng)安備 53010202000370號