國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算工作規(guī)程
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2021-09-20
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國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算工作規(guī)程》的公告（2021年第8號）為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作流程，國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局制定了《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算工作規(guī)程》，現(xiàn)予以發(fā)布，自2021年10月8日起施行。
特此公告。
國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局
2021年9月3日
國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算工作規(guī)程
第一章 總則
第一條 為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅工作流程，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱《征管法》)及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)等規(guī)定，制定本規(guī)程。
第二條 本規(guī)程適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的征收管理。
第三條 納稅人應(yīng)如實申報繳納土地增值稅，并對納稅申報的真實性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)。
第四條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)項目管理、為納稅人清算提供納稅服務(wù)、開展清算審核、加強(qiáng)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的管理。
第二章 項目管理
第五條 土地增值稅以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算。
第六條 納稅人辦理土地增值稅項目報告手續(xù)時，應(yīng)填報《土地增值稅項目信息報告表》，報告項目應(yīng)與清算單位保持一致。
第七條 納稅人應(yīng)按照報告的項目申報繳納土地增值稅。納稅人同時開發(fā)多個項目的，應(yīng)按項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。
第八條 同一房地產(chǎn)開發(fā)項目中同時包含普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)的，在預(yù)征時應(yīng)分別適用預(yù)征率，計算繳納土地增值稅;在清算及尾盤銷售時應(yīng)分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。
第九條 清算項目的容積率按以下順序確定：
(一)按建設(shè)工程規(guī)劃許可證上標(biāo)明的容積率確認(rèn);
(二)按建設(shè)用地規(guī)劃許可證上標(biāo)明的容積率確認(rèn);
(三)按土地出讓合同上標(biāo)明的容積率確認(rèn);
(四)按其他合理的方式確認(rèn)。
第三章 預(yù)繳申報管理
第十條 房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅征收采取“先預(yù)征、后清算、多退少補(bǔ)”的方式。納稅人在土地增值稅清算申報前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得銷售收入先按預(yù)征率申報繳納稅款，辦理清算后再多退少補(bǔ)。
房地產(chǎn)銷售收入含預(yù)售收入。
第十一條 納稅人在收訖銷售收入款項或取得索取銷售收入款項憑據(jù)的次月15日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報并預(yù)繳稅款。
第十二條 納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其它單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)預(yù)繳土地增值稅。
第四章 清算申報及受理
第十三條 符合下列條件之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算：
(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;
(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;
(三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
第十四條 符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
(一)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已銷售(包括視同銷售)的房地產(chǎn)建筑面積占清算項目總可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;
(二)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;
(三)申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。
納稅人符合前款第(三)項情形的，應(yīng)當(dāng)在辦理注銷稅務(wù)登記前辦理土地增值稅清算申報。
第十五條 本規(guī)程第十三條和第十四條所稱“竣工”和“竣工驗收”，是指除土地開發(fā)外，其開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一：
(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案;
(二)開發(fā)產(chǎn)品已開始交付購買方;
(三)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。
第十六條 符合本規(guī)程第十三條規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。
符合本規(guī)程第十四條規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行清算的，應(yīng)當(dāng)通知納稅人，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。
第十七條 納稅人辦理清算時，應(yīng)以清算申報當(dāng)日為確認(rèn)清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間。
第十八條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續(xù)時，應(yīng)依法計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅，填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)。
第十九條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人清算申報資料后，應(yīng)在10日內(nèi)進(jìn)行審查。對符合清算條件且報送的清算資料完備的，予以受理;對符合清算條件但報送的清算資料不全的，應(yīng)當(dāng)要求納稅人在15日內(nèi)補(bǔ)齊，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理;對不符合清算條件的項目，不予受理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理的清算申請，納稅人無正當(dāng)理由不得撤回。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在做出予以受理、補(bǔ)正資料告知、不予受理決定時，應(yīng)當(dāng)對納稅人予以書面告知。
第五章 清算管理
第二十條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在項目清算受理之日起90日內(nèi)(不包括納稅人反饋意見時間)完成清算審核，并將審核結(jié)果書面通知納稅人。如清算審核在90日內(nèi)完成確有困難的,經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，可以適當(dāng)延期，但延期不得超過60日。
第二十一條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在完成初審工作后，向納稅人反饋初審意見，并要求納稅人在15日內(nèi)提出意見及補(bǔ)充資料。
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在收到納稅人反饋意見后30日內(nèi)出具清算審核結(jié)論，通知納稅人申報繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。
第二十二條 清算審核應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的補(bǔ)繳稅款期限不得超過90日。
納稅人多繳的土地增值稅稅款，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自清算審核結(jié)論送達(dá)之日起90日內(nèi)辦理退還手續(xù)。
第二十三條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理清算后，稽查部門對納稅人立案檢查的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)終止清算審核，待稽查完畢后重新辦理清算事宜。
第六章 核定征收
第二十四條 納稅人有下列情形之一的，按核定征收方式對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行清算：
(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;
(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;
(三)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的;
(四)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)或經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;
(五)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。
第二十五條 對符合核定征收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)逐項核定銷售收入和扣除項目金額，確定應(yīng)繳納的土地增值稅。
(一)銷售收入
根據(jù)納稅人日常申報的收入資料、數(shù)據(jù)和從政府主管部門取得該房地產(chǎn)開發(fā)項目全部轉(zhuǎn)讓合同金額，確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的銷售收入。對房地產(chǎn)銷售價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，按規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。
(二)扣除項目金額
1.土地價款。根據(jù)納稅人報送的資料，政府土地管理部門提供的土地價款或同期同類基準(zhǔn)地價，確定土地價款。
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本按照當(dāng)?shù)毓こ淘靸r參考指標(biāo)核定。
3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。開發(fā)費(fèi)用=(土地價款+已核定開發(fā)成本)X10%。
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和財政部規(guī)定的其他扣除項目的金額按照規(guī)定計算確認(rèn)。
(三)根據(jù)上述方法確認(rèn)銷售收入和扣除項目金額后，區(qū)分普通住宅、非普通住宅和其它類型房地產(chǎn)，分別計算增值額和增值率，確定應(yīng)繳納的土地增值稅。
核定征收的各類型房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅，稅負(fù)率原則上不得低于5%。
第二十六條 對符合核定征收條件的納稅人，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)通知其予以核定。清算審核完成后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人送達(dá)核定稅款結(jié)論。
第七章 后續(xù)管理
第二十七條 土地增值稅清算申報后轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報。銷售收入按不含增值稅收入總額確認(rèn)，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用額乘以清算后轉(zhuǎn)讓面積，加上轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金計算。其中單位建筑面積成本費(fèi)用的計算公式如下：
單位建筑面積成本費(fèi)用額=清算時的扣除項目總金額÷清算的總可售建筑面積
清算時的扣除項目總金額不包括與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
第二十八條 納稅人在清算期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，納稅期限為主管稅務(wù)機(jī)關(guān)送達(dá)清算審核結(jié)論的次月15日內(nèi)。
在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)送達(dá)清算審核結(jié)論后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，納稅人應(yīng)按月匯總，并在次月15日內(nèi)申報繳納土地增值稅。
第八章 法律責(zé)任
第二十九條 納稅人未按規(guī)定辦理項目登記、預(yù)繳申報、報送土地增值稅涉稅資料、辦理土地增值稅清算申報的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，并按照《征管法》及其實施細(xì)則等規(guī)定進(jìn)行處罰。
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算過程中發(fā)現(xiàn)納稅人涉嫌偷稅的，應(yīng)當(dāng)移交稽查部門處理。
第三十條 納稅人未按規(guī)定期限預(yù)繳土地增值稅，或未按規(guī)定期限繳納清算審核應(yīng)補(bǔ)繳稅款的，或未按尾盤銷售管理規(guī)定期限繳納稅款的，按照《征管法》第三十二條規(guī)定，從繳納稅款期限屆滿的次日起，按日加收滯納金。
第三十一條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)基于納稅人提供的資料出具土地增值稅清算審核結(jié)論后，如稅務(wù)稽查、審計、財政等部門檢查發(fā)現(xiàn)納稅人存在少繳稅款的，按照《征管法》及其實施細(xì)則有關(guān)規(guī)定處理。
第九章 附 則
第三十二條 土地增值稅清算資料應(yīng)按照檔案化管理的要求，妥善保存。
第三十三條 本規(guī)程所稱的“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)”是指管轄房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)稅務(wù)局、稅務(wù)分局、稅務(wù)所，所稱的“日”是指自然日，所稱的“以上”含本數(shù)。
第三十四條 本規(guī)程由國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局解釋，本規(guī)程未盡事項，按相關(guān)規(guī)定處理。
第三十五條 本規(guī)程自2021年10月8日起施行，此前已受理但未出具清算審核結(jié)論的，按本規(guī)程處理。《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算申報主體問題的公告》(海南省地方稅務(wù)局2010年第2號)、《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅納稅人納稅義務(wù)的公告》(海南省地方稅務(wù)局2011年第2號)、《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問答的通知》(瓊地稅函〔2015〕917號)、《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅核定征收辦法的公告》(海南省地方稅務(wù)局2016年第8號)和《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)政策問題的通知》(瓊稅發(fā)〔2019〕8號)同時廢止。
關(guān)于《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算工作規(guī)程》的解讀
一、制定目的
為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅工作流程，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)等規(guī)定，結(jié)合我省稅收征管實際，制定并發(fā)布《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算工作規(guī)程》(以下簡稱《規(guī)程》)。
二、主要內(nèi)容
(一)土地增值稅清算單位如何確定?
《規(guī)程》第五條明確土地增值稅以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算。納稅人辦理土地增值稅項目登記的名稱應(yīng)以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的項目名稱為準(zhǔn)。
(二)《規(guī)程》第九條為何要明確容積率的確定順序?
《規(guī)程》第八條明確房地產(chǎn)項目區(qū)分普通住宅、非普通住宅和其他類型，在預(yù)征、清算及尾盤銷售時分別計算繳納土地增值稅。我省區(qū)分普通住宅、非普通住宅根據(jù)容積率和建筑面積進(jìn)行確認(rèn)，為統(tǒng)一執(zhí)行口徑，明確清算項目容積率的確定順序。
(三)《規(guī)程》第十四條第(一)項“或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”和本條第(二)項“取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的”的起始時間在具體工作中該如何掌握?
“剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”是指已售建筑面積和用于出租與自用的可售建筑面積之和÷項目總可售建筑面積×100%≥85%。第(二)項“取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的”的起始時間為清算項目最后一份預(yù)售許可證首次取得時間。
(四)《規(guī)程》第十六條明確了清算申報的期限，為何沒有明確清算申報稅款的繳納期限?
納稅人應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交清算資料，辦理清算手續(xù)。經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確定應(yīng)繳納土地增值稅后在稅務(wù)征收系統(tǒng)進(jìn)行納稅申報，辦理補(bǔ)退土地增值稅稅款的相關(guān)手續(xù)。
(五)如何理解《規(guī)程》第十七條關(guān)于清算收入和扣除項目金額的截止時間?
清算申報是納稅人的責(zé)任，為還責(zé)于納稅人，因此規(guī)定納稅人在辦理清算申報手續(xù)時，以清算申報當(dāng)日確定收入和扣除項目金額的截止時間，有利于明晰征納責(zé)任，減少爭議。
對于可清算項目來說，清算收入和扣除項目金額的歸集是有差異的。就清算收入的歸集來說是指納稅人在截止時間已實現(xiàn)銷售的房地產(chǎn)的全部銷售收入，不包括未售部分的收入;就扣除項目金額的歸集來說，是指納稅人在截止時間整個項目的扣除項目金額，含未售部分的扣除項目金額。納稅人按上述要求歸集后，再按規(guī)定的分?jǐn)偡椒▽⒖鄢椖拷痤~在已售和未售部分中進(jìn)行分配，并據(jù)以計算已售部分應(yīng)繳納的土地增值稅，同時對于未售部分，轉(zhuǎn)為尾盤銷售處理。
(六)《規(guī)程》第二十五條“...計算確定的各類型房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅，稅負(fù)率原則上不得低于5%”該如何理解?
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)〔2010〕53號)第四條“...核定征收率原則上不得低于5%”的規(guī)定，按本《規(guī)程》的核定方法確定的各類型房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅，稅負(fù)率原則上不得低于5%，如低于5%，應(yīng)按5%計算確定應(yīng)繳納的土地增值稅。
(七)《規(guī)程》第二十六條明確了核定程序，為何沒有明確稅務(wù)機(jī)關(guān)審核的期限及核定清算稅款的繳納期限?
《規(guī)程》第二十條和第二十二條已明確稅務(wù)機(jī)關(guān)審核的期限及清算稅款的補(bǔ)退期限，不再重復(fù)表述。
三、《規(guī)程》施行時間
《規(guī)程》自2021年10月8日起施行，此前已受理但未出具清算審核結(jié)論的，按本《規(guī)程》處理。
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