廣州市城市更新稅收指引（2021年版）
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2021-08-23
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國家稅務(wù)總局廣州市稅務(wù)局 廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于印發(fā)《廣州市城市更新稅收指引（2021年版）》的通知
穗稅發(fā)〔2021〕93號
發(fā)布時間：2021-08-23 來源：國家稅務(wù)總局廣州市稅務(wù)局 廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
國家稅務(wù)總局廣州市各區(qū)稅務(wù)局，國家稅務(wù)總局廣州市稅務(wù)局各派出機構(gòu)，各區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局：
按照《中共廣州市委全面深化改革委員會關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈中共廣東省委全面深化改革委員會印發(fā)關(guān)于支持廣州深化城市更新工作推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的意見的通知〉的通知》（穗改委發(fā)〔2020〕13號）要求，為進(jìn)一步發(fā)揮稅收職能作用，支持廣州城市更新工作高質(zhì)量發(fā)展，推進(jìn)廣州實現(xiàn)老城市新活力和“四個出新出彩”，國家稅務(wù)總局廣州市稅務(wù)局、廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局組織編寫了《廣州市城市更新稅收指引（2021年版）》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請按照執(zhí)行。
附件：廣州市城市更新稅收指引（2021年版）
國家稅務(wù)總局廣州市稅務(wù)局 廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
2021年8月10日
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廣州市城市更新稅收指引（2021年版）
目錄
第一類：城中村改造 2
場景1：村企合作改造 2
1.1 合作意向企業(yè)墊付前期費用環(huán)節(jié) 2
1.2 改造主體公司返還前期費用環(huán)節(jié) 5
1.3 拆遷補償環(huán)節(jié) 7
1.4 土地出讓環(huán)節(jié) 11
1.5 復(fù)建安置房建設(shè)環(huán)節(jié) 13
方式1：改造主體公司代建安置房 13
方式2：改造主體公司自建安置房 17
方式3：村集體經(jīng)濟組織自建安置房 21
1.6 復(fù)建安置房分配環(huán)節(jié) 24
1.7 融資區(qū)房屋建設(shè)、銷售環(huán)節(jié) 26
場景2：村集體經(jīng)濟組織留用地轉(zhuǎn)讓 29
2.1 補繳土地出讓金環(huán)節(jié) 30
2.2 留用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、權(quán)屬變更環(huán)節(jié) 31
2.3 分成物業(yè)移交環(huán)節(jié) 33
方式1：無償移交 34
方式2：固定價格回購 36
第二類：舊城鎮(zhèn)改造 39
場景3：微改造 39
3.1 工程施工環(huán)節(jié) 39
場景4：全面改造 41
4.1 拆遷補償環(huán)節(jié) 41
4.2 土地出讓環(huán)節(jié) 46
4.3 房地產(chǎn)開發(fā)、銷售環(huán)節(jié) 47
第三類：舊廠房改造 51
場景5：自主改造 51
5.1 補繳土地出讓金環(huán)節(jié) 51
5.2 自主改造環(huán)節(jié) 52
場景6：收購改造 54
6.1 收購環(huán)節(jié) 54
6.2 改造環(huán)節(jié) 57
場景7：合作改造 59
7.1 改造主體公司成立環(huán)節(jié) 60
7.2 增資擴股引入合作企業(yè)環(huán)節(jié) 62
7.3 補繳土地出讓金環(huán)節(jié) 63
7.4 拆遷補償環(huán)節(jié) 63
7.5 復(fù)建物業(yè)過戶及股權(quán)退出環(huán)節(jié) 67
7.6 物業(yè)開發(fā)、銷售環(huán)節(jié) 69
場景8:單一主體歸宗改造 72
8.1 拆遷補償環(huán)節(jié) 72
8.2 土地出讓環(huán)節(jié) 78
8.3 房地產(chǎn)開發(fā)、銷售環(huán)節(jié) 80
第四類：村級工業(yè)園、物流園、專業(yè)批發(fā)市場轉(zhuǎn)型 84
場景9：村集體經(jīng)濟組織租賃改造 84
9.1 拆遷補償環(huán)節(jié) 84
9.2 土地租賃環(huán)節(jié) 86
9.3 物業(yè)建設(shè)、運營環(huán)節(jié) 88
9.4 物業(yè)收回環(huán)節(jié) 90
場景10：政府直接收儲 91
10.1 土地征收（收回）環(huán)節(jié) 91
10.2 建筑物拆除、平整環(huán)節(jié) 95
第五類：違法建設(shè)、未達(dá)標(biāo)河涌水環(huán)境、“散亂污”場所整治 97
場景11：違法建設(shè)、河涌水環(huán)境、“散亂污”場所整治 97
11.1 拆除、整治環(huán)節(jié) 97
第六類： 限地價、競配建、競自持等方式出讓土地 100
場景12：政府收儲后“限地價、競配建、競自持”方式出讓土地 100
12.1 土地收儲環(huán)節(jié) 100
12.2 土地使用權(quán)出讓環(huán)節(jié) 104
12.3 配建物業(yè)移交環(huán)節(jié) 105
方式1：直接移交方式 106
方式2：無償移交方式 108
方式3：政府回購方式 111
12.4 房地產(chǎn)開發(fā)、銷售環(huán)節(jié) 113
12.5 自持物業(yè)運營環(huán)節(jié) 117
方式1：經(jīng)營租賃 117
方式2：長租或轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán) 119
為落實市委市政府關(guān)于城市更新工作的戰(zhàn)略部署，推動廣州實現(xiàn)老城市新活力和“四個出新出彩”，按照“三舊”改造、“三園”轉(zhuǎn)型、“三亂”整治九項城市更新重點任務(wù)梳理編寫涉稅業(yè)務(wù)指引，共分為6類、12個應(yīng)用場景：村企合作改造、村集體經(jīng)濟組織留用地轉(zhuǎn)讓；舊街區(qū)微改造、全面改造；舊廠房自行改造、收購改造、合作改造、單一主體歸宗改造；村集體經(jīng)濟組織租賃改造、政府直接收儲；違法建設(shè)、河涌水環(huán)境、“散亂污”場所整治；政府收儲后“限地價、競配建、競自持”方式出讓土地。
本指引基于每個應(yīng)用場景，以改造環(huán)節(jié)為時間鏈條、全稅種、全周期梳理廣州城市更新過程中涉及的增值稅、土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等稅收處理規(guī)定，用于指導(dǎo)廣州城市更新的涉稅管理。本指引未盡事宜按照稅收法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，今后國家和省市有新規(guī)定的按新規(guī)定執(zhí)行。
第一類：城中村改造
場景1：村企合作改造
村集體經(jīng)濟組織根據(jù)批復(fù)的項目實施方案和制定的拆遷補償安置方案，通過公共資源交易中心招標(biāo)引進(jìn)開發(fā)企業(yè)合作參與改造。改造范圍的土地一般分為復(fù)建安置區(qū)和融資區(qū)，改造主體公司負(fù)責(zé)拆遷補償及復(fù)建安置房建設(shè)、取得融資區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)銷售的權(quán)益。該場景涉稅環(huán)節(jié)包括合作意向企業(yè)墊付前期費用、改造主體公司返還前期費用、拆遷補償、土地出讓、復(fù)建安置房建設(shè)、復(fù)建安置房分配、融資區(qū)房屋銷售。
1.1 合作意向企業(yè)墊付前期費用環(huán)節(jié)
對納入更新改造范圍的舊村莊，原則上由區(qū)政府委托專業(yè)機構(gòu)開展項目實施方案編制、融資樓面地價評估、土地勘測定界、城市更新范圍內(nèi)的國土空間詳細(xì)規(guī)劃及相關(guān)專項評估編制等前期工作；歷史上也存在舊村改造項目開展上述前期工作的經(jīng)費由合作意向企業(yè)墊付給村集體經(jīng)濟組織的情形。這部分前期費用通常由合作意向企業(yè)墊付給村集體經(jīng)濟組織。另外，合作意向企業(yè)向改造主體公司收取額外的服務(wù)費用。
1.1.1村集體經(jīng)濟組織
一、增值稅
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，如果提供前期服務(wù)的專業(yè)機構(gòu)直接開具發(fā)票給村集體經(jīng)濟組織，村集體經(jīng)濟組織再開具發(fā)票給合作意向企業(yè)或改造主體公司，村集體經(jīng)濟組織屬于轉(zhuǎn)售相應(yīng)的應(yīng)稅服務(wù)，應(yīng)按照相應(yīng)的服務(wù)征收增值稅。同時按相關(guān)規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加。
二、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，城市更新主管部門、村集體經(jīng)濟組織組織開展土地勘測定界簽訂的合同，應(yīng)按照“建設(shè)工程勘察設(shè)計合同”征收印花稅。
三、企業(yè)所得稅
（一）根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例規(guī)定，村集體經(jīng)濟組織為開展改造前期工作發(fā)生的合理支出可以稅前扣除。對于改造前期支出最終由改造主體公司承擔(dān)的，村集體經(jīng)濟組織在應(yīng)收到改造主體公司前期費用補償時確認(rèn)收入。
（二）對于村集體經(jīng)濟組織引入合作意向企業(yè)共同開展改造前期工作的，雙方應(yīng)根據(jù)合作協(xié)議明確支出責(zé)任和收益歸屬。對明確由村集體經(jīng)濟組織支出、合作意向企業(yè)代墊款項的支出，屬于村集體經(jīng)濟組織的支出，可憑合法憑證稅前扣除。改造主體公司最終承擔(dān)該支出的，屬于改造主體公司代村集體經(jīng)濟組織償還代墊款項，村集體經(jīng)濟組織確認(rèn)收入。
（三）根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2018年第28號）,屬于增值稅應(yīng)稅項目（以下簡稱“應(yīng)稅項目”）的，對方為已辦理稅務(wù)登記的增值稅納稅人，其支出以發(fā)票（包括按照規(guī)定由稅務(wù)機關(guān)代開的發(fā)票）作為稅前扣除憑證；對方為依法無需辦理稅務(wù)登記的單位或者從事小額零星經(jīng)營業(yè)務(wù)的個人，其支出以稅務(wù)機關(guān)代開的發(fā)票或者收款憑證及內(nèi)部憑證作為稅前扣除憑證，收款憑證應(yīng)載明收款單位名稱、個人姓名及身份證號、支出項目、收款金額等相關(guān)信息。不屬于應(yīng)稅項目的，對方為單位的，以對方開具的發(fā)票以外的其他外部憑證作為稅前扣除憑證；對方為個人的，以內(nèi)部憑證作為稅前扣除憑證。（下同，憑證問題不再重復(fù)列示。）
1.1.2 提供前期服務(wù)的專業(yè)機構(gòu)
一、增值稅及附加稅費
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，專業(yè)機構(gòu)受托開展基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)核查、片區(qū)策劃方案編制、項目實施方案編制、融資樓面地價評估、土地勘測定界、城市更新范圍內(nèi)的國土空間詳細(xì)規(guī)劃及相關(guān)專項評估編制等，收取的相關(guān)費用，應(yīng)按照相應(yīng)稅目征收增值稅。同時按相關(guān)規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加。
二、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，專業(yè)機構(gòu)提供土地勘測定界服務(wù)簽訂的合同，應(yīng)按照“建設(shè)工程勘察設(shè)計合同”征收印花稅。
三、企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例規(guī)定，專業(yè)機構(gòu)從事基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)核查、片區(qū)策劃方案編制、項目實施方案編制、融資樓面地價評估、土地勘測定界業(yè)務(wù)、城市更新范圍內(nèi)的國土空間詳細(xì)規(guī)劃及相關(guān)專項評估編制等各項收入，應(yīng)計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。
1.2 改造主體公司返還前期費用環(huán)節(jié)
合作開發(fā)企業(yè)確定后，通過成立具體的改造主體公司來負(fù)責(zé)拆遷、安置、銷售等。改造主體公司返還合作意向企業(yè)代墊的前期費用。
1.2.1 合作意向企業(yè)
一、增值稅及附加稅費
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，按照合作協(xié)議的約定，如果提供前期服務(wù)的專業(yè)機構(gòu)直接開具發(fā)票給改造主體公司，合作意向企業(yè)除收回墊付的前期費用外，向改造主體公司額外收取的服務(wù)費，應(yīng)按照“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)”征收增值稅。同時按相關(guān)規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加。如果提供前期服務(wù)的專業(yè)機構(gòu)開具發(fā)票給合作意向企業(yè)，合作意向企業(yè)再開具發(fā)票給改造主體公司，合作意向企業(yè)屬于轉(zhuǎn)售相應(yīng)的應(yīng)稅服務(wù)，收回墊付的前期費用及額外收取的服務(wù)費，應(yīng)按照相應(yīng)的服務(wù)征收增值稅。同時按相關(guān)規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加。
二、企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例規(guī)定，對于村集體經(jīng)濟組織引入合作意向企業(yè)共同開展改造前期工作的，雙方應(yīng)根據(jù)合作協(xié)議明確支出責(zé)任和收益歸屬。對明確由合作意向企業(yè)支出的，可憑合法憑證稅前扣除。改造主體公司最終承擔(dān)全部前期費用的，應(yīng)依據(jù)合作協(xié)議明確為代村集體經(jīng)濟組織償還墊款部分和支付本公司服務(wù)費部分，對于收到代村集體經(jīng)濟組織償還墊款的，應(yīng)及時通知村集體經(jīng)濟組織確認(rèn)收入；對于屬于本企業(yè)收到服務(wù)費的，應(yīng)確認(rèn)為本企業(yè)收入。
1.2.2 改造主體公司
一、增值稅
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，合作意向企業(yè)墊付的與改造項目直接相關(guān)的前期費用，改造主體公司成立后由其直接承擔(dān)的，如果提供前期服務(wù)的專業(yè)機構(gòu)或合作意向企業(yè)直接開具抵扣憑證給改造主體公司，可以作為進(jìn)項抵扣。
二、土地增值稅
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條規(guī)定，對合作意向企業(yè)墊付的與改造項目直接相關(guān)的前期費用，改造主體公司成立后由其直接承擔(dān)的，允許計入改造主體公司的土地增值稅扣除項目。改造主體公司可提供如下資料佐證：前期服務(wù)協(xié)議、發(fā)票、合作意向企業(yè)付款憑證、能佐證前期費用承擔(dān)安排的招商文件及合作協(xié)議、改造主體公司返還代墊資金的付款憑證等。
三、企業(yè)所得稅
合作意向企業(yè)墊付的與改造項目直接相關(guān)的前期費用，改造主體公司成立后由其直接承擔(dān)的，屬于《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十七條規(guī)定范圍的，計入改造主體公司開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。
1.3 拆遷補償環(huán)節(jié)
改造主體公司按照拆遷補償協(xié)議對村民（村民是指有權(quán)利取得拆遷補償款、安置房的村集體經(jīng)濟組織成員或其他人員，下同）、村集體經(jīng)濟組織、集體物業(yè)承租方進(jìn)行貨幣補償。
1.3.1村民、村集體經(jīng)濟組織、集體土地使用方
一、增值稅
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，村民、村集體經(jīng)濟組織收取的拆遷補償費、集體土地使用方收取的解除租約補償?shù)?，未提供增值稅?yīng)稅行為，不征收增值稅。
二、企業(yè)所得稅
集體土地使用方因農(nóng)村集體經(jīng)濟組織提前解除租賃合同而收到違約費用、拆遷補償費用、搬遷費用等經(jīng)濟利益以及集體經(jīng)濟組織的建設(shè)用地被政府征收、并取得貨幣補償，對納入政府城市更新改造、取得縣級及以上批復(fù)文件，符合《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2012年第40號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2013年第11號）規(guī)定的，可適用政策性搬遷的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理：企業(yè)在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，而在完成搬遷（不超過五年）的年度，對搬遷收入和支出進(jìn)行匯總清算。
若不適用政策性搬遷規(guī)定的，按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例的相關(guān)規(guī)定處理：取得的拆遷補償收入（含貨幣或非貨幣），應(yīng)計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。
三、個人所得稅
（一）根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2005〕45號）規(guī)定，對被拆遷人按照國家有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。
（二）對個人取得的非拆遷補償費所得，按照《中華人民共和國個人所得稅法》（中華人民共和國主席令第九號）和《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》（國務(wù)院令第707號）規(guī)定征收個人所得稅。
1.3.2 改造主體公司
一、增值稅
改造主體公司按照拆遷補償協(xié)議向村民、村集體經(jīng)濟組織、集體物業(yè)承租方支付的拆遷補償費，根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融、房地產(chǎn)開發(fā)、教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）第七條規(guī)定，允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。
二、土地增值稅
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條規(guī)定，改造主體公司按照改造拆遷補償協(xié)議向村民、村集體經(jīng)濟組織、集體土地使用方支付的拆遷補償費用，真實、合理的，允許計入改造主體公司土地增值稅扣除項目。改造主體公司可提供如下資料佐證：拆遷補償協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證、改造主體公司繳納契稅的完稅憑證等。
三、契稅
根據(jù)《中華人民共和國契稅法》（2021年9月1日前按照《中華人民共和國契稅暫行條例》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，下同）第四條、《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于貫徹實施契稅法若干事項執(zhí)行口徑的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2021年第23號）第二條、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）規(guī)定，改造主體公司按照改造拆遷補償協(xié)議向村民、村集體經(jīng)濟組織、集體物業(yè)土地使用方支付的拆遷補償費用，屬于取得土地使用權(quán)支付的經(jīng)濟利益，應(yīng)計入契稅計稅依據(jù)繳納契稅。
四、企業(yè)所得稅
企業(yè)發(fā)生的拆遷安置費用，屬于《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十七條第（一）款規(guī)定的土地征用費及拆遷補償費，計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。
1.3.3 其他規(guī)定
對上述拆遷補償費，如由合作意向企業(yè)在改造前期階段先行墊付，改造主體公司成立后由其直接承擔(dān)的，屬于改造主體公司成本、費用，增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅參考上述規(guī)定處理。改造主體公司在土地增值稅清算時可提供如下資料佐證：拆遷補償協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證、能佐證拆遷補償協(xié)議承擔(dān)安排的招商文件及合作協(xié)議、改造主體公司返還代墊資金的付款憑證、改造主體公司繳納契稅的完稅憑證。
1.4 土地出讓環(huán)節(jié)
改造主體公司以協(xié)議出讓方式取得融資地塊，支付土地出讓金。
1.4.1規(guī)劃自然資源部門
一、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，應(yīng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”繳納印花稅。
二、增值稅
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第一條第（三十七）款規(guī)定，土地所有者出讓土地使用權(quán)免征增值稅。
1.4.2改造主體公司
一、增值稅
改造主體公司以出讓方式取得土地使用權(quán)，向政府部門支付土地價款，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）的相關(guān)規(guī)定處理。
二、土地增值稅
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條規(guī)定，改造主體公司實際繳納的土地出讓金，計入土地增值稅扣除項目。
三、契稅
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于明確國有土地使用權(quán)出讓契稅計稅依據(jù)的批復(fù)》（國稅函〔2009〕603號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于免征土地出讓金出讓國有土地使用權(quán)征收契稅的批復(fù)》（國稅函〔2005〕436號）規(guī)定，對改造主體公司以出讓方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)按土地成交總價款繳納契稅，土地前期開發(fā)成本不得扣除。
四、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，應(yīng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”“權(quán)利、許可證照”繳納印花稅。
五、企業(yè)所得稅
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）的規(guī)定，作為土地開發(fā)成本進(jìn)行稅務(wù)處理。
1.5 復(fù)建安置房建設(shè)環(huán)節(jié)
改造主體公司除支付拆遷補償款以外，還要承擔(dān)復(fù)建地塊上的安置房建設(shè)，一般有三種方式：方式1，改造主體公司代建安置房，復(fù)建地塊確權(quán)在村集體經(jīng)濟組織名下，由改造主體公司代建，安置房確權(quán)在村集體經(jīng)濟組織名下。方式2，改造主體公司自建安置房，復(fù)建地塊與融資地塊均確權(quán)到改造主體公司名下，改造主體公司由合作開發(fā)企業(yè)單獨成立或村集體經(jīng)濟組織、合作開發(fā)企業(yè)共同控股，復(fù)建安置房建設(shè)完成后，產(chǎn)權(quán)先登記至改造主體公司名下，再將復(fù)建安置房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記至村集體經(jīng)濟組織名下，村集體經(jīng)濟組織退出股權(quán)。方式3，村集體經(jīng)濟組織自建安置房，村集體經(jīng)濟組織自行負(fù)責(zé)安置房建設(shè)，改造主體公司支付建設(shè)資金給村集體經(jīng)濟組織，安置房確權(quán)在村集體經(jīng)濟組織名下。
方式1：改造主體公司代建安置房
1.5.1.1 改造主體公司
一、增值稅及附加稅費
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，改造主體公司屬于無償提供建筑服務(wù)，應(yīng)按照視同銷售的相關(guān)規(guī)定繳納增值稅。同時按相關(guān)規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加。
二、土地增值稅
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條、《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程〉的公告》（國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局公告2019年第5號）二十九條規(guī)定，對改造主體公司實際承擔(dān)的復(fù)建安置房建設(shè)支出（不包括權(quán)益面積部分向村集體組織、村民取得的收入），允許計入改造主體公司的土地增值稅扣除項目。
三、契稅
根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于貫徹實施契稅法若干事項執(zhí)行口徑的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2021年第23號）第二條第（五）款規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的，計稅依據(jù)包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、征收補償費、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、實物配建房屋等應(yīng)交付的貨幣以及實物、其他經(jīng)濟利益對應(yīng)的價款。
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）規(guī)定，以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設(shè)配套費等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于明確國有土地使用權(quán)出讓契稅計稅依據(jù)的批復(fù)》（國稅函〔2009〕603號）規(guī)定，通過招標(biāo)、拍賣或者掛牌程序承受國有土地使用權(quán)的，對承受者應(yīng)按照土地成交總價款計征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。
四、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，改造主體公司簽訂建筑安裝合同，應(yīng)按照“建筑安裝工程承包合同”繳納印花稅。
五、企業(yè)所得稅
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）規(guī)定，取得土地使用權(quán)所發(fā)生的支出（包括復(fù)建地塊相關(guān)支出）作為土地開發(fā)成本進(jìn)行稅務(wù)處理。
1.5.1.2 村集體經(jīng)濟組織
一、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定, 應(yīng)按照“權(quán)利、許可證照”繳納印花稅。
二、企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例規(guī)定，村集體經(jīng)濟組織應(yīng)根據(jù)合作改造協(xié)議與拆遷補償協(xié)議確認(rèn)代建安置房屬于村集體經(jīng)濟組織部分和屬于村民部分。對村集體經(jīng)濟組織接受改造主體代建安置房應(yīng)確認(rèn)收入，同時確認(rèn)對應(yīng)固定資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)。
1.5.1.3 工程施工企業(yè)
一、增值稅及附加稅費
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，工程施工企業(yè)提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修繕等服務(wù)，應(yīng)按建筑服務(wù)繳納增值稅。同時按相關(guān)規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加。
二、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，工程施工企業(yè)簽訂的建筑安裝合同，應(yīng)按照“建筑安裝工程承包合同”繳納印花稅。
三、企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例規(guī)定，施工企業(yè)從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務(wù)等各項收入，應(yīng)計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。企業(yè)從事上述勞務(wù)持續(xù)時間超過12個月的，按照納稅年度內(nèi)完工進(jìn)度或者完成的工作量確認(rèn)收入的實現(xiàn)。
方式2：改造主體公司自建安置房
1.5.2.1 改造主體公司
一、增值稅及附加稅費
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）第十四條、第四十四條規(guī)定，改造主體公司將安置房無償轉(zhuǎn)移登記至村集體經(jīng)濟組織，如果補償協(xié)議約定了補償價格，屬于銷售行為，按照補償協(xié)議約定的補償價格計稅；如果補償協(xié)議沒有約定補償價格或補償價格明顯偏低的，應(yīng)按照視同銷售的相關(guān)規(guī)定征收增值稅。同時按相關(guān)規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加。
二、土地增值稅
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第一條、第六條，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條規(guī)定，改造主體公司將復(fù)建安置房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記至村集體經(jīng)濟組織名下，應(yīng)視同銷售征收土地增值稅，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費，計入改造主體土地增值稅扣除項目。土地增值稅視同銷售的應(yīng)稅收入按照拆遷協(xié)議約定的補償價格確定，沒有約定補償價格或約定補償價格明顯偏低的，按照按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定，或者由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。對已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)土地增值稅視同銷售應(yīng)稅收入。
三、契稅
根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于貫徹實施契稅法若干事項執(zhí)行口徑的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2021年第23號）第二條第（五）款規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的，計稅依據(jù)包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、征收補償費、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、實物配建房屋等應(yīng)交付的貨幣以及實物、其他經(jīng)濟利益對應(yīng)的價款。
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）規(guī)定，以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設(shè)配套費等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于明確國有土地使用權(quán)出讓契稅計稅依據(jù)的批復(fù)》（國稅函〔2009〕603號）規(guī)定，通過招標(biāo)、拍賣或者掛牌程序承受國有土地使用權(quán)的，對承受者應(yīng)按照土地成交總價款計征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。
四、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，改造主體公司建設(shè)復(fù)建安置房簽訂的建筑安裝合同，應(yīng)按照“建筑安裝工程承包合同”繳納印花稅。復(fù)建安置房確權(quán)登記，應(yīng)按照“權(quán)利、許可證照”繳納印花稅
五、企業(yè)所得稅
改造主體公司取得土地成本按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第三十一條的規(guī)定確定。根據(jù)合作開發(fā)協(xié)議及拆遷補償協(xié)議向村民及村集體經(jīng)濟組織分出開發(fā)產(chǎn)品時，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第七條規(guī)定，應(yīng)視同銷售。
1.5.2.2 村集體經(jīng)濟組織
一、契稅
根據(jù)《廣東省契稅實施辦法》（廣東省人民政府令第41號）第八條第四項及《關(guān)于解釋〈廣東省契稅實施辦法〉第八條第四項的批復(fù)》（粵府函〔2007〕127號）規(guī)定，被征收方的土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，異地或原地重新承受土地、房屋權(quán)屬，其成交價格或補償面積沒有超出規(guī)定補償標(biāo)準(zhǔn)的，免征契稅；超出的部分應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。村集體經(jīng)濟組織不需要補差價的，免征契稅。
二、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，村集體經(jīng)濟組織應(yīng)按照 “權(quán)利、許可證照”繳納印花稅。
1.5.2.3 工程施工企業(yè)
一、增值稅及附加稅費
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，工程施工企業(yè)提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修繕等服務(wù)，應(yīng)按建筑服務(wù)繳納增值稅。同時按相關(guān)規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加。
二、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，工程施工企業(yè)簽訂的建筑安裝合同，應(yīng)按照“建筑安裝工程承包合同”繳納印花稅。
三、企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例規(guī)定，施工企業(yè)從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務(wù)等各項收入，應(yīng)計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。企業(yè)從事上述勞務(wù)持續(xù)時間超過12個月的，按照納稅年度內(nèi)完工進(jìn)度或者完成的工作量確認(rèn)收入的實現(xiàn)。
方式3：村集體經(jīng)濟組織自建安置房
1.5.3.1 村集體經(jīng)濟組織
一、增值稅
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，村集體經(jīng)濟組織取得的安置房建設(shè)資金，屬于拆遷補償費用，不征收增值稅。
二、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，村集體經(jīng)濟組織建設(shè)復(fù)建房簽訂的建筑安裝工程，應(yīng)按照“建筑安裝工程承包合同”繳納印花稅。復(fù)建安置房確權(quán)登記，應(yīng)按照“權(quán)利、許可證照”繳納印花稅。
三、企業(yè)所得稅
（一）根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例規(guī)定，村集體經(jīng)濟組織應(yīng)根據(jù)合作改造協(xié)議與拆遷補償協(xié)議確認(rèn)收到建設(shè)安置房資金屬于村集體經(jīng)濟組織部分和屬于村民部分。對村集體經(jīng)濟組織取得的安置房建設(shè)資金應(yīng)確認(rèn)收入,建造支出可據(jù)實稅前扣除。代村民建設(shè)收取部分不確認(rèn)收入，相關(guān)支出不得稅前扣除。
（二）根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第五十八條規(guī)定，自行建造的固定資產(chǎn)，以竣工結(jié)算前發(fā)生的支出為計稅基礎(chǔ)。
1.5.3.2 改造主體公司
一、增值稅
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融、房地產(chǎn)開發(fā)、教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）第七條規(guī)定，改造主體公司支付的安置房建設(shè)資金，屬于拆遷補償費用，允許在計算銷售額時扣除。
二、土地增值稅
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條規(guī)定，對改造主體公司實際承擔(dān)的復(fù)建安置房建設(shè)支出，允許計入改造主體公司的土地增值稅扣除項目。
三、契稅
根據(jù)《中華人民共和國契稅法》第四條、《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于貫徹實施契稅法若干事項執(zhí)行口徑的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2021年第23號）第二條、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）規(guī)定，改造主體公司按照改造拆遷補償協(xié)議向村集體經(jīng)濟組織支付的拆遷補償費用，屬于取得土地使用權(quán)支付的經(jīng)濟利益，應(yīng)計入契稅計稅依據(jù)繳納契稅。
四、企業(yè)所得稅
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2019〕31號）規(guī)定，取得土地使用權(quán)所發(fā)生的支出（包括復(fù)建地塊相關(guān)支出）作為土地開發(fā)成本進(jìn)行稅務(wù)處理。
1.5.3.3 工程施工企業(yè)
一、增值稅及附加稅費
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，工程施工企業(yè)提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修繕等服務(wù)，應(yīng)按建筑服務(wù)繳納增值稅。同時按相關(guān)規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加。
二、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，工程施工企業(yè)簽訂的建筑安裝合同，應(yīng)按照“建筑安裝工程承包合同”繳納印花稅。
三、企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例規(guī)定，施工企業(yè)從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務(wù)等各項收入，應(yīng)計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。企業(yè)從事上述勞務(wù)持續(xù)時間超過12個月的，按照納稅年度內(nèi)完工進(jìn)度或者完成的工作量確認(rèn)收入的實現(xiàn)。
1.5.3.4 其他規(guī)定
對村集體經(jīng)濟組織不引入合作企業(yè)，按照政府部門批復(fù)的實施方案，自行成立全資子公司自主進(jìn)行改造的，復(fù)建安置房稅務(wù)處理參照方式1、方式2的相關(guān)規(guī)定。
1.6 復(fù)建安置房分配環(huán)節(jié)
復(fù)建安置房建設(shè)完成后一般登記到村集體經(jīng)濟組織名下，村集體經(jīng)濟組織需按照拆遷補償協(xié)議分配至村民名下：
1.6.1 村集體經(jīng)濟組織
一、增值稅
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，方式1和方式3屬于村集體經(jīng)濟組織代村民個人報建并大確權(quán)，實質(zhì)為個人自建，個人自建房屋在自建環(huán)節(jié)不存在流通，不屬于增值稅征稅范圍。方式2屬于村集體經(jīng)濟組織代村民個人先取得確權(quán)，再分別確權(quán)到村民個人，實質(zhì)為改造主體公司直接確權(quán)到村民名下，不屬于增值稅征稅范圍。
二、土地增值稅
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定，如復(fù)建安置房用地為集體性質(zhì)，分配環(huán)節(jié)不屬于土地增值稅范圍。如復(fù)建安置房用地為國有性質(zhì)，方式1和方式3屬于村民自建房屋，不征收土地增值稅。方式2屬于村集體經(jīng)濟組織代村民辦理房屋確權(quán)登記，沒有取得收入，不征收土地增值稅。
三、企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例規(guī)定，對于村集體經(jīng)濟組織代村民個人報建，村集體經(jīng)濟組織做代收處理不計入村集體經(jīng)濟組織固定資產(chǎn)的，不確認(rèn)為村集體經(jīng)濟組織收入。
1.6.2 村民
一、契稅
（一）《中華人民共和國契稅法》規(guī)定，方式1和方式3屬于村民自建房屋，方式2屬于村集體經(jīng)濟組織代村民辦理房屋確權(quán)登記，不需要繳納契稅。
（二）如復(fù)建安置房沒有先確權(quán)到村集體經(jīng)濟組織，而是建成后直接由改造主體公司負(fù)責(zé)安置的，根據(jù)《廣東省契稅實施辦法》（廣東省人民政府令第41號）第八條第四項及《關(guān)于解釋〈廣東省契稅實施辦法〉第八條第四項的批復(fù)》（粵府函〔2007〕127號）、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進(jìn)行融資等有關(guān)契稅政策的通知》（財稅〔2012〕82號）第三條規(guī)定，對村民按拆遷補償協(xié)議約定的補償標(biāo)準(zhǔn)取得復(fù)建安置房屋的，免征契稅；如超過拆遷補償協(xié)議約定的補償標(biāo)準(zhǔn)取得復(fù)建安置房屋的（包括購買其他村民“棄產(chǎn)”指標(biāo)），按照支出的差價款繳納契稅。
（三）經(jīng)村集體經(jīng)濟組織或主管部門確認(rèn)，與被拆遷人屬于宅基地“一戶一宅”的共同成員，按照拆遷協(xié)議取得復(fù)建安置房，參照本部分前述（一）、（二）款規(guī)定處理?？商峁┤缦沦Y料佐證：改造主體公司、村集體經(jīng)濟組織等村民自治組織聯(lián)合出具的書面材料（列明宅基地權(quán)屬登記人及一戶一宅共同成員關(guān)系、房屋份額分配等內(nèi)容）。
二、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，按照“權(quán)利、許可證照”繳納印花稅。同時根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于實施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》（財稅〔2019〕13號）、《關(guān)于我省實施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》（粵財法〔2019〕6號）規(guī)定，村民減按50%繳納印花稅。
三、增值稅
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，村民“棄產(chǎn)”取得的收入，屬于拆遷補償費，不征收增值稅。
四、個人所得稅
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2005〕45號）規(guī)定，對被拆遷人按照國家有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補償款（包括村民“棄產(chǎn)”取得的收入），免征個人所得稅。
1.7 融資區(qū)房屋建設(shè)、銷售環(huán)節(jié)
改造主體公司取得融資地塊后，正常開發(fā)建設(shè)房屋、進(jìn)行銷售。
1.7.1 改造主體公司
一、增值稅及附加稅費
改造主體公司銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納增值稅。采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，并按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間申報繳納增值稅。同時按相關(guān)規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加。
二、土地增值稅
（一）改造主體公司銷售融資區(qū)房屋，按季度先預(yù)繳土地增值稅，待項目符合土地增值稅清算條件后，按規(guī)定開展土地增值稅清算，補（退）清算稅款。
（二）對改造范圍大、改造時間長的連片改造項目，根據(jù)《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程〉的公告》（國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局公告2019年第5號）第十九條規(guī)定，土地增值稅以房地產(chǎn)主管部門審批、備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算。對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。具體結(jié)合項目立項、用地規(guī)劃、方案設(shè)計審查（修建性詳細(xì)規(guī)劃）、工程規(guī)劃、銷售（預(yù)售）、竣工驗收以及城市更新主管部門批復(fù)的片區(qū)策劃方案、項目實施方案等確定。
（三）在部分分期項目已完成清算后發(fā)生的，但屬于整體項目共同受益的拆遷補償費、公共配套設(shè)施費，允許在未完成清算的分期項目之間計算分?jǐn)偂?br />
（四）改造主體公司在項目建設(shè)用地紅線外為政府建設(shè)公共設(shè)施或其他工程發(fā)生的支出，如能提供城市更新主管部門批復(fù)的片區(qū)策劃方案、項目實施方案，或者政府主管部門證明文件的，允許作為取得土地使用權(quán)所支付的金額予以扣除。
（五）對改造主體公司為取得融資地塊所支出的前期費用、拆遷費用、復(fù)建費用等，確屬于改造項目直接相關(guān)的支出，且真實、合理的，允許計入土地增值稅扣除項目。
三、城鎮(zhèn)土地使用稅
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅〔2006〕186號）規(guī)定，改造主體公司以出讓方式有償取得土地使用權(quán)，應(yīng)從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
四、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，應(yīng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”“權(quán)利、許可證照”繳納印花稅。
五、企業(yè)所得稅
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）規(guī)定處理。
1.7.2 工程施工企業(yè)
一、增值稅及附加稅費
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，工程施工企業(yè)提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修繕等服務(wù)，應(yīng)按建筑服務(wù)繳納增值稅。同時按相關(guān)規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加。
二、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，工程施工企業(yè)簽訂的建筑安裝合同，應(yīng)按照“建筑安裝工程承包合同”繳納印花稅。
三、企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例規(guī)定，施工企業(yè)從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務(wù)等各項收入，應(yīng)計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。企業(yè)從事上述勞務(wù)持續(xù)時間超過12個月的，按照納稅年度內(nèi)完工進(jìn)度或者完成的工作量確認(rèn)收入的實現(xiàn)。
場景2：村集體經(jīng)濟組織留用地轉(zhuǎn)讓
村經(jīng)濟聯(lián)社集體土地被征收后，取得按征地面積的一定比例計算的預(yù)留發(fā)展用地（以下簡稱“留用地”），登記在村經(jīng)濟聯(lián)社名下，村經(jīng)濟聯(lián)社補繳土地出讓金后變?yōu)閲行再|(zhì)用地，通過公開拍賣方式轉(zhuǎn)讓給合作企業(yè)，按照拍賣協(xié)議約定，合作企業(yè)除支付部分貨幣外，還需無償移交給村經(jīng)濟聯(lián)社、村民一定數(shù)量的分成物業(yè)。該場景涉稅環(huán)節(jié)包括補繳土地出讓金、留用地轉(zhuǎn)讓、分成物業(yè)移交。
2.1 補繳土地出讓金環(huán)節(jié)
村集體經(jīng)濟組織按照一定的標(biāo)準(zhǔn)，補繳土地出讓金，留用地轉(zhuǎn)為國有性質(zhì)用地?！稄V東省人民政府辦公廳關(guān)于加強征收農(nóng)村集體土地留用地安置管理工作的意見》（粵府辦〔2016〕30號）規(guī)定，對農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依法轉(zhuǎn)讓以無償返撥方式取得的國有留用地使用權(quán)的，不需補辦土地有償使用手續(xù)和補繳土地出讓金。
2.1.1 村集體經(jīng)濟組織
一、土地增值稅
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條規(guī)定，村集體經(jīng)濟組織補繳的土地出讓金，屬于取得土地使用權(quán)所支付的金額，應(yīng)計入土地增值稅扣除項目。
二、契稅
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于改變國有土地使用權(quán)出讓方式征收契稅的批復(fù)》（國稅函〔2008〕662號）規(guī)定， 村集體經(jīng)濟組織補繳的土地出讓金，屬于取得土地使用權(quán)支付的經(jīng)濟利益，應(yīng)計入契稅計稅依據(jù)繳納契稅。
三、企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例規(guī)定，村集體經(jīng)濟組織補繳的土地出讓金，可增加土地使用權(quán)的計稅基礎(chǔ)。
2.2 留用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、權(quán)屬變更環(huán)節(jié)
村集體經(jīng)濟組織將國有性質(zhì)留用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合作企業(yè)，取得貨幣收入、換取物業(yè)，或者貨幣加分成物業(yè)。
2.2.1 村集體經(jīng)濟組織
一、增值稅及附加稅費
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，村集體經(jīng)濟組織按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征收增值稅，計稅依據(jù)以留用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時點，村集體經(jīng)濟組織收取的貨幣收入及分成物業(yè)的約定價值（或市場評估價值）確定。同時按相關(guān)規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加。
二、土地增值稅
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條規(guī)定，對村集體經(jīng)濟組織轉(zhuǎn)讓留用地使用權(quán)，應(yīng)按照取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益作為轉(zhuǎn)讓收入繳納土地增值稅，具體按照留用地轉(zhuǎn)讓時點，村集體經(jīng)濟組織收取的貨幣收入及分成物業(yè)的約定價值（或市場評估價值）確定。
三、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，應(yīng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”繳納印花稅。
四、企業(yè)所得稅
（一）根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)取得財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等所得企業(yè)所得稅處理問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2010年第19號）規(guī)定，村集體經(jīng)濟組織取得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入，不論是以貨幣形式、還是非貨幣形式體現(xiàn)，除另有規(guī)定外，均應(yīng)一次性計入確認(rèn)收入的年度計算繳納企業(yè)所得稅。
（二）根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第三十七條規(guī)定，村集體經(jīng)濟組織以地?fù)Q房的，應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場公允價值計算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。
2.2.2 合作企業(yè)
一、契稅
根據(jù)《中華人民共和國契稅法》第四條、《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于貫徹實施契稅法若干事項執(zhí)行口徑的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2021年第23號）第二條規(guī)定，對合作企業(yè)以購買方式取得的土地使用權(quán)，應(yīng)按照成交價格繳納契稅。
二、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，應(yīng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”“權(quán)利、許可證照”繳納印花稅。
2.2.3 其他規(guī)定
如村集體經(jīng)濟組織以自留地作價入股成立全資子公司，自行開發(fā)建設(shè)的，稅務(wù)處理參照本指引場景7舊廠房合作改造的相關(guān)規(guī)定。
2.3 分成物業(yè)移交環(huán)節(jié)
分成物業(yè)建成后，按照拍賣或轉(zhuǎn)讓協(xié)議，合作企業(yè)將物業(yè)過戶到村集體經(jīng)濟組織名下。一般有兩種實現(xiàn)方式：方式1，合作企業(yè)以“貨幣+分成物業(yè)”的方式購買村集體經(jīng)濟組織留用地，按照拍賣或轉(zhuǎn)讓協(xié)議，分成物業(yè)建成后無償移交給村集體經(jīng)濟組織。方式2，合作企業(yè)以純貨幣形式購買留用地，但約定分成物業(yè)建成后，村集體經(jīng)濟組織、村民可以按固定價格回購分成物業(yè)。
方式1：無償移交
2.3.1.1 合作企業(yè)
一、增值稅及附加稅費
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，合作企業(yè)按照拍賣或轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將分成物業(yè)移交給村集體經(jīng)濟組織的，應(yīng)按照銷售不動產(chǎn)征收增值稅。計稅依據(jù)按照留用地轉(zhuǎn)讓時點分成物業(yè)的約定價值（或市場評估價值）。同時按相關(guān)規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加。
二、土地增值稅
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第一條，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條規(guī)定，合作企業(yè)按照拍賣或轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將分成物業(yè)移交給村集體經(jīng)濟組織的，應(yīng)視同銷售征收土地增值稅。土地增值稅視同銷售收入按照留用地轉(zhuǎn)讓時點分成物業(yè)的約定價值（或市場評估價值）確定。對已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)土地增值稅視同銷售應(yīng)稅收入。
三、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，應(yīng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”繳納印花稅。
四、企業(yè)所得稅
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第七條規(guī)定，應(yīng)視同銷售。確認(rèn)視同銷售價格時，同類開發(fā)產(chǎn)品指代建村民安置房類產(chǎn)品。同時可按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第三十一條的規(guī)定，確認(rèn)為開發(fā)產(chǎn)品的土地成本。
2.3.1.2 村集體經(jīng)濟組織、村民
一、契稅
根據(jù)《中華人民共和國契稅法》第四條、《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于貫徹實施契稅法若干事項執(zhí)行口徑的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2021年第23號）第二條規(guī)定，對村集體經(jīng)濟組織、村民取得的分成物業(yè)，應(yīng)按照成交價格繳納契稅。
二、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，按照“權(quán)利、許可證照”繳納印花稅。
根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于實施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》（財稅〔2019〕13號）、《關(guān)于我省實施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》 （粵財法〔2019〕6號）規(guī)定，對小規(guī)模納稅人減按50%繳納印花稅。
根據(jù)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）第二條規(guī)定，對個人銷售或購買住房免征印花稅。
三、企業(yè)所得稅
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第三十七條規(guī)定，村集體經(jīng)濟組織以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的，應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場公允價值計算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第五十八條規(guī)定，非貨幣性資產(chǎn)交換取得的固定資產(chǎn)，以該資產(chǎn)的公允價值和支付的相關(guān)稅費為計稅基礎(chǔ)。上述改造主體公司和村集體經(jīng)濟組織確認(rèn)的資產(chǎn)公允價值應(yīng)保持一致。
方式2：固定價格回購
2.3.2.1 合作企業(yè)
一、增值稅及附加稅費
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，如拍賣或轉(zhuǎn)讓協(xié)議約定物業(yè)建成后回購價格的，可按照回購價格確認(rèn)增值稅收入。如果拍賣或轉(zhuǎn)讓協(xié)議約定回購價格明顯偏低的，應(yīng)按照視同銷售的相關(guān)規(guī)定征收增值稅。同時按相關(guān)規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加。
二、土地增值稅
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，如拍賣或轉(zhuǎn)讓協(xié)議約定物業(yè)建成后回購價格的，可按照回購價格確認(rèn)土地增值稅應(yīng)稅收入。如果拍賣或轉(zhuǎn)讓協(xié)議約定回購價格明顯偏低的，應(yīng)按照視同銷售的相關(guān)規(guī)定征收土地增值稅。對已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)土地增值稅視同銷售應(yīng)稅收入。
三、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，應(yīng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”繳納印花稅。
四、企業(yè)所得稅
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）規(guī)定取得的相關(guān)收入應(yīng)計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。
2.3.2.2 村集體經(jīng)濟組織、村民
一、契稅
根據(jù)《中華人民共和國契稅法》第四條、《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于貫徹實施契稅法若干事項執(zhí)行口徑的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2021年第23號）第二條規(guī)定，對村集體經(jīng)濟組織、村民取得的分成物業(yè)，應(yīng)按照成交價格繳納契稅。
二、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，按照“權(quán)利、許可證照”繳納印花稅。
根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于實施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》（財稅〔2019〕13號）、《關(guān)于我省實施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》 （粵財法〔2019〕6號）規(guī)定，對小規(guī)模納稅人減按50%繳納印花稅。
根據(jù)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）第二條規(guī)定，對個人銷售或購買住房免征印花稅。
三、企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第五十八條規(guī)定，外購的固定資產(chǎn)，以購買價款和支付的相關(guān)稅費以及直接歸屬于使該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途發(fā)生的其他支出為計稅基礎(chǔ)。
第二類：舊城鎮(zhèn)改造
場景3：微改造
某街區(qū)為歷史文化景區(qū)，由政府投資主導(dǎo)，專業(yè)經(jīng)營單位參與開展老舊小區(qū)改造，保留現(xiàn)有建筑主體結(jié)構(gòu)和適用功能，完善道路鋪裝、綠化景觀等配套設(shè)施和古建筑修繕，專業(yè)經(jīng)營單位提供相關(guān)服務(wù)。該場景涉稅環(huán)節(jié)為施工改造。
3.1 改造環(huán)節(jié)
3.1.1工程施工企業(yè)
一、增值稅及附加稅費
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，工程施工企業(yè)提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修繕等服務(wù)，應(yīng)按建筑服務(wù)繳納增值稅。同時按相關(guān)規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加。
二、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，工程施工企業(yè)簽訂的建筑安裝合同，應(yīng)按照“建筑安裝工程承包合同”繳納印花稅。
三、企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例規(guī)定，施工企業(yè)從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務(wù)等各項收入，應(yīng)計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。企業(yè)從事上述勞務(wù)持續(xù)時間超過12個月的，按照納稅年度內(nèi)完工進(jìn)度或者完成的工作量確認(rèn)收入的實現(xiàn)。
3.1.2專業(yè)經(jīng)營單位
根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局 發(fā)展改革委 民政部 商務(wù)部 衛(wèi)生健康委關(guān)于養(yǎng)老、托育、家政等社區(qū)家庭服務(wù)業(yè)稅費優(yōu)惠政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局 發(fā)展改革委 民政部 商務(wù)部 衛(wèi)生健康委公告2019年第76號）規(guī)定，專業(yè)經(jīng)營單位在參與老舊小區(qū)改造過程中，提供社區(qū)養(yǎng)老、托育、家政服務(wù)取得的收入，免征增值稅，在計算應(yīng)納稅所得額時，減按90%計入收入總額；承受房屋、土地用于提供社區(qū)養(yǎng)老、托育、家政服務(wù)的，免征契稅；為社區(qū)提供養(yǎng)老、托育、家政等服務(wù)的機構(gòu)自有或其通過承租、無償使用等方式取得并用于提供社區(qū)養(yǎng)老、托育、家政服務(wù)的房產(chǎn)、土地，免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例規(guī)定，專業(yè)經(jīng)營單位參與老舊小區(qū)改造過程中，對取得所有權(quán)的設(shè)施設(shè)備等配套資產(chǎn)改造所發(fā)生的支出，可作為該設(shè)施設(shè)備的計稅基礎(chǔ)，按規(guī)定計提折舊并在企業(yè)所得稅稅前扣除；所發(fā)生的維護(hù)管理費用，可按規(guī)定計入企業(yè)當(dāng)期費用稅前扣除。
場景4：全面改造
政府通過招標(biāo)等公開方式征選合作企業(yè)，承擔(dān)某街區(qū)的全面改造，合作企業(yè)負(fù)責(zé)具體拆遷工作、墊付征地拆遷補償款。完成拆遷后，合作企業(yè)以出讓方式直接取得改造街區(qū)的國有土地使用權(quán)，所支付拆遷費用抵減其應(yīng)向政府繳交的地價款。該場景涉稅環(huán)節(jié)包括拆遷補償、土地出讓、房地產(chǎn)開發(fā)銷售。
4.1 拆遷補償環(huán)節(jié)
4.1.1 被征收單位或個人（原權(quán)屬人）
一、增值稅
（一）根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第一條第（三十七）款規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者免征增值稅。被征收方的土地被政府征收（收回），屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者，取得貨幣或其他經(jīng)濟利益，按規(guī)定可免征增值稅。
（二）根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于明確無償轉(zhuǎn)讓股票等增值稅政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2020年第40號）第三條規(guī)定，土地所有者依法征收土地，并向土地使用權(quán)者支付土地及相關(guān)有形動產(chǎn)、不動產(chǎn)補償費的行為，屬于《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第一條第（三十七）款規(guī)定土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的情形。
二、土地增值稅
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字〔1995〕6號）第十一條規(guī)定，對被征收單位或個人因國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用、收回房地產(chǎn)的，免征其土地增值稅。
三、契稅
（一）根據(jù)《廣東省契稅實施辦法》（廣東省人民政府令第41號）第八條第（四）項及《關(guān)于解釋〈廣東省契稅實施辦法〉第八條第四項的批復(fù)》（粵府函〔2007〕127號）規(guī)定，被征收方的土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，異地或原地重新承受土地、房屋權(quán)屬，其成交價格或補償面積沒有超出規(guī)定補償標(biāo)準(zhǔn)的，免征契稅；超出的部分應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。
（二）根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進(jìn)行融資等有關(guān)契稅政策的通知》（財稅〔2012〕82號）第三條規(guī)定，市、縣級人民政府根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》有關(guān)規(guī)定征收居民房屋，居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補償?shù)?，對新購房屋免征契稅；購房成交價格超過貨幣補償?shù)?，對差價部分按規(guī)定征收契稅。居民因個人房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的，對新?lián)Q房屋免征契稅；繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的，對差價部分按規(guī)定征收契稅。
四、企業(yè)所得稅
（一）被征收單位的房產(chǎn)、土地被政府直接征收，并取得貨幣補償，對納入政府城市更新改造，取得縣級以上（含縣級）批復(fù)文件的情況，符合《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2012年第40號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2013年第11號）規(guī)定的，可適用政策性搬遷的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理：企業(yè)在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，而在完成搬遷（不超過五年）的年度，對搬遷收入和支出進(jìn)行匯總清算。
（二）若不適用政策性搬遷規(guī)定的，按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例的相關(guān)規(guī)定處理：取得的拆遷補償收入（含貨幣或非貨幣），應(yīng)計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。
五、個人所得稅
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2005〕45號）規(guī)定，對被拆遷人按照國家有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。
4.1.2 合作企業(yè)
一、增值稅
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融、房地產(chǎn)開發(fā)、教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）第七條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。合作企業(yè)按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。
二、土地增值稅
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條規(guī)定，合作企業(yè)為取得土地使用權(quán)所發(fā)生的房屋拆除、土地平整等費用，允許計入土地增值稅扣除項目。
三、企業(yè)所得稅
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）規(guī)定，合作企業(yè)為取得土地使用權(quán)所發(fā)生的房屋拆除、土地平整費用，作為土地開發(fā)成本進(jìn)行稅務(wù)處理。
4.1.3 工程施工企業(yè)
一、增值稅及附加稅費
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，工程施工企業(yè)提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修繕等服務(wù)，應(yīng)按建筑服務(wù)繳納增值稅。同時按相關(guān)規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加。
二、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，工程施工企業(yè)簽訂的建筑安裝合同，應(yīng)按照“建筑安裝工程承包合同”繳納印花稅。
三、企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例規(guī)定，施工企業(yè)從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務(wù)等各項收入，應(yīng)計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。企業(yè)從事上述勞務(wù)持續(xù)時間超過12個月的，按照納稅年度內(nèi)完工進(jìn)度或者完成的工作量確認(rèn)收入的實現(xiàn)。
4.2 土地出讓環(huán)節(jié)
4.2.1 規(guī)劃自然資源部門
一、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，應(yīng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”繳納印花稅。
二、增值稅
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第一條第（三十七）款規(guī)定，土地所有者出讓土地使用權(quán)免征增值稅。
4.2.2 合作企業(yè)
一、增值稅
合作企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)，向政府部門支付土地價款，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）的相關(guān)規(guī)定處理。
二、土地增值稅
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條規(guī)定，合作企業(yè)實際繳納的土地出讓金，計入土地增值稅扣除項目。
三、契稅
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于明確國有土地使用權(quán)出讓契稅計稅依據(jù)的批復(fù)》（國稅函〔2009〕603號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于免征土地出讓金出讓國有土地使用權(quán)征收契稅的批復(fù)》（國稅函〔2005〕436號）規(guī)定，對合作企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)按土地成交總價款繳納契稅，土地前期開發(fā)成本不得扣除。
四、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，應(yīng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”“權(quán)利、許可證照”繳納印花稅。
五、企業(yè)所得稅
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）規(guī)定，作為土地開發(fā)成本進(jìn)行稅務(wù)處理。
4.3 房地產(chǎn)開發(fā)、銷售環(huán)節(jié)
4.3.1 合作企業(yè)
一、增值稅及附加稅費
合作企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納增值稅。采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，并按照《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間申報繳納增值稅。同時按相關(guān)規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加。
二、土地增值稅
（一）合作企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按季度先預(yù)繳土地增值稅，待項目符合土地增值稅清算條件后，按規(guī)定開展土地增值稅清算，補（退）清算稅款。
（二）對改造范圍大、改造時間長的連片改造項目，根據(jù)《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程〉的公告》（國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局公告2019年第5號）第十九條規(guī)定，土地增值稅以房地產(chǎn)主管部門審批、備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算。對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。具體結(jié)合項目立項、用地規(guī)劃、方案設(shè)計審查（修建性詳細(xì)規(guī)劃）、工程規(guī)劃、銷售（預(yù)售）、竣工驗收以及城市更新主管部門批復(fù)的片區(qū)策劃方案、項目實施方案等確定。
（三）在部分分期項目已完成清算后發(fā)生的，但屬于整體項目共同受益的拆遷補償費、公共配套設(shè)施費，允許在未完成清算的分期項目之間計算分?jǐn)偂?br />
（四）合作企業(yè)在項目建設(shè)用地紅線外為政府建設(shè)公共設(shè)施或其他工程發(fā)生的支出，如能提供城市更新主管部門批復(fù)的片區(qū)策劃方案、項目實施方案，或者政府主管部門證明文件的，允許作為取得土地使用權(quán)所支付的金額予以扣除。
三、城鎮(zhèn)土地使用稅
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅〔2006〕186號）規(guī)定，合作企業(yè)以出讓方式有償取得土地使用權(quán)，應(yīng)從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
四、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，應(yīng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”“權(quán)利、許可證照”繳納印花稅。
五、企業(yè)所得稅
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）規(guī)定處理。
4.3.2 工程施工企業(yè)
一、增值稅及附加稅費
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，工程施工企業(yè)提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修繕等服務(wù)，應(yīng)按建筑服務(wù)繳納增值稅。同時按相關(guān)規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加。
二、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，工程施工企業(yè)簽訂的建筑安裝合同，應(yīng)按照“建筑安裝工程承包合同”繳納印花稅。
五、企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例規(guī)定，施工企業(yè)從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務(wù)等各項收入，應(yīng)計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。企業(yè)從事上述勞務(wù)持續(xù)時間超過12個月的，按照納稅年度內(nèi)完工進(jìn)度或者完成的工作量確認(rèn)收入的實現(xiàn)。
第三類：舊廠房改造
場景5：自主改造
根據(jù)國土空間規(guī)劃和城市更新要求，舊廠房的不動產(chǎn)權(quán)屬人取得改造批復(fù)、補繳土地出讓金后，對舊廠房改建、擴建，自主進(jìn)行改造。該場景涉稅環(huán)節(jié)包括補繳土地出讓金、自主改造。
5.1 補繳土地出讓金環(huán)節(jié)
5.1.1 不動產(chǎn)權(quán)屬人
一、增值稅
不動產(chǎn)權(quán)屬人如果屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并開發(fā)房地產(chǎn)項目，向政府部門支付土地價款，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）的相關(guān)規(guī)定處理。
二、契稅
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于改變國有土地使用權(quán)出讓方式征收契稅的批復(fù)》（國稅函〔2008〕662號）的規(guī)定，對納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，應(yīng)征收契稅。計稅依據(jù)為因改變土地用途應(yīng)補繳的土地收益金及應(yīng)補繳政府的其他費用。
三、企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例規(guī)定，企業(yè)補繳的土地出讓金，可增加資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)。
5.2 自主改造環(huán)節(jié)
5.2.1 不動產(chǎn)權(quán)屬人
一、房產(chǎn)稅
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）、《廣東省稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)房產(chǎn)稅、車船使用稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知》（（87）粵稅三字第6號）規(guī)定，自行改造企業(yè)補繳的地價款應(yīng)計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。自行改造企業(yè)擴建、改建裝修后的房產(chǎn)在下一個納稅期按擴建、改建、裝修后的房產(chǎn)原值計稅。
二、企業(yè)所得稅
（一）根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告》（2011年34號公告）規(guī)定，企業(yè)對房屋、建筑物固定資產(chǎn)在未足額提取折舊前進(jìn)行改擴建的，如屬于推倒重置的，該資產(chǎn)原值減除提取折舊后的凈值，應(yīng)并入重置后的固定資產(chǎn)計稅成本，并在該固定資產(chǎn)投入使用后的次月起，按照稅法規(guī)定的折舊年限，一并計提折舊；如屬于提升功能、增加面積的，該固定資產(chǎn)的改擴建支出，并入該固定資產(chǎn)計稅基礎(chǔ)，并從改擴建完工投入使用后的次月起，重新按稅法規(guī)定的該固定資產(chǎn)折舊年限計提折舊，如該改擴建后的固定資產(chǎn)尚可使用的年限低于稅法規(guī)定的最低年限的，可以按尚可使用的年限計提折舊。
（二）不動產(chǎn)權(quán)屬人從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）有關(guān)規(guī)定處理。
三、土地增值稅
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條規(guī)定， 不動產(chǎn)權(quán)屬人補繳的土地出讓金、改建、擴建發(fā)生的支出，允許計入土地增值稅扣除項目。因改建、擴建被拆除的固定資產(chǎn)原值，不得計入土地增值稅扣除項目。
5.2.2 工程施工企業(yè)
一、增值稅及附加稅費
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，工程施工企業(yè)提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修繕等服務(wù)，應(yīng)按建筑服務(wù)繳納增值稅。同時按相關(guān)規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加。
二、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，工程施工企業(yè)簽訂的建筑安裝合同，應(yīng)按照“建筑安裝工程承包合同”繳納印花稅。
三、企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例規(guī)定，施工企業(yè)從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務(wù)等各項收入，應(yīng)計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。企業(yè)從事上述勞務(wù)持續(xù)時間超過12個月的，按照納稅年度內(nèi)完工進(jìn)度或者完成的工作量確認(rèn)收入的實現(xiàn)。
場景6：收購改造
根據(jù)國土空間規(guī)劃和城市更新要求，舊廠房的原權(quán)屬人（被收購企業(yè)）將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給社會投資主體（收購企業(yè)），由收購企業(yè)按照規(guī)劃要求升級改造。該場景涉稅環(huán)節(jié)包括舊廠房收購、改造。
6.1 收購環(huán)節(jié)
6.1.1 被收購企業(yè)
一、增值稅及附加稅費
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，被收購企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊廠房并取得收入，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)繳納增值稅；被收購企業(yè)轉(zhuǎn)讓其擁有的土地使用權(quán)并取得收入，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)繳納增值稅。在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。增值稅應(yīng)稅收入為轉(zhuǎn)讓廠房取得的全部經(jīng)濟利益，包括被收購企業(yè)取得的各項補償收入等。
同時按相關(guān)規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加。
二、土地增值稅
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，被收購企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊廠房取得的全部經(jīng)濟利益，申報繳納土地增值稅。對納入縣（區(qū)）級以上“三舊”改造規(guī)劃且被收購企業(yè)能提供“三舊”改造方案批復(fù)（或等效文件）的，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十一條第四款及《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第四條有關(guān)規(guī)定，免征被收購企業(yè)的土地增值稅。
三、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，應(yīng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”繳納印花稅。
四、企業(yè)所得稅
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)取得財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等所得企業(yè)所得稅處理問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2010年第19號）規(guī)定，企業(yè)取得資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，不論是以貨幣形式、還是非貨幣形式體現(xiàn)，除另有規(guī)定外，均應(yīng)一次性計入確認(rèn)收入的年度計算繳納企業(yè)所得稅。
五、契稅
根據(jù)《廣東省契稅實施辦法》（廣東省人民政府令第41號）第八條第四項及《關(guān)于解釋〈廣東省契稅實施辦法〉第八條第四項的批復(fù)》（粵府函〔2007〕127號）規(guī)定，被征收方的土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，異地或原地重新承受土地、房屋權(quán)屬，其成交價格或補償面積沒有超出規(guī)定補償標(biāo)準(zhǔn)的，免征契稅；超出的部分應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。
6.1.2 收購企業(yè)
一、契稅
根據(jù)《中華人民共和國契稅法》第四條、《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于貫徹實施契稅法若干事項執(zhí)行口徑的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2021年第23號）第二條規(guī)定，應(yīng)按土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格繳納契稅。
二、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，應(yīng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”“權(quán)利、許可證照”繳納印花稅。
三、企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第五十八條規(guī)定，外購的固定資產(chǎn)，以購買價款和支付的相關(guān)稅費以及直接歸屬于使該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途發(fā)生的其他支出為計稅基礎(chǔ)。
6.2 改造環(huán)節(jié)
6.2.1 收購企業(yè)
一、增值稅及附加稅費
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，收購企業(yè)改造完成后，自用的，不需要繳納增值稅；用于銷售的，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅；用于出租的，按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。同時按相關(guān)規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加。
二、土地增值稅
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條規(guī)定，對納入縣（區(qū)）級以上“三舊”改造規(guī)劃且能提供“三舊”改造方案批復(fù)（或等效文件）的，收購企業(yè)以舊廠房購入成本作為取得土地使用權(quán)支付的金額，計入土地增值稅扣除項目。舊廠房原值、處置收入不沖減土地增值稅扣除項目。
三、房產(chǎn)稅
根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，收購企業(yè)取得房屋所有權(quán)，應(yīng)按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。自用的，以房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅；用于出租的，以租金收入計征房產(chǎn)稅。
四、城鎮(zhèn)土地使用稅
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅〔2006〕186號）規(guī)定，收購企業(yè)以轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
五、企業(yè)所得稅
（一）根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告》（2011年34號公告）規(guī)定，企業(yè)對房屋、建筑物固定資產(chǎn)在未足額提取折舊前進(jìn)行改擴建的，如屬于推倒重置的，該資產(chǎn)原值減除提取折舊后的凈值，應(yīng)并入重置后的固定資產(chǎn)計稅成本，并在該固定資產(chǎn)投入使用后的次月起，按照稅法規(guī)定的折舊年限，一并計提折舊；如屬于提升功能、增加面積的，該固定資產(chǎn)的改擴建支出，并入該固定資產(chǎn)計稅基礎(chǔ)，并從改擴建完工投入使用后的次月起，重新按稅法規(guī)定的該固定資產(chǎn)折舊年限計提折舊，如該改擴建后的固定資產(chǎn)尚可使用的年限低于稅法規(guī)定的最低年限的，可以按尚可使用的年限計提折舊。
（二）收購企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）有關(guān)規(guī)定處理。
6.2.2 工程施工企業(yè)
一、增值稅及附加稅費
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，工程施工企業(yè)提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修繕等服務(wù)，應(yīng)按建筑服務(wù)繳納增值稅。同時按相關(guān)規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加。
二、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，工程施工企業(yè)簽訂的建筑安裝合同，應(yīng)按照“建筑安裝工程承包合同”繳納印花稅。
三、企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例規(guī)定，施工企業(yè)從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務(wù)等各項收入，應(yīng)計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。企業(yè)從事上述勞務(wù)持續(xù)時間超過12個月的，按照納稅年度內(nèi)完工進(jìn)度或者完成的工作量確認(rèn)收入的實現(xiàn)。
場景7：合作改造
按照國土規(guī)劃和城市更新要求，舊廠房權(quán)屬人以廠房用地作價出資成立全資子公司（改造主體公司），并通過公開招標(biāo)方式引入合作企業(yè)，雙方共同控股改造主體公司。改造主體公司補繳土地出讓金后，按照實施方案和合作協(xié)議落實拆遷補償和安置，完成項目開發(fā)建設(shè)。原權(quán)屬人取得固定面積復(fù)建房屋后退出改造主體公司。改造主體公司由合作企業(yè)全資控股，并對外銷售其他的房屋。該場景涉稅環(huán)節(jié)包括改造主體公司成立、引入合作企業(yè)、補繳土地出讓金、拆遷補償、復(fù)建物業(yè)過戶、物業(yè)開發(fā)銷售。
7.1 改造主體公司成立環(huán)節(jié)
7.1.1 舊廠房原權(quán)屬人
一、增值稅及附加稅費
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，舊廠房原權(quán)屬人以廠房用地作價出資屬于增值稅征稅范圍，應(yīng)征收增值稅。同時按相關(guān)規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加。如符合資產(chǎn)重組有關(guān)增值稅規(guī)定的，不征收增值稅。
二、土地增值稅
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2021年第21號）第四條、第五條規(guī)定，對單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進(jìn)行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅（不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形）。
三、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，應(yīng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”繳納印花稅。
四、企業(yè)所得稅
（一）根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財稅〔2014〕116號）規(guī)定，企業(yè)以廠房用地對外投資，應(yīng)對廠房用地進(jìn)行評估并按評估后的公允價值扣除計稅基礎(chǔ)后的余額，計算確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，可在不超過5年期限內(nèi)，分期均勻計入相應(yīng)年度的應(yīng)納稅所得額，按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對外投資，應(yīng)于投資協(xié)議生效并辦理股權(quán)登記手續(xù)時，確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的實現(xiàn)。
（二）符合《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財稅〔2009〕59號）等文件規(guī)定的特殊性稅務(wù)處理條件的，也可選擇按特殊性稅務(wù)處理規(guī)定執(zhí)行。
（三）舊廠房原權(quán)屬人使用資產(chǎn)收購、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)等特殊性稅務(wù)處理方式將資產(chǎn)轉(zhuǎn)入改造主體公司，但在12個月內(nèi)當(dāng)事一方發(fā)生生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)、公司性質(zhì)、資產(chǎn)或股權(quán)結(jié)構(gòu)等情況變化，致使資產(chǎn)收購、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)不再符合特殊性稅務(wù)處理條件的，應(yīng)按視同銷售資產(chǎn)調(diào)整原交易完成年度的應(yīng)納稅所得額及相應(yīng)的資產(chǎn)計稅基礎(chǔ)。
7.1.2 改造主體公司
一、契稅
根據(jù)《關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2021年第17號）第六條規(guī)定，對同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。母公司以土地、房屋權(quán)屬向其全資子公司增資，視同劃轉(zhuǎn)，免征契稅。
二、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，應(yīng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”“權(quán)利、許可證照”“營業(yè)賬簿”繳納印花稅。
7.2 增資擴股引入合作企業(yè)環(huán)節(jié)
7.2.1改造主體公司
一、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，對改造主體公司新增資本金按照“營業(yè)賬簿”繳納印花稅。同時根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于對營業(yè)賬簿減免印花稅的通知》（財稅〔2018〕50號）規(guī)定，對按萬分之五稅率貼花的資金賬簿減半征收印花稅，對按件貼花五元的其他賬簿免征印花稅。
7.3 補繳土地出讓金環(huán)節(jié)
7.3.1 改造主體公司
一、增值稅
改造主體公司如果屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并開發(fā)房地產(chǎn)項目，向政府部門支付土地價款，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）的相關(guān)規(guī)定處理。
二、契稅
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于改變國有土地使用權(quán)出讓方式征收契稅的批復(fù)》（國稅函〔2008〕662號）的規(guī)定，對納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，應(yīng)征收契稅。計稅依據(jù)為因改變土地用途應(yīng)補繳的土地收益金及應(yīng)補繳政府的其他費用。
三、企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例規(guī)定，企業(yè)補繳的土地出讓金，可增加資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)。
7.4 拆遷補償環(huán)節(jié)
7.4.1 舊廠房用地承租方
一、增值稅
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，舊廠房用地承租方因解除租賃合同而收取拆遷補償費用、違約費用等經(jīng)濟利益，未提供增值稅應(yīng)稅行為，無需繳納增值稅。
二、企業(yè)所得稅
（一）對納入政府城市更新改造、取得縣級及以上批復(fù)文件，符合《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2012年第40號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2013年第11號）規(guī)定的，可適用政策性搬遷的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理：企業(yè)在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，而在完成搬遷（不超過五年）的年度，對搬遷收入和支出進(jìn)行匯總清算。
（二）若不適用政策性搬遷規(guī)定的，按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例的相關(guān)規(guī)定處理：取得的拆遷補償收入（含貨幣或非貨幣），應(yīng)計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。
7.4.2 工程施工企業(yè)
一、增值稅及附加稅費
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，工程施工企業(yè)提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修繕等服務(wù)，應(yīng)按建筑服務(wù)繳納增值稅。同時按相關(guān)規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加。
二、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，工程施工企業(yè)簽訂的建筑安裝合同，應(yīng)按照“建筑安裝工程承包合同”繳納印花稅。
三、企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例規(guī)定，施工企業(yè)從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務(wù)等各項收入，應(yīng)計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。企業(yè)從事上述勞務(wù)持續(xù)時間超過12個月的，按照納稅年度內(nèi)完工進(jìn)度或者完成的工作量確認(rèn)收入的實現(xiàn)。
7.4.3 改造主體公司
一、增值稅
對改造主體公司支付的拆遷補償費費用，如果改造主體公司符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目，根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融、房地產(chǎn)開發(fā)、教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）第七條規(guī)定，允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。
二、土地增值稅
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條規(guī)定，改造主體公司支付的補償費用、拆除費用，允許計入土地增值稅扣除項目，被拆除的廠房原值不得計入土地增值稅扣除項目。
三、契稅
根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于貫徹實施契稅法若干事項執(zhí)行口徑的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2021年第23號）第二條第（五）款規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的，計稅依據(jù)包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、征收補償費、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、實物配建房屋等應(yīng)交付的貨幣以及實物、其他經(jīng)濟利益對應(yīng)的價款。
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）規(guī)定，改造主體公司支付的搬遷補償費用、拆除平整費用等，屬于取得土地使用權(quán)支付的經(jīng)濟利益，應(yīng)繳納契稅。
四、企業(yè)所得稅
企業(yè)發(fā)生的拆遷安置費用，屬于《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十七條第（一）款規(guī)定的土地征用費及拆遷補償費，計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。
7.5 復(fù)建物業(yè)過戶及股權(quán)退出環(huán)節(jié)
7.5.1 改造主體公司
一、增值稅及附加稅費
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，改造主體公司將復(fù)建物業(yè)無償轉(zhuǎn)移登記至舊廠房原權(quán)屬人，屬于無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，應(yīng)按照視同銷售的相關(guān)規(guī)定征收增值稅。同時按相關(guān)規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加。
二、土地增值稅
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第一條，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條規(guī)定，改造主體公司按照改造實施方案和合作協(xié)議，將約定的分成物業(yè)移交給舊廠房原權(quán)屬人的，應(yīng)視同銷售征收土地增值稅。土地增值稅視同銷售的應(yīng)稅收入按照按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定，或者由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。對已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)土地增值稅視同銷售應(yīng)稅收入。
三、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，應(yīng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”繳納印花稅。
四、企業(yè)所得稅
（一）根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函〔2008〕828號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第80號）規(guī)定，改造主體公司將復(fù)建物業(yè)分配給股東的，應(yīng)視同銷售，按照復(fù)建物業(yè)的公允價值確定銷售收入。
（二）根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第十條規(guī)定，向投資者支付的股息、紅利等權(quán)益性投資收益不得稅前扣除。
7.5.2 舊廠房原權(quán)屬人
一、契稅
根據(jù)《中華人民共和國契稅法》第四條、《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于貫徹實施契稅法若干事項執(zhí)行口徑的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2021年第23號）第二條規(guī)定，對舊廠房原權(quán)屬人取得的分成物業(yè)，應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。
二、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，應(yīng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”“權(quán)利、許可證照”繳納印花稅。
三、企業(yè)所得稅
（一）根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告》（2011年34號公告）規(guī)定，投資企業(yè)從被投資企業(yè)撤回或減少投資，其取得的資產(chǎn)中，相當(dāng)于初始出資的部分，應(yīng)確認(rèn)為投資收回；相當(dāng)于被投資企業(yè)累計未分配利潤和累計盈余公積按減少實收資本比例計算的部分，應(yīng)確認(rèn)為股息所得；其余部分確認(rèn)為投資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。
（二）根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第五十八條規(guī)定，通過投資等方式取得的固定資產(chǎn)，以該資產(chǎn)的公允價值和支付的相關(guān)稅費為計稅基礎(chǔ)。
7.5.3 其他規(guī)定
如分成物業(yè)初始確權(quán)直接至舊廠房原權(quán)屬人名下，沒有發(fā)生分成物業(yè)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，參考1.5方式1改造主體公司代建安置房處理。
7.6 物業(yè)開發(fā)、銷售環(huán)節(jié)
7.6.1 改造主體公司
一、增值稅及附加稅費
改造主體公司銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納增值稅。采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，并按照《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間申報繳納增值稅。同時按相關(guān)規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加。
二、土地增值稅。
（一）改造主體公司銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按季度先預(yù)繳土地增值稅，待項目符合土地增值稅清算條件后，按規(guī)定開展土地增值稅清算，補（退）清算稅款。
（二）對改造范圍大、改造時間長的連片改造項目，根據(jù)《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程〉的公告》（國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局公告2019年第5號）第十九條規(guī)定，土地增值稅以房地產(chǎn)主管部門審批、備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算。對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。具體結(jié)合項目立項、用地規(guī)劃、方案設(shè)計審查（修建性詳細(xì)規(guī)劃）、工程規(guī)劃、銷售（預(yù)售）、竣工驗收以及城市更新主管部門批復(fù)的片區(qū)策劃方案、項目實施方案等確定。
（三）在部分分期項目已完成清算后發(fā)生的，但屬于整體項目共同受益的拆遷補償費、公共配套設(shè)施費，允許在未完成清算的分期項目之間計算分?jǐn)偂?br />
（四）改造主體公司在項目建設(shè)用地紅線外為政府建設(shè)公共設(shè)施或其他工程發(fā)生的支出，如能提供城市更新主管部門批復(fù)的片區(qū)策劃方案、項目實施方案，或者政府主管部門證明文件的，允許作為取得土地使用權(quán)所支付的金額予以扣除。
三、城鎮(zhèn)土地使用稅
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅〔2006〕186號）規(guī)定，改造主體公司以出讓方式有償取得土地使用權(quán)，應(yīng)從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
四、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，應(yīng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”“權(quán)利、許可證照”繳納印花稅。
五、企業(yè)所得稅
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）規(guī)定處理。
7.6.2 工程施工企業(yè)
一、增值稅及附加稅費
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，工程施工企業(yè)提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修繕等服務(wù)，應(yīng)按建筑服務(wù)繳納增值稅。同時按相關(guān)規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加。
二、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，工程施工企業(yè)簽訂的建筑安裝合同，應(yīng)按照“建筑安裝工程承包合同”繳納印花稅。
三、企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例規(guī)定，施工企業(yè)從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務(wù)等各項收入，應(yīng)計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。企業(yè)從事上述勞務(wù)持續(xù)時間超過12個月的，按照納稅年度內(nèi)完工進(jìn)度或者完成的工作量確認(rèn)收入的實現(xiàn)。
場景8:單一主體歸宗改造
改造范圍內(nèi)廠房分散、且有多個權(quán)屬人，按照片區(qū)規(guī)劃方案，政府主導(dǎo)引入單一市場主體對舊廠房進(jìn)行改造升級。由單一市場主體（改造主體公司）按照實施方案和合作協(xié)議與舊廠房原權(quán)屬人簽訂補償協(xié)議，完成現(xiàn)狀建筑物拆除。規(guī)劃自然資源部門注銷原權(quán)屬人不動產(chǎn)權(quán)證，土地連片歸宗后按規(guī)定協(xié)議出讓給單一市場主體進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。該場景涉稅環(huán)節(jié)包括拆遷補償、土地出讓、房地產(chǎn)開發(fā)銷售。
8.1 拆遷補償環(huán)節(jié)
8.1.1 不動產(chǎn)原權(quán)屬人
一、增值稅
（一）在單一主體歸宗改造模式中，完成上蓋物拆除后，規(guī)劃自然資源部門注銷原有不動產(chǎn)權(quán)證土地收歸國有，再直接與單一改造主體簽訂協(xié)議出讓合同。根據(jù)《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》（粵府〔2019〕71號）有關(guān)指導(dǎo)精神，可憑縣級（含縣級）以上人民政府通過政府會議紀(jì)要、“三舊”改造批復(fù)或其他文件證明屬于政府征收（收回）房產(chǎn)、土地并出讓的行為。
（二）根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第一條第（三十七）款規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者免征增值稅。原權(quán)屬人的土地被政府征收（收回），屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者，按規(guī)定可免征增值稅。
（三）根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于明確無償轉(zhuǎn)讓股票等增值稅政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2020年第40號）三條規(guī)定，土地所有者依法征收土地，并向土地使用權(quán)者支付土地及相關(guān)有形動產(chǎn)、不動產(chǎn)補償費的行為，屬于《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第一條第（三十七）款規(guī)定土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的情形。
二、土地增值稅
在單一主體歸宗改造模式中，完成上蓋物拆除后，規(guī)劃自然資源部門注銷原有不動產(chǎn)權(quán)證土地收歸國有，再直接與單一改造主體簽訂協(xié)議出讓合同。根據(jù)《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》（粵府〔2019〕71號）有關(guān)指導(dǎo)精神，可憑縣級（含縣級）以上人民政府通過的政府會議紀(jì)要、“三舊”改造方案批復(fù)或其他等效文件證明屬于政府征收（收回）房產(chǎn)、土地并出讓的行為。依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號）第八條，免征原權(quán)屬人的土地增值稅。
三、契稅
（一）根據(jù)《廣東省契稅實施辦法》（廣東省人民政府令第41號）第八條第（四）項及《關(guān)于解釋〈廣東省契稅實施辦法〉第八條第四項的批復(fù)》（粵府函〔2007〕127號）規(guī)定，被征收方的土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，異地或原地重新承受土地、房屋權(quán)屬，其成交價格或補償面積沒有超出規(guī)定補償標(biāo)準(zhǔn)的，免征契稅；超出的部分應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。
（二）根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進(jìn)行融資等有關(guān)契稅政策的通知》（財稅〔2012〕82號）第三條規(guī)定，市、縣級人民政府根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》有關(guān)規(guī)定征收居民房屋，居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補償?shù)?，對新購房屋免征契稅；購房成交價格超過貨幣補償?shù)?，對差價部分按規(guī)定征收契稅。居民因個人房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的，對新?lián)Q房屋免征契稅；繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的，對差價部分按規(guī)定征收契稅。
四、企業(yè)所得稅
（一）國有土地原權(quán)屬人上蓋物拆除后，規(guī)劃自然資源部門注銷原有不動產(chǎn)權(quán)證土地收歸國有，再直接與單一改造主體簽訂協(xié)議出讓合同取得收益，對納入政府城市更新改造、取得縣級及以上批復(fù)文件，符合《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2012年第40號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2013年第11號）規(guī)定的，可適用政策性搬遷的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理：企業(yè)在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，而在完成搬遷（不超過五年）的年度，對搬遷收入和支出進(jìn)行匯總清算。
（二）若不適用政策性搬遷規(guī)定的，按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例的相關(guān)規(guī)定處理：取得的拆遷補償收入（含貨幣或非貨幣），應(yīng)計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。
五、個人所得稅
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2005〕45號）規(guī)定，對被拆遷人按照國家有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。
8.1.2 改造主體公司
一、增值稅
（一）根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融、房地產(chǎn)開發(fā)、教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）第七條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用允許在計算銷售額時扣除。
（二）改造主體公司按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。
二、土地增值稅
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條規(guī)定， 改造主體公司向不動產(chǎn)原權(quán)屬人支付的補償費用，屬于取得土地使用權(quán)所支付的金額，真實、合理的，允許計入土地增值稅扣除項目。改造主體公司可提供如下資料佐證：補償協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證、能佐證補償費用承擔(dān)安排的改造方案及合作協(xié)議、改造主體公司繳納契稅的完稅憑證等。
三、契稅
根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于貫徹實施契稅法若干事項執(zhí)行口徑的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2021年第23號）第二條第（五）款規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的，計稅依據(jù)包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、征收補償費、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、實物配建房屋等應(yīng)交付的貨幣以及實物、其他經(jīng)濟利益對應(yīng)的價款。
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）規(guī)定，改造主體公司向原權(quán)屬人支付的補償費用，屬于取得土地使用權(quán)支付的經(jīng)濟利益，應(yīng)計入契稅計稅依據(jù)繳納契稅。
四、企業(yè)所得稅
（一）用于房地產(chǎn)開發(fā)情形的，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）規(guī)定，改造主體公司向不動產(chǎn)原權(quán)屬人支付的補償，可作為土地開發(fā)成本進(jìn)行稅務(wù)處理。
（二）用于房地產(chǎn)開發(fā)以外情形的，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例規(guī)定，發(fā)生的土地使用權(quán)支出作為無形資產(chǎn)攤銷，發(fā)生的各類拆遷補償支出在稅前扣除。
8.1.3 工程施工企業(yè)
一、增值稅及附加稅費
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，工程施工企業(yè)提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修繕等服務(wù)，應(yīng)按建筑服務(wù)繳納增值稅。同時按相關(guān)規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加。
二、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，工程施工企業(yè)簽訂的建筑安裝合同，應(yīng)按照“建筑安裝工程承包合同”繳納印花稅。
三、企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例規(guī)定，施工企業(yè)從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務(wù)等各項收入，應(yīng)計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。企業(yè)從事上述勞務(wù)持續(xù)時間超過12個月的，按照納稅年度內(nèi)完工進(jìn)度或者完成的工作量確認(rèn)收入的實現(xiàn)。
8.2 土地出讓環(huán)節(jié)
8.2.1 規(guī)劃自然資源部門
一、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，應(yīng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”繳納印花稅。
二、增值稅
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第一條第（三十七）款規(guī)定，土地所有者出讓土地使用權(quán)免征增值稅。
8.2.2 改造主體公司
一、增值稅
改造主體公司以出讓方式取得土地使用權(quán)，向政府部門支付土地價款，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）的相關(guān)規(guī)定處理。
二、土地增值稅
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條規(guī)定，改造主體公司實際繳納的土地出讓金，計入土地增值稅扣除項目。
三、契稅
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于明確國有土地使用權(quán)出讓契稅計稅依據(jù)的批復(fù)》（國稅函〔2009〕603號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于免征土地出讓金出讓國有土地使用權(quán)征收契稅的批復(fù)》（國稅函〔2005〕436號）規(guī)定，對改造主體公司以出讓方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)按土地成交總價款繳納契稅，土地前期開發(fā)成本不得扣除。
四、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，應(yīng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”“權(quán)利、許可證照”繳納印花稅。
五、企業(yè)所得稅
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）規(guī)定，作為土地開發(fā)成本進(jìn)行稅務(wù)處理。
8.3 房地產(chǎn)開發(fā)、銷售環(huán)節(jié)
8.3.1 改造主體公司
一、增值稅及附加稅費
改造主體公司銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納增值稅。采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，并按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間申報繳納增值稅。同時按相關(guān)規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加。
二、土地增值稅。
（一）改造主體公司銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按季度先預(yù)繳土地增值稅，待項目符合土地增值稅清算條件后，按規(guī)定開展土地增值稅清算，補（退）清算稅款。
（二）對改造范圍大、改造時間長的連片改造項目，根據(jù)《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程〉的公告》（國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局公告2019年第5號）第十九條規(guī)定，土地增值稅以房地產(chǎn)主管部門審批、備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算。對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。具體結(jié)合項目立項、用地規(guī)劃、方案設(shè)計審查（修建性詳細(xì)規(guī)劃）、工程規(guī)劃、銷售（預(yù)售）、竣工驗收以及城市更新主管部門批復(fù)的片區(qū)策劃方案、項目實施方案等確定。
（三）在部分分期項目已完成清算后發(fā)生的，但屬于整體項目共同受益的拆遷補償費、公共配套設(shè)施費，允許在未完成清算的分期項目之間計算分?jǐn)偂?br />
（四）改造主體公司在項目建設(shè)用地紅線外為政府建設(shè)公共設(shè)施或其他工程發(fā)生的支出，如能提供城市更新主管部門批復(fù)的片區(qū)策劃方案、項目實施方案，或者政府主管部門證明文件的，允許作為取得土地使用權(quán)所支付的金額予以扣除。
三、城鎮(zhèn)土地使用稅
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅〔2006〕186號）規(guī)定，單改造主體公司以出讓方式有償取得土地使用權(quán)，應(yīng)從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
四、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，應(yīng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”“權(quán)利、許可證照”繳納印花稅。
五、企業(yè)所得稅
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）規(guī)定處理。
8.3.2 工程施工企業(yè)
一、增值稅及附加稅費
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，工程施工企業(yè)提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修繕等服務(wù)，應(yīng)按建筑服務(wù)繳納增值稅。同時按相關(guān)規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加。
二、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，工程施工企業(yè)簽訂的建筑安裝合同，應(yīng)按照“建筑安裝工程承包合同”繳納印花稅。
三、企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例規(guī)定，施工企業(yè)從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務(wù)等各項收入，應(yīng)計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。企業(yè)從事上述勞務(wù)持續(xù)時間超過12個月的，按照納稅年度內(nèi)完工進(jìn)度或者完成的工作量確認(rèn)收入的實現(xiàn)。
第四類：村級工業(yè)園、物流園、專業(yè)批發(fā)市場轉(zhuǎn)型
場景9：村集體經(jīng)濟組織租賃改造
在政府規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)定位引導(dǎo)下，村集體經(jīng)濟組織收回原用地者承租的土地使用權(quán)，解除集體物業(yè)承租方的租賃合同。村集體經(jīng)濟組織通過公開方式引入社會資本（改造企業(yè)），租賃其集體土地，改造企業(yè)以村集體經(jīng)濟組織名義建設(shè)物業(yè)，按照改造方案進(jìn)行開發(fā)、運營管理，實現(xiàn)村級工業(yè)園、物流園、專業(yè)批發(fā)市場轉(zhuǎn)型升級。租賃期限滿后，改造企業(yè)將物業(yè)移回給村集體經(jīng)濟組織。該場景涉稅環(huán)節(jié)包括拆遷補償、土地租賃、物業(yè)運營、物業(yè)收回。
9.1 拆遷補償環(huán)節(jié)
9.1.1 集體物業(yè)承租方
一、增值稅
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，集體物業(yè)承租方因農(nóng)村集體經(jīng)濟組織提前解除租賃合同而收到違約費用、拆遷補償費用、搬遷費用等經(jīng)濟利益，未提供增值稅應(yīng)稅行為，不屬于增值稅的征稅范圍。
二、企業(yè)所得稅
（一）集體物業(yè)承租方因農(nóng)村集體經(jīng)濟組織提前解除租賃合同而收到違約費用、拆遷補償費用、搬遷費用等經(jīng)濟利益以及集體經(jīng)濟組織的廠房用地被政府征收、并取得貨幣補償，對納入政府城市更新改造、取得縣級及以上批復(fù)文件，符合《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2012年第40號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2013年第11號）規(guī)定的，可適用政策性搬遷的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理：企業(yè)在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，而在完成搬遷（不超過五年）的年度，對搬遷收入和支出進(jìn)行匯總清算。
（二）若不適用政策性搬遷規(guī)定的，按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例的相關(guān)規(guī)定處理：取得的拆遷補償收入（含貨幣或非貨幣），應(yīng)計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。
三、個人所得稅
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2005〕45號）規(guī)定，對被拆遷人按照國家有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。
9.1.2 工程施工企業(yè)
一、增值稅及附加稅費
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，工程施工企業(yè)提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修繕等服務(wù)，應(yīng)按建筑服務(wù)繳納增值稅。同時按相關(guān)規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加。
二、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，工程施工企業(yè)簽訂的建筑安裝合同，應(yīng)按照“建筑安裝工程承包合同”繳納印花稅。
三、企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例規(guī)定，施工企業(yè)從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務(wù)等各項收入，應(yīng)計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。企業(yè)從事上述勞務(wù)持續(xù)時間超過12個月的，按照納稅年度內(nèi)完工進(jìn)度或者完成的工作量確認(rèn)收入的實現(xiàn)。
9.2 土地租賃環(huán)節(jié)
9.2.1 村集體經(jīng)濟組織
一、增值稅及附加稅費
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）第三條第（二）款規(guī)定，納稅人以經(jīng)營租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。對村集體經(jīng)濟組織將土地出租給合作企業(yè)，應(yīng)按不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。同時按相關(guān)規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加。
二、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，應(yīng)按照“財產(chǎn)租賃合同”繳納印花稅。
三、企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。
9.2.2 改造企業(yè)
一、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，應(yīng)按照“財產(chǎn)租賃合同”繳納印花稅。
9.3 物業(yè)建設(shè)、運營環(huán)節(jié)
9.3.1 改造企業(yè)
一、增值稅及附加稅費
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，物業(yè)建成后，改造企業(yè)租賃物業(yè)取得的收入，應(yīng)按不動產(chǎn)租賃服務(wù)繳納增值稅。同時按相關(guān)規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加。
二、房產(chǎn)稅
物業(yè)建成后，改造企業(yè)無租使用的，根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅〔2009〕128號）第一條規(guī)定，無租使用村集體房產(chǎn)，由改造企業(yè)繳納房產(chǎn)稅。改造企業(yè)自用的，從價計征房產(chǎn)稅；改造企業(yè)出租的，從租計征房產(chǎn)稅。
三、城鎮(zhèn)土地使用稅
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于承租集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅〔2017〕29號），改造企業(yè)直接從村集體經(jīng)濟組織承租集體建設(shè)用地的，應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅〔2006〕56號）規(guī)定，在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)實際使用應(yīng)稅集體所有建設(shè)用地、但未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的，由實際使用集體土地的單位和個人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
四、企業(yè)所得稅
（一）根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。
（二）合作企業(yè)在承租土地上出資增設(shè)建筑物應(yīng)作為長期待攤費用，按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例的相關(guān)規(guī)定在租賃期內(nèi)攤銷。
9.3.2 工程施工企業(yè)
一、增值稅及附加稅費
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，工程施工企業(yè)提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修繕等服務(wù)，應(yīng)按建筑服務(wù)繳納增值稅。同時按相關(guān)規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加。
二、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，工程施工企業(yè)簽訂的建筑安裝合同，應(yīng)按照“建筑安裝工程承包合同”繳納印花稅。
三、企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例規(guī)定，施工企業(yè)從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務(wù)等各項收入，應(yīng)計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。企業(yè)從事上述勞務(wù)持續(xù)時間超過12個月的，按照納稅年度內(nèi)完工進(jìn)度或者完成的工作量確認(rèn)收入的實現(xiàn)。
9.4 物業(yè)收回環(huán)節(jié)
9.4.1村集體經(jīng)濟組織
一、房產(chǎn)稅
根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第二條、第三條規(guī)定，物業(yè)收回后由村集體經(jīng)濟組織從價計算繳納房產(chǎn)稅，沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。
二、城鎮(zhèn)土地使用稅
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅〔2006〕186號）規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
場景10：政府直接收儲
物流園、專業(yè)批發(fā)市場存在建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低、環(huán)境污染大、經(jīng)濟效益差等問題，不符合現(xiàn)行的國土空間規(guī)劃，由政府主導(dǎo)對村集體經(jīng)濟組織給予補償，并委托施工企業(yè)完成建筑物拆除、土地平整等，在村集體經(jīng)濟組織申請將集體用地轉(zhuǎn)為國有用地后完成土地收儲。該場景涉稅環(huán)節(jié)為土地征收（收回）、建筑物拆除平整。
10.1 土地征收（收回）環(huán)節(jié)
10.1.1 村集體經(jīng)濟組織
一、增值稅
（一）根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第一條第三十七款規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者免征增值稅。原權(quán)屬人的土地使用權(quán)被政府收回，屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者，免征增值稅。
（二）根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于明確無償轉(zhuǎn)讓股票等增值稅政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2020年第40號）三條規(guī)定，土地所有者依法征收土地，并向土地使用權(quán)者支付土地及相關(guān)有形動產(chǎn)、不動產(chǎn)補償費的行為，屬于《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第一條第（三十七）款規(guī)定土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的情形。
二、土地增值稅
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字〔1995〕6號）第十一條規(guī)定，對被征收單位或個人因國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用、收回房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。
三、契稅
（一）根據(jù)《廣東省契稅實施辦法》（廣東省人民政府令第41號）第八條第四項及《關(guān)于解釋〈廣東省契稅實施辦法〉第八條第四項的批復(fù)》（粵府函〔2007〕127號）規(guī)定，被征收方的土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，異地或原地重新承受土地、房屋權(quán)屬，其成交價格或補償面積沒有超出規(guī)定補償標(biāo)準(zhǔn)的，免征契稅；超出的部分應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。
（二）根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進(jìn)行融資等有關(guān)契稅政策的通知》（財稅〔2012〕82號）第三條規(guī)定，市、縣級人民政府根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》有關(guān)規(guī)定征收居民房屋，居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補償?shù)?，對新購房屋免征契稅；購房成交價格超過貨幣補償?shù)?，對差價部分按規(guī)定征收契稅。居民因個人房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的，對新?lián)Q房屋免征契稅；繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的，對差價部分按規(guī)定征收契稅。
四、企業(yè)所得稅
集體經(jīng)濟組織收回土地使用權(quán)后，屬于集體經(jīng)濟組織的土地再被政府收儲，其取得的屬于集體經(jīng)濟組織的貨幣補償，應(yīng)按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例的相關(guān)規(guī)定計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。
五、個人所得稅
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2005〕45號）規(guī)定，對被拆遷人按照國家有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。
10.1.2 集體土地承租方
一、增值稅
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，集體土地承租方因農(nóng)村集體經(jīng)濟組織提前解除租賃合同而收到違約費用、拆遷補償費用、搬遷費用等經(jīng)濟利益，未提供增值稅應(yīng)稅行為，無需繳納增值稅。
二、企業(yè)所得稅
（一）集體土地承租方因農(nóng)村集體經(jīng)濟組織提前解除租賃合同而收到違約費用、拆遷補償費用、搬遷費用等經(jīng)濟利益以及集體經(jīng)濟組織的廠房用地被政府征收、并取得貨幣補償，對納入政府城市更新改造、取得縣級及以上批復(fù)文件，符合《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2012年第40號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2013年第11號）規(guī)定的，可適用政策性搬遷的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理：企業(yè)在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，而在完成搬遷（不超過五年）的年度，對搬遷收入和支出進(jìn)行匯總清算。
（二）若不適用政策性搬遷規(guī)定的，按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例的相關(guān)規(guī)定處理：取得的拆遷補償收入（含貨幣或非貨幣），應(yīng)計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。
10.1.3 其他規(guī)定
舊廠房改造過程中，由政府直接收儲后進(jìn)行補償?shù)?，對舊廠房原權(quán)屬人取得的收儲補償，舊廠房用地承租方因提前解除租賃合同而收到違約費用、拆遷補償費用、搬遷費用等，參照上述稅收規(guī)定處理。
10.2 建筑物拆除、平整環(huán)節(jié)
10.2.1 工程施工企業(yè)
一、增值稅及附加稅費
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，工程施工企業(yè)提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修繕等服務(wù)，應(yīng)按建筑服務(wù)繳納增值稅。同時按相關(guān)規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加。
二、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，工程施工企業(yè)簽訂的建筑安裝合同，應(yīng)按照“建筑安裝工程承包合同”繳納印花稅。
三、企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例規(guī)定，施工企業(yè)從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務(wù)等各項收入，應(yīng)計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。企業(yè)從事上述勞務(wù)持續(xù)時間超過12個月的，按照納稅年度內(nèi)完工進(jìn)度或者完成的工作量確認(rèn)收入的實現(xiàn)。
第五類：違法建設(shè)、未達(dá)標(biāo)河涌水環(huán)境、“散亂污”場所整治
場景11：違法建設(shè)、河涌水環(huán)境、“散亂污”場所整治
按照市委、市政府工作部署，住建局、生態(tài)環(huán)境局、工信局等部門，依法拆除違法建設(shè)，對未達(dá)標(biāo)河涌水環(huán)境、“散亂污”場所整治。
11.1 拆除、整治環(huán)節(jié)
11.1.1 工程施工企業(yè)
一、增值稅及附加稅費
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，工程施工企業(yè)提供建筑物拆除、平整以及其他工程作業(yè)，應(yīng)按建筑服務(wù)繳納增值稅。同時按相關(guān)規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加。
二、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，應(yīng)按照“建筑安裝工程承包合同”繳納印花稅。
三、企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例規(guī)定，施工企業(yè)從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務(wù)等各項收入，應(yīng)計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。企業(yè)從事上述勞務(wù)持續(xù)時間超過12個月的，按照納稅年度內(nèi)完工進(jìn)度或者完成的工作量確認(rèn)收入的實現(xiàn)。
11.1.2 被整治主體
一、增值稅
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，被整治主體因整治、拆除收到的搬遷補償費用等經(jīng)濟利益，未提供增值稅應(yīng)稅行為，不屬于增值稅的征稅范圍。
二、企業(yè)所得稅
（一）對納入政府城市更新改造、取得縣級及以上批復(fù)文件，符合《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2012年第40號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2013年第11號）規(guī)定的，可適用政策性搬遷的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理：企業(yè)在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，而在完成搬遷（不超過五年）的年度，對搬遷收入和支出進(jìn)行匯總清算。
（二）若不適用政策性搬遷規(guī)定的，按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例的相關(guān)規(guī)定處理：取得的拆遷補償收入（含貨幣或非貨幣），應(yīng)計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。
（三）發(fā)生資產(chǎn)損失的，按照《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)資產(chǎn)損失稅前扣除政策的通知》（財稅〔2009〕57號）、《企業(yè)資產(chǎn)損失所得稅稅前扣除管理辦法》（國家稅務(wù)總局2011年第25號公告發(fā)布）的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行稅前扣除。
第六類： 限地價、競配建、競自持等方式出讓土地
場景12：政府收儲后“限地價、競配建、競自持”方式出讓土地
政府主導(dǎo)征收收儲土地，按照新的片區(qū)規(guī)劃調(diào)整為住宅用地，公開對外出讓，政府限定最高地價，達(dá)到限定地價后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競拍配建物業(yè)面積。達(dá)到限定的配建物業(yè)面積后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競拍自持物業(yè)面積。該場景涉稅環(huán)節(jié)包括土地收儲、土地出讓、配建物業(yè)移交、房地產(chǎn)開發(fā)銷售、自持物業(yè)運營。
12.1 土地收儲環(huán)節(jié)
12.1.1被征收單位、個人
一、增值稅
（一）根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第一條第三十七款規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者免征增值稅。原權(quán)屬人的土地使用權(quán)被政府收回，屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者，免征增值稅。
（二）根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于明確無償轉(zhuǎn)讓股票等增值稅政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2020年第40號）三條規(guī)定，土地所有者依法征收土地，并向土地使用權(quán)者支付土地及相關(guān)有形動產(chǎn)、不動產(chǎn)補償費的行為，屬于《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第一條第（三十七）款規(guī)定土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的情形。
二、土地增值稅
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字〔1995〕6號）第十一條規(guī)定，對被征收單位或個人因國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用、收回房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。
三、契稅
（一）根據(jù)《廣東省契稅實施辦法》（廣東省人民政府令第41號）第八條第四項及《關(guān)于解釋〈廣東省契稅實施辦法〉第八條第四項的批復(fù)》（粵府函〔2007〕127號）規(guī)定，被征收方的土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，異地或原地重新承受土地、房屋權(quán)屬，其成交價格或補償面積沒有超出規(guī)定補償標(biāo)準(zhǔn)的，免征契稅；超出的部分應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。
（二）根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進(jìn)行融資等有關(guān)契稅政策的通知》（財稅〔2012〕82號）第三條規(guī)定，市、縣級人民政府根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》有關(guān)規(guī)定征收居民房屋，居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補償?shù)模瑢π沦彿课菝庹髌醵?；購房成交價格超過貨幣補償?shù)?，對差價部分按規(guī)定征收契稅。居民因個人房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的，對新?lián)Q房屋免征契稅；繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的，對差價部分按規(guī)定征收契稅。
四、企業(yè)所得稅
集體經(jīng)濟組織收回土地使用權(quán)后，屬于集體經(jīng)濟組織的土地再被政府收儲，其取得的屬于集體經(jīng)濟組織的貨幣補償，應(yīng)按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例的相關(guān)規(guī)定計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。
五、個人所得稅
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2005〕45號）規(guī)定，對被拆遷人按照國家有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。
12.1.2 土地原使用方
一、增值稅
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，土地原使用方因提前解除租賃合同而收到違約費用、拆遷補償費用、搬遷費用等經(jīng)濟利益，未提供增值稅應(yīng)稅行為，無需繳納增值稅。
二、企業(yè)所得稅
（一）土地原使用方提前解除租賃合同而收到違約費用、拆遷補償費用、搬遷費用等經(jīng)濟利益以及集體經(jīng)濟組織的廠房用地被政府征收、并取得貨幣補償，對納入政府城市更新改造、取得縣級及以上批復(fù)文件，符合《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2012年第40號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2013年第11號）規(guī)定的，可適用政策性搬遷的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理：企業(yè)在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，而在完成搬遷（不超過五年）的年度，對搬遷收入和支出進(jìn)行匯總清算。
（二）若不適用政策性搬遷規(guī)定的，按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例的相關(guān)規(guī)定處理：取得的拆遷補償收入（含貨幣或非貨幣），應(yīng)計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。
12.2 土地使用權(quán)出讓環(huán)節(jié)
12.2.1 規(guī)劃自然資源部門
一、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，應(yīng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”繳納印花稅。
二、增值稅
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第一條第（三十七）款規(guī)定，土地所有者出讓土地使用權(quán)免征增值稅。
12.2.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
一、增值稅
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)，向政府部門支付土地價款，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）的相關(guān)規(guī)定處理。
二、土地增值稅
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的土地出讓金，計入土地增值稅扣除項目。
三、契稅
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于明確國有土地使用權(quán)出讓契稅計稅依據(jù)的批復(fù)》（國稅函〔2009〕603號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于免征土地出讓金出讓國有土地使用權(quán)征收契稅的批復(fù)》（國稅函〔2005〕436號）規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)按土地成交總價款繳納契稅，土地前期開發(fā)成本不得扣除。
四、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，應(yīng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”“權(quán)利、許可證照”繳納印花稅。
五、企業(yè)所得稅
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）的規(guī)定，作為土地開發(fā)成本進(jìn)行稅務(wù)處理。
12.3 配建物業(yè)移交環(huán)節(jié)
配建物業(yè)移交有三種方式：方式1，直接移交方式，配建物業(yè)建設(shè)地塊和經(jīng)營性地塊合并供地，土地出讓合同中列明直接將配建物業(yè)建設(shè)地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)（可共用宗地）以出讓方式首次登記到政府指定行政事業(yè)單位。不動產(chǎn)登記部門依法依規(guī)將配建物業(yè)首次登記到政府指定的行政事業(yè)單位。方式2，無償移交方式，政府指定接收單位與開發(fā)企業(yè)簽訂不動產(chǎn)無償轉(zhuǎn)讓協(xié)議，不動產(chǎn)權(quán)屬登記首次登記在開發(fā)企業(yè)名下，再通過轉(zhuǎn)移登記將權(quán)屬辦至政府指定接收單位名下。方式3，政府回購方式，政府指定回購單位與開發(fā)企業(yè)按約定價格（不低于成本價的情形）簽訂商品房買賣合同，不動產(chǎn)權(quán)屬登記首次登記在開發(fā)企業(yè)名下，再通過轉(zhuǎn)移登記將權(quán)屬辦至政府指定回購單位名下。
方式1：直接移交方式
12.3.1.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
一、增值稅及附加稅費
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，不動產(chǎn)登記部門直接將配建物業(yè)首次登記到政府指定的行政事業(yè)單位，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于為政府無償提供建筑服務(wù)，應(yīng)按照視同銷售的相關(guān)規(guī)定繳納增值稅。同時按相關(guān)規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加。
二、土地增值稅
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的配建物業(yè)建設(shè)支出，屬于取得土地使用權(quán)所支付的金額，允許計入土地增值稅扣除項目。
三、契稅
根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于貫徹實施契稅法若干事項執(zhí)行口徑的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2021年第23號）第二條第（五）款規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的，計稅依據(jù)包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、征收補償費、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、實物配建房屋等應(yīng)交付的貨幣以及實物、其他經(jīng)濟利益對應(yīng)的價款。
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）規(guī)定，以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設(shè)配套費等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于明確國有土地使用權(quán)出讓契稅計稅依據(jù)的批復(fù)》（國稅函〔2009〕603號）規(guī)定，通過招標(biāo)、拍賣或者掛牌程序承受國有土地使用權(quán)的，對承受者應(yīng)按照土地成交總價款計征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。
四、企業(yè)所得稅
按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十七條第（一）款規(guī)定，配建物業(yè)的相關(guān)支出屬于土地征用費及拆遷補償費，計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，在企業(yè)所得稅稅前扣除。
方式2：無償移交方式
12.3.2.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
一、增值稅及附加稅費
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同約定無償移交配建物業(yè)，屬于無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，應(yīng)按照視同銷售的相關(guān)規(guī)定繳納增值稅。同時按相關(guān)規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加。如配建物業(yè)用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象，不屬于視同銷售繳納增值稅。
二、土地增值稅
（一）若無償向政府、政府職能部門及承擔(dān)行政職能或從事公益服務(wù)的事業(yè)單位移交類型為學(xué)校、公交站場等公共公益事業(yè)設(shè)施或政府職能機構(gòu)、事業(yè)單位辦公及非營利性用房、場館，以及《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第四條第三項規(guī)定的物業(yè)，按建造與清算項目配套的公共設(shè)施處理。
（二）若無償移交的物業(yè)類型或用途或接收方是除上述第（一）點外的其他情形，應(yīng)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第六條視同銷售征收土地增值稅，土地增值稅應(yīng)稅收入按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條規(guī)定確定，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費，允許計入土地增值稅扣除項目。
三、契稅
根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于貫徹實施契稅法若干事項執(zhí)行口徑的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2021年第23號）第二條第（五）款規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的，計稅依據(jù)包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、征收補償費、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、實物配建房屋等應(yīng)交付的貨幣以及實物、其他經(jīng)濟利益對應(yīng)的價款。
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）規(guī)定，以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設(shè)配套費等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于明確國有土地使用權(quán)出讓契稅計稅依據(jù)的批復(fù)》（國稅函〔2009〕603號）規(guī)定，通過招標(biāo)、拍賣或者掛牌程序承受國有土地使用權(quán)的，對承受者應(yīng)按照土地成交總價款計征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。
四、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，應(yīng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”繳納印花稅。
五、企業(yè)所得稅
（一）若受讓方無償移交政府或政府指定部門的配建物業(yè)，符合《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第十七條（一）款規(guī)定的，作為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
（二）若受讓方無償移交的配建物業(yè)，屬于除上述第（一）點外的其他情形，應(yīng)作為移交開發(fā)產(chǎn)品處理。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第七條規(guī)定，應(yīng)視同銷售。確認(rèn)視同銷售價格時，同類開發(fā)產(chǎn)品指政府保障性住房類產(chǎn)品。同時可按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第三十一條的規(guī)定，確認(rèn)為移交開發(fā)產(chǎn)品的土地成本。
12.3.2.2 接收單位
一、契稅
根據(jù)《中華人民共和國契稅法》第四條、《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于貫徹實施契稅法若干事項執(zhí)行口徑的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2021年第23號）第二條規(guī)定，配建物業(yè)轉(zhuǎn)移應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。
根據(jù)《中華人民共和國契稅法》第六條、《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于貫徹實施契稅法若干事項執(zhí)行口徑的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2021年第23號）第三條規(guī)定，國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研、軍事設(shè)施的，免征契稅。
二、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，應(yīng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”“權(quán)利、許可證照”繳納印花稅。
方式3：政府回購方式
12.3.3.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
一、增值稅及附加
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過轉(zhuǎn)移登記將配建物業(yè)的權(quán)屬辦至政府指定回購單位名下，出讓合同（公告）約定不低于成本價移交的，應(yīng)按移交價格繳納增值稅。同時按相關(guān)規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加。
二、土地增值稅
出讓合同（公告）約定按照不低于成本價移交的，按移交價格確定土地增值稅應(yīng)稅收入。
三、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，應(yīng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”繳納印花稅。
四、企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際取得的相關(guān)收入應(yīng)計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計算企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額時扣除。
12.3.3.2 回購單位
一、契稅
根據(jù)《中華人民共和國契稅法》第四條、《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于貫徹實施契稅法若干事項執(zhí)行口徑的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2021年第23號）第二條規(guī)定，應(yīng)按配建物業(yè)轉(zhuǎn)移合同的成交價格繳納契稅。
根據(jù)《中華人民共和國契稅法》第六條、《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于貫徹實施契稅法若干事項執(zhí)行口徑的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2021年第23號）第三條規(guī)定，國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研、軍事設(shè)施的，免征契稅。
二、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，應(yīng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”“權(quán)利、許可證照”繳納印花稅。
12.4 房地產(chǎn)開發(fā)、銷售環(huán)節(jié)
12.4.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
一、增值稅及附加稅費
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納增值稅。采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，并按照《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間申報繳納增值稅。同時按相關(guān)規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加。
二、土地增值稅。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按季度先預(yù)繳土地增值稅，待項目符合土地增值稅清算條件后，按規(guī)定開展土地增值稅清算，補（退）清算稅款。
（二）對改造范圍大、改造時間長的連片改造項目，根據(jù)《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程〉的公告》（國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局公告2019年第5號）第十九條規(guī)定，土地增值稅以房地產(chǎn)主管部門審批、備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算。對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。具體結(jié)合項目立項、用地規(guī)劃、方案設(shè)計審查（修建性詳細(xì)規(guī)劃）、工程規(guī)劃、銷售（預(yù)售）、竣工驗收以及城市更新主管部門批復(fù)的片區(qū)策劃方案、項目實施方案等確定。
（三）在部分分期項目已完成清算后發(fā)生的，但屬于整體項目共同受益的拆遷補償費、公共配套設(shè)施費，允許在未完成清算的分期項目之間計算分?jǐn)偂?br />
（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目建設(shè)用地紅線外為政府建設(shè)公共設(shè)施或其他工程發(fā)生的支出，如能提供城市更新主管部門批復(fù)的片區(qū)策劃方案、項目實施方案，或者政府主管部門證明文件的，允許作為取得土地使用權(quán)所支付的金額予以扣除。
三、城鎮(zhèn)土地使用稅
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅〔2006〕186號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式有償取得土地使用權(quán)，應(yīng)從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2019年第61號）、《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于延長部分稅收優(yōu)惠政策執(zhí)行期限的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2021年第6號）規(guī)定，對公租房建設(shè)期間用地及公租房建成后占地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在其他住房項目中配套建設(shè)公租房，按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設(shè)、管理公租房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。
四、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，應(yīng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”“權(quán)利、許可證照”繳納印花稅。
根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2019年第61號）、《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于延長部分稅收優(yōu)惠政策執(zhí)行期限的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2021年第6號）規(guī)定，對公租房經(jīng)營管理單位免征建設(shè)、管理公租房涉及的印花稅。在其他住房項目中配套建設(shè)公租房，按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設(shè)、管理公租房涉及的印花稅。
五、企業(yè)所得稅
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）規(guī)定處理。
12.4.2 工程施工企業(yè)
一、增值稅及附加稅費
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，工程施工企業(yè)提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修繕等服務(wù)，應(yīng)按建筑服務(wù)繳納增值稅。同時按相關(guān)規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加。
二、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，工程施工企業(yè)簽訂的建筑安裝合同，應(yīng)按照“建筑安裝工程承包合同”繳納印花稅。
根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2019年第61號）、《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于延長部分稅收優(yōu)惠政策執(zhí)行期限的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2021年第6號）規(guī)定，對公租房經(jīng)營管理單位免征建設(shè)、管理公租房涉及的印花稅。在其他住房項目中配套建設(shè)公租房，按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設(shè)、管理公租房涉及的印花稅。
三、企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例規(guī)定，施工企業(yè)從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務(wù)等各項收入，應(yīng)計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。企業(yè)從事上述勞務(wù)持續(xù)時間超過12個月的，按照納稅年度內(nèi)完工進(jìn)度或者完成的工作量確認(rèn)收入的實現(xiàn)。
12.5 自持物業(yè)運營環(huán)節(jié)
方式1：經(jīng)營租賃
12.5.1.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
一、增值稅及附加稅費
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于在境外提供建筑服務(wù)等有關(guān)問題的公告》（2016年第69號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自持物業(yè)出租，應(yīng)按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃征收增值稅，如以長（短）租形式出租酒店式公寓并提供配套服務(wù)的，按照住宿服務(wù)繳納增值稅。同時按相關(guān)規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加。
根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2019年第61號）、《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于延長部分稅收優(yōu)惠政策執(zhí)行期限的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2021年第6號）規(guī)定，對經(jīng)營公租房所取得的租金收入，免征增值稅。公租房經(jīng)營管理單位應(yīng)單獨核算公租房租金收入，未單獨核算的，不得享受免征增值稅優(yōu)惠政策。
二、房產(chǎn)稅
根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第二條、第三條規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。
根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2019年第61號）、《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于延長部分稅收優(yōu)惠政策執(zhí)行期限的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2021年第6號）規(guī)定，對公租房免征房產(chǎn)稅，公租房經(jīng)營管理單位應(yīng)單獨核算公租房租金收入，未單獨核算的，不得享受免征房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房 經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）規(guī)定，對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。
三、城鎮(zhèn)土地使用稅
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅〔2006〕186號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2019年第61號）、《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于延長部分稅收優(yōu)惠政策執(zhí)行期限的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2021年第6號）規(guī)定，對公租房建設(shè)期間用地及公租房建成后占地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在其他住房項目中配套建設(shè)公租房，按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設(shè)、管理公租房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。
四、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，應(yīng)按照“財產(chǎn)租賃合同”繳納印花稅。
五、企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。
方式2:長租或轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)
12.5.2.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
一、增值稅及附加稅費
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，轉(zhuǎn)讓建筑物永久使用權(quán)的，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。同時按相關(guān)規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加。
二、土地增值稅
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房產(chǎn)長租或轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)的行為，不屬于土地增值稅征稅范圍，不征收土地增值稅，相關(guān)成本、費用不計入土地增值稅扣除項目。
三、房產(chǎn)稅
根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》、廣東省稅務(wù)局關(guān)于房產(chǎn)稅有關(guān)政策問題的規(guī)定》（（87）粵稅三字第051號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房產(chǎn)長租或轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)的行為，屬于房產(chǎn)出租，按租金收入繳納房產(chǎn)稅，一次收取若干月（年）的租金，可按出租人的租金收入征收房產(chǎn)稅。
對原約定為長租或轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)、已一次性征收房產(chǎn)稅的房產(chǎn)，一定年限后實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)過戶的，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的規(guī)定征收相關(guān)稅費，多繳納的房產(chǎn)稅予以退還。
四、城鎮(zhèn)土地使用稅
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅〔2006〕186號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
五、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，應(yīng)按照“財產(chǎn)租賃合同”繳納印花稅。
六、企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。
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