這家房地產(chǎn)企業(yè)申報(bào)信息“水分”太高！
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2019-10-09
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接到涉稅違法線索后，檢查人員從涉案企業(yè)項(xiàng)目決算報(bào)告入手，查建筑主材用量、核前期施工土方、算實(shí)際工程成本……通過內(nèi)查、外調(diào)，最終鎖定證據(jù)，擠出了房企開發(fā)項(xiàng)目成本中的“水分”。
梳理線索，多個(gè)疑點(diǎn)浮現(xiàn)
不久前，江西省贛州市有關(guān)部門在一起經(jīng)濟(jì)案件調(diào)查過程中，發(fā)現(xiàn)了一條企業(yè)涉稅違法線索：N房地產(chǎn)開發(fā)公司涉嫌以虛列成本的方式少繳稅款。有關(guān)部門于是將線索傳遞至稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查部門，請求協(xié)助調(diào)查。接到線索后，贛州市稅務(wù)稽查部門迅速組織人員對該企業(yè)立案調(diào)查。
檢查人員了解到，N房地產(chǎn)開發(fā)公司于2012年4月成立，注冊資本5000萬元，公司類型為其他有限責(zé)任公司，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、租賃、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)。
該公司開發(fā)銷售的X商住項(xiàng)目自2014年1月起開工建設(shè)，實(shí)際建設(shè)可售總面積43.1萬多平方米，分三期進(jìn)行開發(fā)。截至2018年12月31日，X商住項(xiàng)目一期已售出10.9萬多平方米，占可售面積93.50%，二期已售11.8萬多平方米，占可售面積83.88%；三期已售5.9萬多平方米，占可售面積34.42%。企業(yè)申報(bào)信息顯示，N房地產(chǎn)開發(fā)公司該項(xiàng)目房產(chǎn)銷售共取得銷售不動產(chǎn)收入15.54億元。
X商住項(xiàng)目一、二期工程已達(dá)到土地增值稅清算條件，其主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已通知N房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行清算，該公司也在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行了土地增值稅申報(bào)，并未發(fā)現(xiàn)明顯問題。
大型房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目具有工期長、項(xiàng)目支出繁多、成本構(gòu)成復(fù)雜的特點(diǎn)，該企業(yè)的申報(bào)信息中是否有“水分”呢？
帶著疑問，檢查組先期進(jìn)行了外圍調(diào)查。走訪當(dāng)?shù)亟ㄖ?、房管等部門，了解同類建筑項(xiàng)目的平均市場成本和價(jià)格情況，并將結(jié)果與X商住項(xiàng)目工程決算報(bào)告數(shù)據(jù)進(jìn)行比對分析，發(fā)現(xiàn)其工程決算成本價(jià)格明顯高于市場平均水平。
在隨后對N房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行賬面檢查的過程中，檢查人員又發(fā)現(xiàn)了多處疑點(diǎn)：一是賬面憑證方面，存在短期內(nèi)土建工程建筑安裝發(fā)票大量增加的情況，導(dǎo)致建筑安裝成本偏高，存在突擊開具安裝發(fā)票虛增建筑安裝成本嫌疑。二是前期工程費(fèi)中土地平整費(fèi)額度較高，有虛增前期工程費(fèi)嫌疑。
針對初步調(diào)查發(fā)現(xiàn)的情況，檢查人員決定從開發(fā)項(xiàng)目決算報(bào)告入手，對該企業(yè)建筑施工的實(shí)際成本和費(fèi)用實(shí)施核查。
決算稽核，鎖定“兌水”成本
根據(jù)土地增值稅清算管理規(guī)程等有關(guān)法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程結(jié)算前，須請中介機(jī)構(gòu)出具工程決算報(bào)告作為工程結(jié)算依據(jù)。檢查人員分析認(rèn)為，如果N房地產(chǎn)公司最初向中介機(jī)構(gòu)提供的原始資料就有“水分”，那么即使是較大規(guī)模中介機(jī)構(gòu)出具的決算報(bào)告內(nèi)容也會失真。
基于以上考慮，結(jié)合前期的疑點(diǎn)線索，檢查人員對N房地產(chǎn)開發(fā)公司決算報(bào)告中的數(shù)據(jù)進(jìn)行仔細(xì)檢查和分析，將決算報(bào)告中反映的項(xiàng)目施工所用鋼筋、水泥、商砼、砂石等主材從總項(xiàng)目中分解出來，分別按各期項(xiàng)目進(jìn)行匯總，制作了X商住項(xiàng)目工程鋼筋、水泥、商砼、砂石使用情況匯總表，并按項(xiàng)目建筑面積計(jì)算出平均單位用量。
經(jīng)過與建設(shè)部門提供的建筑質(zhì)量要求標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核對后，檢查人員發(fā)現(xiàn)，X商住項(xiàng)目鋼筋、水泥、商砼、砂石等主材使用量大幅高于指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)——超標(biāo)建設(shè)，大幅增加成本，這并不符合房產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營常規(guī)。
為了查清X商住項(xiàng)目施工企業(yè)使用主材數(shù)量和施工成本的真實(shí)情況，檢查人員決定開展延伸核查，對該項(xiàng)目的施工企業(yè)M建筑公司和向其供應(yīng)建筑主材的商家進(jìn)行調(diào)查。
檢查人員兵分兩路，一路對M建筑公司進(jìn)行了突擊檢查，核查了其購進(jìn)鋼筋、水泥、商砼、砂石等主材的資金流、票流和貨物流，按材料項(xiàng)目進(jìn)行匯總，制作了M建筑公司施工X商住項(xiàng)目時(shí)，鋼筋、水泥、商砼、砂石等主材購買、使用情況統(tǒng)計(jì)表。
與此同時(shí)，另一組檢查人員迅速對M建筑公司的主材供應(yīng)商進(jìn)行了貨流、票流和資金支付等方面調(diào)查，并與M建筑公司購進(jìn)主材料信息逐一進(jìn)行比對，以鎖定實(shí)際購進(jìn)主材的數(shù)量、金額等證據(jù)，防止M建筑公司與供貨商串通作假。
隨后，檢查組將經(jīng)過核實(shí)的M建筑公司施工主材實(shí)際購買數(shù)據(jù)，與X商住項(xiàng)目工程決算報(bào)告中匯總的施工結(jié)算數(shù)據(jù)進(jìn)行比對，發(fā)現(xiàn)M建筑公司實(shí)際購進(jìn)使用的主材數(shù)據(jù)明顯小于決算報(bào)告數(shù)據(jù)。
檢查人員隨即對N房地產(chǎn)開發(fā)公司項(xiàng)目虛報(bào)的施工成本進(jìn)行了測算，制作了X商住項(xiàng)目鋼筋、水泥、商砼、砂石等主要材料結(jié)算與實(shí)際購買差額情況表。經(jīng)測算，初步確定N房地產(chǎn)開發(fā)公司X商住項(xiàng)目在納稅申報(bào)時(shí)，涉嫌虛增建筑安裝工程成本6100萬元。
業(yè)務(wù)追蹤，挖出虛列費(fèi)用
在調(diào)查過程中，檢查人員從當(dāng)?shù)鼐用裉幍玫搅艘粋€(gè)信息：N房地產(chǎn)開發(fā)公司為了少繳稅款和逃避價(jià)格監(jiān)管，在購房業(yè)主支付部分購房款后，未開具正式發(fā)票。為了核實(shí)情況，檢查組對部分購房業(yè)主進(jìn)行了走訪調(diào)查。
經(jīng)了解，購房業(yè)主與開發(fā)商簽訂了兩份合同，一份為購房合同，一份為裝修合同。裝修合同的標(biāo)的為2萬元～20萬元不等。檢查組將購房合同、裝修合同、建設(shè)工程施工合同等多項(xiàng)合同內(nèi)容對照分析，并到已售商品房現(xiàn)場勘查后發(fā)現(xiàn)，裝修合同所列施工內(nèi)容與購房合同中所列交房條件大部分為重復(fù)內(nèi)容，甚至有的合同根本未履行。
調(diào)查結(jié)果顯示，N房地產(chǎn)開發(fā)公司所提供的房屋裝修合同中的業(yè)務(wù)并未真正實(shí)施，企業(yè)收款后未開具發(fā)票，也未在賬內(nèi)反映。經(jīng)過測算，N房地產(chǎn)開發(fā)公司涉嫌賬內(nèi)少記銷售收入3000余萬元。
X商住項(xiàng)目賬列前期工程費(fèi)中，累計(jì)支出場地土方平整費(fèi)用960萬元，根據(jù)施工方結(jié)算表，該工程平整費(fèi)用每立方米22元，總工程量約為43.6萬立方米。
為了核實(shí)X商住項(xiàng)目支出場地平整費(fèi)用的真實(shí)性，檢查人員走訪項(xiàng)目所在地附近的居民，了解到X商住項(xiàng)目所在地之前是一片荒地，地勢較平坦。同時(shí)，有關(guān)部門提供的X商住項(xiàng)目前期巖土工程勘察報(bào)告也顯示，該項(xiàng)目素填土（全新人工填土層）平均厚度為2.55米，實(shí)際需土方平整工程量約為27.6萬立方米。綜合第三方調(diào)查信息，檢查人員認(rèn)為，企業(yè)虛增了場地平整工程量16萬立方米，并測算N房地產(chǎn)開發(fā)公司涉嫌虛增場地平整工程費(fèi)用352萬元。
核查取證工作完成后，檢查組約談了N房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人。檢查組指出，企業(yè)通過偽造憑證和在賬簿上多列支出或少列收入等手段偷逃稅款，一經(jīng)查實(shí)，不僅將受到行政處罰，如情節(jié)嚴(yán)重還可能承擔(dān)刑事責(zé)任。
面對檢查人員出示的翔實(shí)證據(jù)，N房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)人承認(rèn)通過虛增成本、少記收入等方式逃避納稅的違法事實(shí)，并提供了賬外賬。
經(jīng)查，N房地產(chǎn)開發(fā)公司在X商住項(xiàng)目建設(shè)和銷售過程中，累計(jì)虛增建筑安裝工程成本6500萬元，虛增場地平整工程成本410萬元，少記銷售收入3250余萬元。并且該企業(yè)將虛增成本和少記收入獲得的賬外收入9000余萬元作為紅利向股東進(jìn)行了分配。
針對企業(yè)違法行為，稅務(wù)機(jī)關(guān)依法作出補(bǔ)繳企業(yè)所得稅3170萬元、土地增值稅2850萬元、個(gè)人所得稅（股息、利息、紅利所得）2400萬元，共計(jì)8420萬元，并依法加收滯納金的處理決定。
來源：中國稅務(wù)報(bào)
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