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青島市房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅匯算清繳政策指引
時間: 2019-05-10
來源: 青島市稅務局
房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策專家團隊
1.1基本規(guī)定
一、企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應視為已經(jīng)完工：
（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。
（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。
（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權證明。
（摘自《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號，以下簡稱《辦法》）
二、根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定及時結算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當年度應納稅所得額。（摘自《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認問題的通知》國稅函[2010]201號）
三、企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形，稅務機關可對其以往應繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收管理,并逐步規(guī)范,同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進行處理，但不得事先確定企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收管理。（摘自《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號）
1.2收入的稅務處理
1.2.1收入確認
一、開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。二、企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認：
（一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權利）之日，確認收入的實現(xiàn)。
（二）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。
（三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。
（四）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)：
1、采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。
2、采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。
3、采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。
4、采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關約定，參照上述1至3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。
（摘自《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號）
2017年度企業(yè)所得稅重要政策和問答匯總第七問：
問：房地產(chǎn)企業(yè)取得銷售未完工產(chǎn)品的預售收入，按照相關規(guī)定扣除企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅后，按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額，營改增后收到預收款為不含增值稅收入，當期應納稅所得額應如何計算？答：根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）的相關規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品所取得的銷售收入為不含增值稅收入，具體的計算方法為企業(yè)所得稅銷售未完工產(chǎn)品的預售收入=預收款÷（1＋增值稅適用稅率或征收率）。
1.2.2視同銷售
一、企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：
（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；
（二）由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；
（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務機關確定。
（摘自《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號）
1.2.3未完工開發(fā)產(chǎn)品計稅毛利率
一、企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治區(qū)、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規(guī)定進行確定:
（一）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。
（二）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。
（三）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。
（四）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。
（摘自《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號）
二、關于計稅毛利率
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，按照《辦法》第八條規(guī)定的計稅毛利率計算預計利潤時，允許扣除稅金及附加、土地增值稅。
（二）青島市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率,2010年4月1日起，別墅項目按30%執(zhí)行，單戶單體單棟同時配套建有庭院、車庫的住宅類開發(fā)產(chǎn)品視同為別墅。其他開發(fā)產(chǎn)品按20%執(zhí)行。該政策執(zhí)行截止日期為2018年12月31日。
三、關于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房
（一）經(jīng)濟適用房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質(zhì)的政策性住房。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的經(jīng)濟適用房、按《辦法》第八條的計稅毛利率申報納稅時，需留存?zhèn)洳橐韵沦Y料：
1、立項批準機關對經(jīng)濟適用住房立項的批準文件；
2、土地管理部門劃撥土地的批準文件；
3、物價部門核定的有關經(jīng)濟適用住房銷售價格的批件；
4、主管稅務機關要求提供的其他資料。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的限價房和危改房按《辦法》第八條規(guī)定的預計毛利率申報納稅，需符合政府有關部門的規(guī)定和要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在企業(yè)所得稅納稅申報時，需留存?zhèn)洳橐韵沦Y料：
1、《國有建設用地使用權出讓合同》和政府主管部門出具的其他能證明限價房和危改房的證明文件；限價房是指《青島市限價商品住房管理辦法》（2012年8月23日青島市人
民政府令第219號公布）中所規(guī)定的普通商品住房?！肚鄭u市限價商品住房管理辦法》第十條規(guī)定，限價商品住房的價格在土地出讓前，由市國土資源和房屋行政管理部門、價格行政管理部門，根據(jù)同地段商品住房價格的20%以上比例下浮確定。開發(fā)建設單位根據(jù)已確定的價格，按照住房樓層、朝向、質(zhì)量和位置等因素，在上下不超過10%的幅度內(nèi)確定銷售價格，但總平均銷售價格不得高于土地出讓時確定的價格。
2、主管稅務機關要求提供的其他資料。
（三）對商品住房小區(qū)配套建設經(jīng)濟適用住房、限價房和危改房的，應分別核算銷售收入，并按照對應的計稅毛利率計算預計利潤；不能分別核算的，一律從高適用計稅毛利率。對經(jīng)濟適用房、限價房和危改房項目中配套建設的商鋪、車庫、車位等未完工產(chǎn)品取得的收入，不得按照經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的計稅毛利率執(zhí)行。
自2016年7月1日起。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率：經(jīng)濟適用房、危改房按3%執(zhí)行，政府限價商品住房按5%執(zhí)行。該政策執(zhí)行截止日期為2018年12月31日。
1.2.4實際毛利額
企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。
在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。
（摘自《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號）
1.2.5租金收入
企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權證前，與承租人簽訂租賃預約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現(xiàn)。
（摘自《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號）
1.3成本、費用扣除的稅務處理
1.3.1一般規(guī)定
一、企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。
二、企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。
三、已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定：
可售面積單位工程成本=成本對象總成本/成本對象總可售面積
已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積X可售面積單位工程成本
四、企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，準予在當期據(jù)實扣除。
五、企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規(guī)定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。
（摘自《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號）
1.3.2配套設施的扣除
企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規(guī)定進行處理：
（一）屬于非營利性且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理。
（二）屬于營利性的，或產(chǎn)權歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。
企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施應單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關業(yè)務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業(yè)務管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調(diào)整當期應納稅所得額。
（摘自《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號）
1.3.3傭金(手續(xù)費)的扣除
企業(yè)發(fā)生與生產(chǎn)經(jīng)營有關的手續(xù)費及傭金支出，不超過以下規(guī)定計算限額以內(nèi)的部分，準予扣除；超過部分，不得扣除。按與具有合法經(jīng)營資格中介服務機構或個人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務協(xié)議或合同確認的收入金額的5%計算限額。
(摘自《關于企業(yè)手續(xù)費及傭金支出稅前扣除政策的通知》財稅[2009]29號)
企業(yè)委托境外機構銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機構的銷售費用(含傭金或手續(xù)費)不超過委托銷售收入10%的部分,準予據(jù)實扣除。
（摘自《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號）
1.3.4利息的扣除
企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進行處理：
（一）企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。
（二）企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構借款分攤集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用,使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。
（摘自《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號）
1.3.5資產(chǎn)損失的扣除
企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。
企業(yè)因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為資產(chǎn)損失按有關規(guī)定在稅前扣除。
企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關規(guī)定審核確認后準予在稅前扣除。
（摘自《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號）
1.3.6自用開發(fā)產(chǎn)品折舊的扣除
企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉為自用的,其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。
（摘自《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號）
1.4計稅成本的核算
計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用。
企業(yè)在結算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。
開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結算計稅成本，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規(guī)定對其進行處理。
（摘自《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號）
1.4.1成本對象的歸集原則
一、成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。計稅成本對象的確定原則如下：
（一）可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠對外經(jīng)營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經(jīng)營銷售的成本對象。
（二）分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結構類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。
（三）功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。
（四）定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。
（五）成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。
（六）權益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。
成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定,并報主管稅務機關備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。
（摘自《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號）
二、2014年1月28日，國務院發(fā)布《關于取消和下放一批行政審批項目的決定》（國發(fā)〔2014〕5號），取消了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品計稅成本對象事先備案制度，改為開發(fā)產(chǎn)品計稅成本對象專項報告。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應依據(jù)計稅成本對象確定原則確定已完工開發(fā)產(chǎn)品的成本對象，并就確定原則、依據(jù)，共同成本分配原則、方法，以及開發(fā)項目基本情況、開發(fā)計劃等出具專項報告，在開發(fā)產(chǎn)品完工當年企業(yè)所得稅年度納稅申報時，隨同《企業(yè)所得稅年度納稅申報表》一并報送主管稅務機關。也可以按照相關規(guī)定提報《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象專項報告表》（見2016年3號公告附件），在開發(fā)產(chǎn)品完工當年企業(yè)所得稅年度納稅申報時，隨同《企業(yè)所得稅年度納稅申報表》一并報送主管稅務機關。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已確定的成本對象報送主管稅務機關后，不得隨意調(diào)整或相互混淆。如確需調(diào)整成本對象的，應就調(diào)整的原因、依據(jù)和調(diào)整前后成本變化情況等出具專項報告，在調(diào)整當年企業(yè)所得稅年度納稅申報時報送主管稅務機關。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應建立健全成本對象管理制度，合理區(qū)分已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象，及時收集、整理、保存成本對象涉及的證據(jù)材料，以備稅務機關檢查。
（三）各級稅務機關要認真清理以前的管理規(guī)定，今后不得以任何理由進行變相審批。
主管稅務機關應對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報送的成本對象確定專項報告做好歸檔工作，及時進行分析，加強后續(xù)管理。對資料不完整、不規(guī)范的，應及時通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)補齊、修正；對成本對象確定不合理或共同成本分配方法不合理的，主管稅務機關有權進行合理調(diào)整；對成本對象確定情況異常的，主管稅務機關應進行專項檢查；對不如實出具專項報告或不出具專項報告的，應按《中華人民共和國稅收征收管理法》的相關規(guī)定進行處理。
（四）本公告自發(fā)布之日起30日后施行?！秶叶悇湛偩株P于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十六條第二款同時廢止。本公告施行前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚未完成開發(fā)產(chǎn)品成本對象事先備案的，也按本公告執(zhí)行。
（摘自《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象管理問題的公告》國家稅務總局公告2014年第35號）
1.4.2計稅成本的具體內(nèi)容
開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容如下：
（一）土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權（或開發(fā)權）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。
（二）前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。
（三）建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。
（四）基礎設施建設費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。
（五）公共配套設施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。
（六）開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。
（摘自《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號）
1.4.3計稅成本的核算程序
企業(yè)計稅成本核算的一般程序如下：
（一）對當期實際發(fā)生的各項支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進行整理、歸類，并將其區(qū)分為應計入成本對象的成本和應在當期稅前扣除的期間費用。同時還應按規(guī)定對在有關預提費用和待攤費用進行計量與確認。
（二）對應計入成本對象中的各項實際支出、預提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本,并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。
（三）對期前已完工成本對象應負擔的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進行分配，其中應由已銷開發(fā)產(chǎn)品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應負擔的成本費用待其實際銷售時再予扣除。
（四）對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進行結算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應按可售面積計算其單位工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準予在當期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。
（五）對本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費用，應按分別建立明細臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結算。
（摘自《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號）
1.4.4共同（間接）成本的分攤
一、企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應按制造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：
（一）占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。
1、一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。
2、分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進行分配。期內(nèi)全部成本對象應負擔的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積。
（二）建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。
1、一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。
2、分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進行分配。
（三）直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。
（四）預算造價法。指按期內(nèi)某一成本對象預算造價占期內(nèi)全部成本對象預算造價的比例進行分配。
二、企業(yè)下列成本應按以下方法進行分配：
（一）土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的,應商稅務機關同意。
土地開發(fā)同時連結房地產(chǎn)開發(fā)的,屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況,其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務機關同意后可先按土地整體預算成本進行分配,待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。
（二）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發(fā)成本,應按建筑面積法進行分配。
（三）借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。
（四）其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。
（摘自《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號）
1.4.5非貨幣性交易取得土地成本的確定
企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權的，應按下列規(guī)定確定其成本：
（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進行處理：
1、換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
2、換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
（二）企業(yè)、單位以股權的形式，將土地使用權投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應在投資交易發(fā)生時，按該項土地使用權的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的取得成本。如涉及補價,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
（摘自《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號）
1.4.6預提費用
一、除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發(fā)生的成本。
（一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％。
（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。
（三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。
（摘自《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號）
二、關于預提（應付）費用
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)《辦法》第三十二條第一款可以預提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作業(yè)量但尚未最終辦理結算的工程項目。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對發(fā)票不足金額據(jù)以預提的出包工程合同總金額，是指不包括甲供材料的金額。預提費用最高不得超過合同總金額的10%，且已開發(fā)票金額與預提費用總計不得超過本條款規(guī)定的合同總金額。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)《辦法》第三十二條第二款預提的公共配套設施建造費用，如售房合同、協(xié)議、廣告，或政府相關文件等明確建造期限而逾期未建造的，其以前年度已預提的該項費用在規(guī)定建造期滿之日起計入當期應納稅所得額；如未有明確建造期限的，則在該開發(fā)項目最后一個可供銷售的成本對象達到完工產(chǎn)品條件時仍未建造的，其以前年度已預提的該項費用應并入當期應納稅所得額。以后實際發(fā)生公共配套設施建造費用時，再按照《辦法》第二十八條第三款有關規(guī)定稅前扣除。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)《辦法》第三十二條第三款預提的報批報建費用、物業(yè)完善費用，必須是完工產(chǎn)品應上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用，同時需提供政府要求上交相關費用的正式文件。未完工產(chǎn)品應上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用不得預提并稅前扣除。
1.4.7停車場所的扣除
企業(yè)單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。
（摘自《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號）
1.5特定事項的稅務處理
一、企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理：
（一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結算計稅成本，其應分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關的稅務處理。
（二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應按以下規(guī)定進行處理:
1.企業(yè)應將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。
2.投資方取得該項目的營業(yè)利潤應視同股息、紅利進行相關的稅務處理。
二、企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進行處理：
企業(yè)應在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。
(摘自《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號)
1.6房地產(chǎn)企業(yè)的預繳及退稅問題
一、企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后，當年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損且有其他后續(xù)開發(fā)項目的，該虧損應按照稅法規(guī)定向以后年度結轉，用以后年度所得彌補。后續(xù)開發(fā)項目，是指正在開發(fā)以及中標的項目。
二、企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后，當年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損，且沒有后續(xù)開發(fā)項目的，可以按照以下方法，計算出該項目由于土地增值稅原因導致的項目開發(fā)各年度多繳企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅：
（一）該項目繳納的土地增值稅總額，應按照該項目開發(fā)各年度實現(xiàn)的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例，在項目開發(fā)各年度進行分攤，具體按以下公式計算：
各年度應分攤的土地增值稅=土地增值稅總額×（項目年度銷售收入÷整個項目銷售收入總額）
本公告所稱銷售收入包括視同銷售房地產(chǎn)的收入，但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅的銷售收入。
（二）該項目開發(fā)各年度應分攤的土地增值稅減去該年度已經(jīng)在企業(yè)所得稅稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當年應補充扣除的土地增值稅；企業(yè)應調(diào)整當年度的應納稅所得額，并按規(guī)定計算當年度應退的企業(yè)所得稅稅款；當年度已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的，應作為虧損向以后年度結轉，并調(diào)整以后年度的應納稅所得額。
（三）按照上述方法進行土地增值稅分攤調(diào)整后，導致相應年度應納稅所得額出現(xiàn)正數(shù)的，應按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。
（四）企業(yè)按上述方法計算的累計退稅額，不得超過其在該項目開發(fā)各年度累計實際繳納的企業(yè)所得稅；超過部分作為項目清算年度產(chǎn)生的虧損，向以后年度結轉。
三、企業(yè)在申請退稅時，應向主管稅務機關提供書面材料說明應退企業(yè)所得稅款的計算過程，包括該項目繳納的土地增值稅總額、項目銷售收入總額、項目年度銷售收入額、各年度應分攤的土地增值稅和已經(jīng)稅前扣除的土地增值稅、各年度的適用稅率，以及是否存在后續(xù)開發(fā)項目等情況。
四、本公告自發(fā)布之日起施行。本公告發(fā)布之日前，企業(yè)凡已經(jīng)對土地增值稅進行清算且沒有后續(xù)開發(fā)項目的，在本公告發(fā)布后仍存在尚未彌補的因土地增值稅清算導致的虧損，按照本公告第二條規(guī)定的方法計算多繳企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅。
（摘自《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關問題的公告》國家稅務總局公告2016年第81號）
1.7房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅最新政策
《國家稅務總局青島市稅務局關于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅計稅毛利率的公告》（國家稅務總局青島市稅務局公告2019年第1號）
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號印發(fā)）等有關規(guī)定，現(xiàn)將青島市轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅計稅毛利率調(diào)整公告如下：
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率，按以下規(guī)定進行確定：
（一）開發(fā)項目位于青島市轄區(qū)內(nèi)的，計稅毛利率為15%；
（二）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，計稅毛利率為3%。
（三）對同一開發(fā)項目中含有不同類別開發(fā)產(chǎn)品的，應按上述規(guī)定確定相應的計稅毛利率。不能分別確定的，一律從高適用計稅毛利率。另外，對經(jīng)濟適用房、限價房和危改房項目中配套建設的商鋪、車庫、車位等未完工產(chǎn)品取得的收入，不得按照經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的計稅毛利率執(zhí)行。二、本公告自2019年1月1日起施行?！肚鄭u市國家稅務局青島市地方稅務局關于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅若干稅務處理問題的公告》（青島市國家稅務局公告2016年第3號）第一條同時廢止。特此公告。
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