國(guó)家稅務(wù)總局廣西壯族自治區(qū)土地增值稅核定征收管理辦法
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2019-11-04
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國(guó)家稅務(wù)總局廣西壯族自治區(qū)稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《國(guó)家稅務(wù)總局廣西壯族自治區(qū)土地增值稅核定征收管理辦法》的公告
發(fā)布時(shí)間：2019-11-04
來(lái)源：國(guó)家稅務(wù)總局廣西壯族自治區(qū)稅務(wù)局
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國(guó)家稅務(wù)總局廣西壯族自治區(qū)土地增值稅核定征收管理辦法（征求意見(jiàn)稿）
第一章總則
第一條為進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅征收管理工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）、
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合廣西實(shí)際情況，制定本管理辦法。
第二條土地增值稅清算應(yīng)堅(jiān)持查賬征收為原則，核定征收為例外。
第三條符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的核定征收條件，需進(jìn)行土地增值稅核定征收的，適用本辦法。
第四條各市土地增值稅適用核定征收率實(shí)行報(bào)批制度。土地增值稅核定征收率不得低于5%，各市稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率并報(bào)國(guó)家稅務(wù)總局廣西壯族自治區(qū)稅務(wù)局批準(zhǔn)。
第五條納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入為不含增值稅收入。
第六條對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯偏低的以下情形，可視為有正當(dāng)理由：
（一）法院判決或裁定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格；
（二）以公開(kāi)拍賣方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價(jià)格；
（三）有相關(guān)資料證明轉(zhuǎn)讓價(jià)格符合獨(dú)立交易原則，買賣雙方不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系；
（四）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的其他合理情形。
第七條本辦法所稱主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，是指房地產(chǎn)所在地的縣（區(qū)、市）稅務(wù)局、稅務(wù)分局（所）。
第二章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目核定征收
第八條從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人有下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可實(shí)行核定征收土地增值稅：
（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的。
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。
（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的。
（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算申報(bào)手續(xù)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算申報(bào)，逾期仍不清算申報(bào)的。
（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。
第九條在土地增值稅清算過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算，不得在清算前核定。
第十條稅務(wù)機(jī)關(guān)采用核定征收率方式清算土地增值稅的，按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)稅收入和核定征收率計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅額。
（一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)稅收入能準(zhǔn)確計(jì)算的，按以下公式計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅額：
土地增值稅應(yīng)納稅額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)稅收入×適用核定征收率。
其中：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)稅收入=營(yíng)改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營(yíng)改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入。
（二）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)稅收入不能準(zhǔn)確計(jì)算（或查實(shí)）或提供的收入依據(jù)明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，按下列方法和順序確認(rèn)：
1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；
2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)格確定；
3.主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以委托有資質(zhì)的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)有資質(zhì)的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的應(yīng)稅收入。
第十一條稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)納稅人提供的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入或部分扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，可進(jìn)行單項(xiàng)核定，并據(jù)以計(jì)算土地增值稅。
（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的核定。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人申報(bào)的收入資料和從主管房屋銷售備案的政府部門取得該房地產(chǎn)項(xiàng)目全部轉(zhuǎn)讓合同金額等，核定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的銷售收入。對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，按本辦法第十條第（二）款進(jìn)行調(diào)整。
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱“四項(xiàng)成本”）的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求納稅人提供書面說(shuō)明，納稅人拒不提供或無(wú)正當(dāng)理由的，可進(jìn)行單項(xiàng)核定，并據(jù)以計(jì)算扣除。按照以下方法處理：
1.主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。
2.主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可委托當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)建設(shè)工程造價(jià)管理部門出具的建安造價(jià)評(píng)估報(bào)告確認(rèn)的四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。
第十二條對(duì)房地產(chǎn)工程造價(jià)明顯偏高具有以下情形之一的，可視為有正當(dāng)理由：
（一）地質(zhì)勘察不充分造成實(shí)際地基承載力與設(shè)計(jì)的結(jié)構(gòu)物不符、施工過(guò)程中發(fā)現(xiàn)地下溶洞造成結(jié)構(gòu)物基礎(chǔ)類型改變，或者造成安全事故。
（二）設(shè)計(jì)改變、工程變更、材料價(jià)格上漲造成工程造價(jià)大幅增加。
（三）因風(fēng)、火、水、地震等嚴(yán)重自然災(zāi)害或其他不可抗力因素造成已建工程及工程材料、設(shè)備的毀損。
（四）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的其他情形。
第十三條對(duì)符合核定征收土地增值稅的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，按照以下流程進(jìn)行：
（一）稅務(wù)人員填制《土地增值稅清算核定征收方式認(rèn)定表》（附件），附送符合土地增值稅核定征收的說(shuō)明和依據(jù)等材料，由縣（區(qū)、市）稅務(wù)局批準(zhǔn)；
（二）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人送達(dá)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，告知納稅人進(jìn)行核定征收的理由和依據(jù)，充分聽(tīng)取納稅人的有關(guān)陳述和意見(jiàn)；
（三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)組織人員對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)展土地增值稅核定征收核查，撰寫核查報(bào)告；
（四）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)核定征收事項(xiàng)進(jìn)行集體合議，并形成會(huì)議紀(jì)要，出具初審報(bào)告；
（五）由縣（市、區(qū)）稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)初審報(bào)告和相關(guān)資料出具最終審定結(jié)論。
（六）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人送達(dá)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，通知納稅人辦理補(bǔ)（退）稅手續(xù)。
第三章轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物、土地使用權(quán)核定征收
第十四條納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征管法》第三十五條的規(guī)定實(shí)行土地增值稅核定征收，采用核定征收率方式計(jì)算征收土地增值稅。
第十五條納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)按查賬征收方式據(jù)實(shí)清算（計(jì)算）土地增值稅，確實(shí)無(wú)法提供有關(guān)資料進(jìn)行清算（計(jì)算）的，可采取核定征收率方式核定征收土地增值稅。
第十六條轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物、土地使用權(quán)的土地增值稅核定征收應(yīng)納稅額的計(jì)算按照本辦法第十一條規(guī)定執(zhí)行。
第十七條對(duì)符合核定征收土地增值稅的轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物（個(gè)人轉(zhuǎn)讓除外）、土地使用權(quán)，按照以下流程進(jìn)行：
（一）稅務(wù)人員填制《土地增值稅核定征收認(rèn)定表》（附件），報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)；
（二）稅務(wù)人員對(duì)納稅人提供的相關(guān)資料進(jìn)行審核，提出初步核定意見(jiàn)。
（三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)初步核定意見(jiàn)進(jìn)行審批，并簽署意見(jiàn)。
（四）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人送達(dá)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，通知納稅人辦理繳稅手續(xù)。
第十八條個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物符合核定征收條件的，按各市核定征收管理規(guī)定執(zhí)行。
第四章附則
第十九條納稅人應(yīng)當(dāng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)如實(shí)提供相關(guān)資料，對(duì)土地增值稅申報(bào)的真實(shí)性、完整性、合法性負(fù)責(zé)。
第二十條稅務(wù)人員對(duì)不符合核定征收情形采取弄虛作假，違規(guī)實(shí)行核定征收土地增值稅，造成少征稅款的，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定追究相關(guān)責(zé)任人的法律責(zé)任。
第二十一條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)土地增值稅核定征收的后續(xù)管理。
第二十二條本辦法由國(guó)家稅務(wù)總局廣西壯族自治區(qū)稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。
第二十三條本辦法自2020年1月1日起執(zhí)行。
附件：土地增值稅清算核定征收方式認(rèn)定表
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