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寧夏稅務
 

近日，小編接到納稅人咨詢計稅依據(jù)是否包含增值稅問題，在解答完納稅人咨詢之后，小編快馬加鞭分別從契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅角度編寫4個小案例，為各位納稅人厘清該問題，具體如下：

 

案例一：契稅計稅依據(jù)是否含稅問題

2019年3月，甲公司與乙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂購房合同，合同價款共計550萬元，乙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向甲公司開具的增值稅專用發(fā)票上注明金額500萬元，稅額50萬元。

2019年3月，自然人張某與乙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂購房合同，合同價款共計110萬元，乙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向張某開具的增值稅普通發(fā)票上注明的價稅合計共110萬元。

那么，甲公司與自然人張某繳納契稅時的計稅依據(jù)是否包含增值稅？

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第一條規(guī)定：

計征契稅的成交價格不含增值稅。

因此，甲公司與自然人張某均應以不含增值稅的價格計征契稅。

 

案例二：房產(chǎn)稅計稅依據(jù)是否含稅問題

2019年3月，甲公司將自有的閑置廠房出租給丙公司，取得租金收入55萬元，當月甲公司向丙公司開具了增值稅專用發(fā)票，注明金額50萬元，稅額5萬元。那么，甲公司將房產(chǎn)出租，計征房產(chǎn)稅的租金收入是否包含增值稅呢？

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第二條規(guī)定：

房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。

因此，甲公司應以不含增值稅的租金收入計征房產(chǎn)稅。

 

案例三：土地增值稅計稅依據(jù)是否含稅問題

2019年3月，乙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將一棟商務辦公樓銷售給丁公司，價稅合計880萬元，乙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具的增值稅專用發(fā)票上注明金額800萬元，稅額80萬元。當月，向自然人銷售住宅10套，開具增值稅普通發(fā)票，價稅合計共1100萬元。那么，乙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓房地產(chǎn)取得的收入在計征土地增值稅時是否包含增值稅？

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規(guī)定：

土地增值稅納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

注意事項：

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

 

案例四：個人所得稅計稅依據(jù)是否含稅問題

自然人李某于2018年7月從乙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置兩套精裝修住宅，其中A套住宅取得乙企業(yè)開具的增值稅普通發(fā)票注明價稅合計110萬元，B套住宅取得的增值稅普通發(fā)票注明價稅合計99萬元。李某將A套住宅用于自己居住，B套住宅用于出租，每月收取租金2000元（含增值稅價格）。那么，李某出租房屋的個人所得稅應稅收入是否包含增值稅？

2019年2月，李某將B套住宅出售，取得房產(chǎn)轉讓收入132萬元（含增值稅價格），那么，李某轉讓房屋的個人所得稅應稅收入是否包含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅能否計入財產(chǎn)原值？

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第四條規(guī)定：

個人出租房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。

個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產(chǎn)原值，計算轉讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉讓繳納的增值稅。

因此，李某出租房屋的個人所得稅應稅收入不包含增值稅。轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不包含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅可以計入財產(chǎn)原值。

注意事項：

在計征個人所得稅時，個人轉租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計算轉租所得時予以扣除。

特別提醒

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第五條、第六條規(guī)定：

免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，成交價格、租金收入、轉讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。

在計征契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅稅種時，稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。